Στεγαστική πολιτική: Τι ισχύει σε Ελλάδα και Κύπρο για την ανακαίνιση κλειστών κατοικιών – Οι δύο διαφορετικές προσεγγίσεις

Η Πολιτεία χρηματοδοτεί την ανακαίνιση κλειστών κατοικιών και την επιστροφή τους στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης, χωρίς να θέτει όρο για προσιτά ενοίκια. Το βασικό ζήτημα δεν αφορά μόνο τον αριθμό των κατοικιών που θα διατεθούν ξανά, αλλά και το πόσα νοικοκυριά θα μπορούν οικονομικά να τις νοικιάσουν.

Καθώς η στεγαστική κρίση πιέζει όλο και πιο έντονα τα νοικοκυριά και περιορίζει την οικονομική ανεξαρτησία των νέων, η αξιοποίηση των κλειστών κατοικιών αποκτά ιδιαίτερη σημασία.

Η δράση «Ανακαίνιση Κατοικίας» ξεκινά να δέχεται αιτήσεις στις 29 Οκτωβρίου 2026 και διαθέτει προϋπολογισμό 500 εκατ. ευρώ, προσφέροντας σημαντική δυνατότητα να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών.

Η ανακαίνιση ακινήτων, όμως, δεν οδηγεί από μόνη της στη δημιουργία προσιτής στέγης. Το κύριο κοινωνικό κενό στον σχεδιασμό είναι ότι η δημόσια επιδότηση δεν συνδέεται με τα ενοίκια ούτε με τις πραγματικές οικονομικές αντοχές των πολιτών.

Από τις κλειστές κατοικίες στην εξασφάλιση πραγματικά προσιτής στέγης

Η επιδότηση των ιδιοκτητών για να ανακαινίσουν παλιά, αναξιοποίητα σπίτια συνιστά αναμφίβολα θετική πρωτοβουλία. Μεγάλο τμήμα του οικιστικού αποθέματος μένει εκτός αγοράς, συχνά επειδή οι εργασίες αποκατάστασης κοστίζουν πολύ και οι ιδιοκτήτες δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να τις καλύψουν.

Όταν αυτές οι κατοικίες αξιοποιούνται, κερδίζουν οι ιδιοκτήτες αλλά και η κοινωνία, καθώς αναβαθμίζονται τα κτίρια και αυξάνεται η προσφορά κατοικιών.

Παρόλα αυτά, το βασικό ερώτημα δεν είναι αν χρειάζεται στήριξη των ιδιοκτητών, αλλά με ποιον τρόπο η δημόσια χρηματοδότηση θα αποφέρει συγχρόνως ουσιαστικό και μετρήσιμο κοινωνικό όφελος.

Η επιστροφή κλειστών ακινήτων στην αγορά δεν αρκεί από μόνη της για να κάνει ένα πρόγραμμα ανακαίνισης αποτελεσματική στεγαστική πολιτική. Μετά τις εργασίες, ένα διαμέρισμα μπορεί να ενοικιαστεί για 800, 900 ή και 1.000 ευρώ τον μήνα. Είναι θετικό ότι επανέρχεται στην αγορά, αυτό όμως δεν το κάνει οικονομικά προσιτό για έναν νέο εργαζόμενο, μια οικογένεια ή ένα μονογονεϊκό νοικοκυριό.

Δεν ευθύνεται ο ιδιοκτήτης για αυτή την αναντιστοιχία, καθώς δρα μέσα στους όρους που διαμορφώνει η αγορά. Η ευθύνη του κοινωνικού σχεδιασμού βαραίνει την Πολιτεία, η οποία πρέπει να συνδέει τα οικονομικά κίνητρα με σαφείς στόχους για προσιτή στέγαση.

Η δημόσια χρηματοδότηση καλείται να πετύχει δύο πράγματα ταυτόχρονα: να αξιοποιήσει την ιδιωτική περιουσία και να διευρύνει τις στεγαστικές δυνατότητες των νοικοκυριών που αντιμετωπίζουν οικονομικές δυσκολίες.

Το πρόγραμμα «Ανακαίνιση Κατοικίας»: Δικαιούχοι, επιδότηση και υποχρεώσεις

Η δράση παρέχει δημόσια χρηματοδότηση για εργασίες ανακαίνισης και ήπιας ενεργειακής αναβάθμισης παλιών κατοικιών. Στόχος είναι να αξιοποιηθούν κλειστά ακίνητα και να ενισχυθεί το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα.

Όπως ανακοινώθηκε επισήμως από τα αρμόδια υπουργεία στις 29 Οκτωβρίου 2026, ο προϋπολογισμός της δράσης φτάνει συνολικά τα 500 εκατ. ευρώ. Οι αιτήσεις για κλειστά σπίτια υποβάλλονται έως τις 11 Ιανουαρίου 2027, ενώ σε μεταγενέστερο στάδιο προβλέπεται να ενταχθούν και κατοικίες που χρησιμοποιούνται ήδη ως κύρια κατοικία.

Το ποσοστό επιδότησης ανέρχεται από 70% έως 95%, ανάλογα με την εισοδηματική κατηγορία και τις προβλεπόμενες προσαυξήσεις. Το μέγιστο ποσό επιχορήγησης είναι 36.000 ευρώ για εργασίες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης, ενώ οι επιλέξιμες εργασίες δεν μπορούν να ξεπερνούν τα 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Επιπλέον, διατίθενται έως 2.500 ευρώ για υποστηρικτικές υπηρεσίες.

Επιλέξιμες είναι κατοικίες με οικοδομική άδεια που έχει εκδοθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 1990 και επιφάνεια μέχρι 120 τ.μ. Για τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες ισχύουν ειδικοί όροι, με το όριο επιφάνειας να φτάνει τα 150 τ.μ. Για να ενταχθεί κλειστό σπίτι απαιτείται, μεταξύ άλλων, πλήρης κυριότητα ή επικαρπία τουλάχιστον 20%, ενώ ελέγχεται αν το ακίνητο δεν χρησιμοποιήθηκε το 2024 και το 2025.

Τα εισοδηματικά όρια καθορίζονται με βάση την οικογενειακή κατάσταση και τον αριθμό των παιδιών. Για παράδειγμα, οι δύο κατηγορίες εισοδήματος για άγαμους έχουν όρια 18.000 και 25.000 ευρώ, ενώ για έγγαμους τα αντίστοιχα ποσά είναι 25.000 και 35.000 ευρώ, πριν από τις προβλεπόμενες προσαυξήσεις.

Τι δεσμεύσεις έχει ο ιδιοκτήτης μετά την ανακαίνιση;

Για κλειστές κατοικίες που εντάσσονται στη δράση με προορισμό να μισθωθούν, ισχύουν συγκεκριμένες δεσμεύσεις:

• Μακροχρόνια μίσθωση για πέντε χρόνια: Με βάση τους όρους του προγράμματος, ο ιδιοκτήτης δεσμεύεται να χρησιμοποιήσει το ακίνητο ως κύρια κατοικία για τουλάχιστον πέντε έτη.
• Σταθερό μίσθωμα την πρώτη τριετία: Το ενοίκιο δεν μπορεί να αυξηθεί κατά τα τρία πρώτα χρόνια.
• Καταχώριση του μισθωτηρίου: Η μίσθωση οφείλει να δηλωθεί στην ΑΑΔΕ.
• Δεν επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση: Για όσο διαρκεί η πενταετής δέσμευση, το ακίνητο δεν μπορεί να διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση.
• Συμμόρφωση με τους όρους της χρηματοδότησης: Εάν δεν τηρηθούν οι υποχρεώσεις που προβλέπονται, ενδέχεται να ζητηθεί πίσω η επιχορήγηση.

Η διατήρηση του μισθώματος στο ίδιο επίπεδο για τρία χρόνια, παρά τις υπόλοιπες δεσμεύσεις, δεν ισοδυναμεί με εξασφάλιση προσιτής στέγης. Δεν προβλέπεται σύνδεση του αρχικού ενοικίου με κάποιο ανώτατο όριο προσιτότητας ή με το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών.

Για παράδειγμα, ένα ανακαινισμένο διαμέρισμα μπορεί να διατεθεί προς μίσθωση με 800, 900 ή ακόμη και 1.000 ευρώ τον μήνα. Η σταθερότητα του ενοικίου επί τρία χρόνια προστατεύει από τις αυξήσεις, χωρίς όμως να εγγυάται ότι η κατοικία θα είναι προσιτή εξαρχής σε νέο εργαζόμενο, οικογένεια ή μονογονεϊκό νοικοκυριό.

Το κρίσιμο ερώτημα παραμένει το εξής: Αρκεί, όταν η Πολιτεία καλύπτει έως και το 95% του κόστους ανακαίνισης ιδιωτικής κατοικίας, να απαιτεί πενταετή μίσθωση και σταθερό ενοίκιο για τρία χρόνια; Ή θα έπρεπε η δημόσια ενίσχυση να συνοδεύεται και από σαφείς όρους για την προσιτότητα της στέγης;

Η αξιοποίηση ιδιωτικών ακινήτων και η κοινωνική ανταποδοτικότητα της κρατικής χρηματοδότησης

Οι ιδιοκτήτες στους οποίους αναφερόμαστε είχαν κατοικίες κλειστές και ανεκμετάλλευτες, χωρίς να εισπράττουν μισθώματα. Το νέο πρόγραμμα τους δίνει την ευκαιρία να τις ανακαινίσουν με κρατική επιδότηση, να αυξήσουν την αξία της περιουσίας τους και ταυτόχρονα να αποκτήσουν ένα σταθερό μηνιαίο εισόδημα.

Η εξέλιξη αυτή είναι σαφώς θετική για τους ιδιοκτήτες και την αγορά κατοικίας. Παράλληλα, όμως, όταν η Πολιτεία αναλαμβάνει έως και το 95% του κόστους ανακαίνισης ενός ιδιωτικού ακινήτου, ενισχύοντας την αξία του και δημιουργώντας εισόδημα για τον ιδιοκτήτη, τίθεται εύλογα το θέμα του κοινωνικού ανταλλάγματος για τη δημόσια χρηματοδότηση.

Από μόνη της, η δέσμευση για πενταετή μακροχρόνια μίσθωση και σταθερό ενοίκιο κατά τα τρία πρώτα έτη δεν εγγυάται προσιτή κατοικία. Το ακίνητο μπορεί να προσφερθεί εξαρχής με υψηλό μίσθωμα και να παραμείνει απρόσιτο οικονομικά για μεγάλο αριθμό νοικοκυριών.

Στόχος της Πολιτείας δεν είναι να στερήσει από τον ιδιοκτήτη το οικονομικό όφελος, αλλά να εξασφαλίσει με μετρήσιμο τρόπο ότι η δημόσια ενίσχυση επιστρέφει και κοινωνικό όφελος. Η υποστήριξη της ιδιωτικής ιδιοκτησίας μπορεί να συνδυαστεί με τη δημιουργία προσιτής στέγης· οι δύο επιδιώξεις δεν συγκρούονται, αλλά μπορούν και πρέπει να εντάσσονται μαζί σε μια αποτελεσματική στεγαστική πολιτική.

Πάνω από 516.000 κενές κατοικίες στην Αττική αποτελούν σημαντικό αναξιοποίητο στεγαστικό απόθεμα

Τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για το 2021 καταγράφουν περισσότερες από 516.000 κενές κατοικίες στην Περιφέρεια Αττικής. Από αυτές, πάνω από 117.000 βρίσκονται στον Δήμο Αθηναίων.

Αυτό το σημαντικό οικιστικό απόθεμα θα μπορούσε να συνεισφέρει στην αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, παρότι δεν είναι κάθε κατοικία που καταγράφεται διαθέσιμη για ενοικίαση ή έτοιμη προς κατοίκηση. Το ζητούμενο είναι να εντοπιστούν τα ακίνητα που μπορούν να αξιοποιηθούν και να θεσπιστούν τα κατάλληλα κίνητρα για να επιστρέψουν στην αγορά.

Παράλληλα, τα δεδομένα της Eurostat για το 2024 δείχνουν ότι τα νοικοκυριά στην Ελλάδα διέθεταν περίπου το 36% του εισοδήματός τους για τη στέγαση, έναντι 19% στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Η σύγκριση αναδεικνύει το μέγεθος της στεγαστικής επιβάρυνσης.

Υπό αυτές τις συνθήκες, η επανένταξη κενών κατοικιών στην αγορά δεν αφορά μόνο την αναβάθμιση του οικιστικού αποθέματος. Προσφέρει σημαντική δυνατότητα να αυξηθεί η προσφορά και, κυρίως, να δημιουργηθούν οικονομικά προσιτές κατοικίες για τα νοικοκυριά που τις χρειάζονται περισσότερο.

Το παράδειγμα της Κύπρου: ίδιο όνομα προγράμματος, διαφορετικό κοινωνικό αντάλλαγμα

Στην Κύπρο έχουν ήδη πραγματοποιηθεί δύο ή τρεις κύκλοι του προγράμματος «Ανακαινίζω – Νοικιάζω». Παρότι ονομάζεται ακριβώς όπως το αντίστοιχο ελληνικό πρόγραμμα, διαφέρει ουσιαστικά ως προς το κοινωνικό του αποτύπωμα.

Η ουσιαστική διαφοροποίηση είναι ότι η δημόσια επιδότηση συνδέεται με την υποχρέωση να προσφερθεί η κατοικία με προσιτό ενοίκιο. Στην Κύπρο προβλέπεται οικονομική ενίσχυση από 15.000 έως 35.000 ευρώ, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, με αντάλλαγμα τη διάθεσή του στην αγορά σε μίσθωμα περίπου 30% χαμηλότερο από τα αντίστοιχα αγοραία επίπεδα.

Ενδεικτικά, εάν το αγοραίο ενοίκιο μιας κατοικίας ανέρχεται στα 800 ευρώ, θα μπορούσε να μισθωθεί αντί 560 ευρώ τον μήνα. Έτσι, ο ενοικιαστής θα εξοικονομούσε 2.880 ευρώ σε ετήσια βάση.

Εδώ εντοπίζεται η βασική διαφοροποίηση ανάμεσα στις δύο πολιτικές. Στην Ελλάδα, η δημόσια χρηματοδότηση στηρίζει τις εργασίες ανακαίνισης και την επιστροφή των κλειστών κατοικιών στην αγορά, χωρίς να κατοχυρώνει ένα ορισμένο ύψος προσιτού ενοικίου. Αντίθετα, στην Κύπρο η επιδότηση συνδέεται με ένα μετρήσιμο οικονομικό όφελος για το νοικοκυριό που θα κατοικήσει στο ακίνητο.

Επομένως, η κοινωνική ανταποδοτικότητα εκφράζεται όχι μόνο με την αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών, αλλά και με τη μείωση της στεγαστικής δαπάνης που καταβάλλει ο ενοικιαστής.

Η κυπριακή εμπειρία δείχνει ότι υπάρχει αντίστοιχη δυνατότητα και στην Ελλάδα: να θεσπιστεί ένα πλαίσιο που θα στηρίζει ουσιαστικά τους ιδιοκτήτες, ενώ παράλληλα θα προβλέπει συγκεκριμένα κίνητρα και δεσμεύσεις για προσιτά ενοίκια. Με αυτόν τον τρόπο, η δημόσια χρηματοδότηση θα μπορούσε να αποφέρει πραγματικό όφελος και στις δύο πλευρές.

Επιδότηση έως 300 ευρώ ανά τ.μ.: επαρκεί για ουσιαστική ανακαίνιση; Το ζήτημα των ιδίων κεφαλαίων

Η πραγματική δαπάνη για τις εργασίες και η δυνατότητα των ιδιοκτητών να ανταποκριθούν οικονομικά στις απαιτήσεις του προγράμματος αποτελούν έναν ακόμη καθοριστικό παράγοντα για την αποτελεσματικότητά του.

Για μια ολοκληρωμένη ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση παλαιού ακινήτου, το ανώτατο επιλέξιμο ποσό των 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο είναι ιδιαίτερα χαμηλό. Οι ανάγκες αποκατάστασης συχνά ξεπερνούν κατά πολύ μια απλή αισθητική παρέμβαση, ιδίως στην Αθήνα, όπου περίπου το 80% των κατοικιών έχει κατασκευαστεί μέχρι το 1980.

Το συνολικό κόστος μπορεί να αυξηθεί σημαντικά από παλιές ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις, φθαρμένα δάπεδα, κουφώματα, συστήματα θέρμανσης, θερμομόνωση και εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης. Συνεπώς, τα 300 ευρώ ανά τ.μ. δύσκολα επαρκούν για όλες τις παρεμβάσεις που χρειάζεται μια παλιά και κλειστή κατοικία, ώστε να γίνει σύγχρονη, ασφαλής και ενεργειακά αποδοτική.

Για κατοικία 80 τ.μ., για παράδειγμα, το μέγιστο επιλέξιμο ποσό για εργασίες φτάνει τις 24.000 ευρώ. Ακόμη και αν η επιδότηση ανέλθει στο 95%, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να καταβάλει την ίδια συμμετοχή, καθώς και το ποσό που τυχόν ξεπερνά τον επιλέξιμο προϋπολογισμό.

Το θέμα αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα, αν λάβουμε υπόψη ότι αρκετά ακίνητα μένουν κλειστά όχι επειδή οι ιδιοκτήτες δεν θέλουν να τα αξιοποιήσουν, αλλά επειδή δεν έχουν τις αναγκαίες αποταμιεύσεις ή πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό.

Για να καλύψει το μη επιδοτούμενο τμήμα των εργασιών, ο ιδιοκτήτης θα χρειαστεί στην πράξη να χρησιμοποιήσει δικά του χρήματα ή να εξασφαλίσει χρηματοδότηση. Η απαίτηση αυτή μπορεί να αποτελέσει καθοριστικό εμπόδιο για συνταξιούχους, χαμηλόμισθους και νοικοκυριά που έχουν κληρονομήσει παλιό ακίνητο.

Κατά συνέπεια, υπάρχει ο κίνδυνος το πρόγραμμα, παρότι αποσκοπεί στην ενεργοποίηση κλειστών κατοικιών, να είναι πιο προσιτό σε ιδιοκτήτες με διαθέσιμη οικονομική ρευστότητα. Έτσι, μπορεί να αποκλειστούν όσοι έχουν μεγαλύτερη ανάγκη χρηματοδοτικής ενίσχυσης.

Η παρέμβαση θα είναι αποτελεσματική όχι μόνο ανάλογα με το ύψος της επιδότησης, αλλά και με βάση το αν επαρκεί ο επιλέξιμος προϋπολογισμός, αν υπάρχει πρόσβαση σε ευέλικτες μορφές χρηματοδότησης και αν παρέχεται τεχνική υποστήριξη στους δικαιούχους.

Στόχος δεν είναι μόνο η επιδότηση των ανακαινίσεων, αλλά και να μπορούν να αξιοποιήσουν ουσιαστικά τα ακίνητά τους οι ιδιοκτήτες που σήμερα δεν έχουν τα μέσα να πληρώσουν τις απαραίτητες εργασίες.

Η επιτυχία του προγράμματος δεν αποδεικνύεται μόνο από το αν θα απορροφηθεί ο προϋπολογισμός. Κρίσιμη είναι η κοινωνική επίδραση της δημόσιας χρηματοδότησης και το πραγματικό αποτέλεσμα που αυτή επιφέρει.

Θα διατεθούν κατοικίες με προσιτά ενοίκια; Θα λάβουν στήριξη οι ιδιοκτήτες που δεν έχουν την αναγκαία ρευστότητα, ώστε να αξιοποιήσουν την περιουσία τους και να εξασφαλίσουν νέο μηνιαίο εισόδημα; Ή μήπως τελικά το μεγαλύτερο όφελος θα έχουν όσοι διαθέτουν ήδη ίδια κεφάλαια και μπορούν να δανειστούν;

Δεν αρκεί να αυξηθεί ο αριθμός των κατοικιών που ανακαινίζονται. Χρειάζεται η δημόσια χρηματοδότηση να αποδίδει μετρήσιμο κοινωνικό όφελος τόσο στους ιδιοκτήτες όσο και στα νοικοκυριά που αναζητούν στέγη σε προσιτή τιμή.

Οι παράγοντες που θα καθορίσουν την αποτελεσματικότητα του προγράμματος

Η επιτυχία μιας στεγαστικής πολιτικής δεν κρίνεται μόνο από το πλήθος των αιτήσεων ή από το ποσοστό των κονδυλίων που έχουν δαπανηθεί. Καθοριστικό είναι αν η δημόσια χρηματοδότηση αυξάνει την προσφορά κατοικιών, στηρίζει τους ιδιοκτήτες και διευκολύνει τα νοικοκυριά να βρουν προσιτή στέγη.

Για το νέο πρόγραμμα, το οποίο προβλέπει ότι οι ανακαινισμένες κατοικίες που ήταν κλειστές θα διατίθενται αποκλειστικά με μακροχρόνια μίσθωση, η αξιολόγηση θα πρέπει να γίνει με βάση πέντε συγκεκριμένους δείκτες.

Πρώτο ζητούμενο είναι πόσα ακίνητα θα διατεθούν εκ νέου στην αγορά. Η έγκριση αιτήσεων από μόνη της δεν αρκεί· καθοριστικό είναι πόσες κλειστές κατοικίες θα ανακαινιστούν και θα καταλήξουν να ενοικιαστούν.

Εξίσου σημαντικό είναι το κόστος των ενοικίων. Χρειάζεται να φανεί αν τα σπίτια που ανακαινίζονται με κρατική χρηματοδότηση θα προσφέρονται σε προσιτές τιμές για τα νοικοκυριά ή αν τα μισθώματα θα κινούνται στα ήδη υψηλά επίπεδα της αγοράς.

Τρίτο κριτήριο αποτελεί το πού θα γίνουν οι παρεμβάσεις. Η αποτελεσματικότητα του μέτρου θα εξαρτηθεί επίσης από το αν οι κατοικίες που θα προστεθούν θα βρίσκονται σε περιοχές με εντονότερη στεγαστική πίεση και μικρή προσφορά.

Σημασία έχει και το αν θα συμμετάσχουν ιδιοκτήτες με περιορισμένους οικονομικούς πόρους. Θα πρέπει να διαπιστωθεί αν το πρόγραμμα θα βοηθήσει όσους αφήνουν κλειστά τα ακίνητά τους επειδή δεν μπορούν να πληρώσουν την ανακαίνιση ή αν θα αξιοποιηθεί κυρίως από ιδιοκτήτες με διαθέσιμα κεφάλαια και δυνατότητα τραπεζικού δανεισμού.

Πέμπτο ζητούμενο είναι το μετρήσιμο κοινωνικό και οικονομικό αποτέλεσμα. Πόσοι ιδιοκτήτες θα αποκτήσουν μηνιαίο εισόδημα από ακίνητα που έως τώρα έμεναν ανεκμετάλλευτα και πόσα νοικοκυριά θα βρουν σπίτι με κόστος που αντιστοιχεί στις οικονομικές τους δυνατότητες;

Η αξιοποίηση των διαθέσιμων κονδυλίων θα δείξει αν το πρόγραμμα υλοποιήθηκε χρηματοδοτικά. Το κοινωνικό αποτέλεσμα, ωστόσο, θα εξαρτηθεί από τον αριθμό των κατοικιών που θα επανέλθουν στην αγορά, τους ιδιοκτήτες που θα καταφέρουν να τις αξιοποιήσουν και, πάνω απ’ όλα, τα νοικοκυριά που θα αποκτήσουν πρόσβαση σε στέγη πραγματικά προσιτού κόστους.

Πώς μπορεί να σχεδιαστεί ένα πρόγραμμα ανακαίνισης με ουσιαστικό κοινωνικό αποτέλεσμα

Η κρατική ενίσχυση για την επισκευή κλειστών κατοικιών θα μπορούσε να διαμορφωθεί σε διαβαθμισμένα επίπεδα, ανάλογα με την κοινωνική ανταποδοτικότητα που θα αναλαμβάνει ο ιδιοκτήτης.

Όσοι ιδιοκτήτες θέλουν να βελτιώσουν την περιουσία τους θα μπορούσαν να υπάγονται σε γενικά προγράμματα ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης. Για εκείνους, αντίθετα, που θα αναλάβουν να ενοικιάζουν μακροχρόνια τα ακίνητά τους με προσιτό μίσθωμα, θα μπορούσαν να προβλέπονται υψηλότερες επιδοτήσεις, επιπλέον χρηματοδοτικά κίνητρα και καλύτεροι όροι για την κάλυψη της ίδιας συμμετοχής.

Ο καθορισμός του προσιτού μισθώματος θα μπορούσε να στηρίζεται σε αντικειμενικά δεδομένα, όπως οι τοπικές τιμές, τα εισοδήματα των νοικοκυριών και τα γνωρίσματα κάθε κατοικίας. Επιπλέον, αυξημένη ενίσχυση θα μπορούσε να δίνεται σε περιοχές με μεγαλύτερη στεγαστική πίεση, ενώ η Τοπική Αυτοδιοίκηση θα μπορούσε να συνεργάζεται για τη στέγαση νοικοκυριών που καλύπτουν ορισμένα εισοδηματικά κριτήρια.

Χρειάζεται, επίσης, ειδική μέριμνα για ιδιοκτήτες χωρίς αποταμιεύσεις και χωρίς πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό. Η στήριξη θα μπορούσε να περιλαμβάνει προκαταβολές, ευέλικτες επιλογές χρηματοδότησης και τεχνική βοήθεια.

Ένα τέτοιο σχήμα δεν θα έπληττε την ιδιωτική ιδιοκτησία. Θα συνέδεε, αντίθετα, την αναβάθμιση του ακινήτου και την εξασφάλιση σταθερού εισοδήματος για τον ιδιοκτήτη με ένα σαφές, μετρήσιμο κοινωνικό αποτέλεσμα: να αποκτήσουν περισσότερα νοικοκυριά πρόσβαση σε προσιτή κατοικία.

Η χαμένη ευκαιρία αφορά την έλλειψη ουσιαστικής κοινωνικής ανταπόδοσης, όχι την ανακαίνιση

Η έναρξη του νέου προγράμματος συνιστά θετική κίνηση για την αξιοποίηση παλαιών κατοικιών. Η χρηματοδοτική στήριξη των ιδιοκτητών, η ανακαίνιση κλειστών σπιτιών και η επιστροφή τους στη μακροχρόνια μίσθωση μπορούν να ενισχύσουν την προσφορά διαθέσιμων κατοικιών.

Παρόλα αυτά, περισσότερες διαθέσιμες κατοικίες και προσιτή στέγη δεν σημαίνουν το ίδιο πράγμα. Το πρώτο αφορά πόσα ακίνητα προσφέρονται, ενώ το δεύτερο αφορά το αν τα νοικοκυριά έχουν πράγματι την οικονομική δυνατότητα να τα νοικιάσουν.

Η Πολιτεία μπορούσε να θέσει ως όρο για τη δημόσια χρηματοδότηση συγκεκριμένες δεσμεύσεις, ώστε τα μισθώματα να είναι χαμηλότερα από τις αντίστοιχες τιμές της αγοράς. Έτσι θα μπορούσε να δημιουργηθεί σταδιακά νέο απόθεμα προσιτών κατοικιών, χωρίς να χρειάζεται να κατασκευαστούν αποκλειστικά νέες.

Αντιθέτως, το σχέδιο που εφαρμόζεται σήμερα επιβάλλει μακροχρόνια μίσθωση και διατήρηση σταθερού ενοικίου για τα τρία πρώτα χρόνια, χωρίς να ορίζει συγκεκριμένα κριτήρια προσιτότητας για το αρχικό μίσθωμα.

Η πραγματική χαμένη ευκαιρία έγκειται στο ότι η δημόσια επένδυση θα μπορούσε να αποτελέσει το πρώτο βήμα για ένα νέο απόθεμα προσιτών ενοικιαζόμενων κατοικιών, με καθορισμένους κοινωνικούς στόχους και αποτελέσματα που μετρώνται. Αντί αυτού, ο σχεδιασμός του μέτρου προβλέπει περιορισμένη κοινωνική ανταποδοτικότητα.

Η ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών είναι ένα σημαντικό βήμα για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης και μπορεί μεσοπρόθεσμα να περιορίσει τις πιέσεις στην αγορά ενοικίων. Ωστόσο, αν δεν υπάρχουν συγκεκριμένοι κανόνες προσιτότητας για τον καθορισμό του αρχικού μισθώματος, δεν εξασφαλίζεται ότι τα σπίτια που ανακαινίζονται με δημόσιους πόρους θα είναι οικονομικά προσιτά στα νοικοκυριά που αντιμετωπίζουν τις μεγαλύτερες στεγαστικές δυσκολίες.

Εδώ ακριβώς βρίσκεται η ουσιαστική διάκριση ανάμεσα σε ένα πρόγραμμα αναβάθμισης των κατοικιών και σε μια κοινωνική στεγαστική πολιτική με συγκεκριμένη στόχευση.

Από την ανακαίνιση των κλειστών κατοικιών στην προσιτή στέγη: ο κοινωνικός αντίκτυπος

Για να αντιμετωπιστεί η στεγαστική κρίση χρειάζεται συνολικός σχεδιασμός, που θα συνδυάζει την αξιοποίηση των κλειστών κατοικιών με τα πραγματικά εισοδήματα των πολιτών και τις ανάγκες των νοικοκυριών, καθώς και με τη δημιουργία οικονομικά προσιτών επιλογών στέγασης.

Το νέο πρόγραμμα είναι δυνατόν να συμβάλει ουσιαστικά σε αυτή την προσπάθεια. Η αξιολόγησή του, όμως, όταν κινητοποιούνται εκατοντάδες εκατομμύρια ευρώ από δημόσιους και ευρωπαϊκούς πόρους, δεν γίνεται να μετρά μόνο τις αιτήσεις, τα ακίνητα που ανακαινίστηκαν ή το ποσοστό απορρόφησης του προϋπολογισμού.

Χρειάζεται να αποτιμάται πόσοι ιδιοκτήτες, οι οποίοι δεν είχαν τη δυνατότητα να καλύψουν το κόστος ανακαίνισης της περιουσίας τους, μπόρεσαν τελικά να την αξιοποιήσουν και να εξασφαλίσουν νέο μηνιαίο εισόδημα. Παράλληλα, πρέπει να καταγράφεται πόσα νοικοκυριά βρήκαν κατοικία με πραγματικά προσιτό μίσθωμα.

Η επαναφορά των κλειστών κατοικιών στην αγορά δεν αρκεί από μόνη της. Απαιτείται να έχουν και οι πολίτες ξανά τη δυνατότητα να προσβλέπουν σε μια οικονομικά προσιτή κατοικία

Αν αυτό δεν συμβεί, μπορεί να υπάρξει άλλη μία περίπτωση επιτυχούς απορρόφησης κονδυλίων, χωρίς ανάλογο κοινωνικό όφελος.

Επιτυχία για μια στεγαστική πολιτική σημαίνει να καλυφθούν πραγματικές ανάγκες στέγασης και όχι απλώς να δαπανηθούν εκατομμύρια ευρώ. Η δημόσια χρηματοδότηση αποκτά ουσιαστικό κοινωνικό αποτύπωμα όταν ωφελεί τόσο τον ιδιοκτήτη όσο και τον πολίτη που αναζητά αξιοπρεπή, προσιτή στέγη.

Γράφει ο Θέμης Μπάκας, πρόεδρος του E- Real Estates