Πολυτελή ακίνητα στην Κηφισιά: Από 500.000 έως πάνω από 10 εκατ. ευρώ οι τιμές κατοικιών – Ο χάρτης της αγοράς

Η τιμή μιας μονοκατοικίας στην Κηφισιά μπορεί να ξεκινά από περίπου 500.000 ευρώ σε μια ήσυχη περιοχή της Νέας Κηφισιάς και να ξεπερνά τα 10 εκατομμύρια ευρώ σε μεγάλο οικόπεδο στο Κεφαλάρι ή στην Εκάλη. Τη διαφορά ανάμεσα στις δύο περιπτώσεις δεν την εξηγούν λίγα χιλιόμετρα, αλλά η γειτονιά, ο δρόμος και το έτος κατασκευής.

«Στην Κηφισιά οι πελάτες πρέπει να εξετάζουν την επένδυση τους βάσει microlocation», λέει η Κορίνα Σαΐα, Διευθύνουσα Σύμβουλος της Premier Realty (https://www.premier-realty.gr), σε ενημερωτικό σημείωμα της εταιρείας. «Ο προσανατολισμός, η θέα, η απόσταση από τις κεντρικές οδούς, η γειτνίαση με ένα σχολείο ή με τον ηλεκτρικό και ο χαρακτήρας του ίδιου του δρόμου είναι σημαντικοί παράγοντες για το καθορισμό της τιμής ενός ακινήτου. Γι’ αυτό, ακόμη και μέσα στην ίδια γειτονιά, η τιμή ανά τ.μ. για παρόμοια σπίτια μπορεί να έχει μεγάλη διαφορά από τον έναν δρόμο στον άλλο.»

Ο Δείκτης Τιμών του Spitogatos καταγράφει τη μέση τιμή των βορείων προαστίων στα 3.519 ευρώ ανά τ.μ. το β΄ τρίμηνο του 2026, αυξημένη κατά 6,7% μέσα σε έναν χρόνο. Η Κορίνα Σαΐα εκτιμά ότι «ο μέσος όρος όμως λέει ελάχιστα για την Κηφισιά». «Στις καλύτερες γειτονιές, ένα νεόδμητο ακίνητο κοστολογείται δύο έως τρεις φορές ακριβότερα ανά τ.μ. από ένα παλαιότερο. Γι’ αυτό ο αγοραστής πρέπει να κατανοήσει την αγορά γειτονιά προς γειτονιά.»

Κεφαλάρι και κέντρο: Οι ακριβότερες επιλογές της αγοράς

Το Κεφαλάρι εξακολουθεί να συγκεντρώνει τις υψηλότερες τιμές στην Κηφισιά. Για τις υπάρχουσες μονοκατοικίες και βίλες, το εύρος είναι 3.400 έως 9.700 ευρώ ανά τ.μ., ενώ οι νεόδμητες κατοικίες, κατασκευής από το 2023 και μετά, φτάνουν τα 8.000-14.000 ευρώ ανά τ.μ. Οι παλαιότερες μεζονέτες κοστολογούνται 2.300-5.500 ευρώ ανά τ.μ. και οι νεότερες, που κατασκευάστηκαν την περίοδο 2011-2021, 6.500-9.700 ευρώ ανά τ.μ.

Στο κέντρο της Κηφισιάς, οι υπάρχουσες μονοκατοικίες τιμώνται από 3.200 έως 8.100 ευρώ ανά τ.μ., ενώ τα διαμερίσματα από 3.000 έως 10.000 ευρώ ανά τ.μ. Τα νεόδμητα φτάνουν τα 9.000-14.500 ευρώ ανά τ.μ., το υψηλότερο εύρος τιμών στον δήμο.

«Στο Κεφαλάρι η αξία βρίσκεται συχνά στο ίδιο το οικόπεδο. Οι χαμηλοί συντελεστές δόμησης και η αυξημένη ζήτηση κρατούν την προσφορά πολύ περιορισμένη. Γι’ αυτό, στο Κεφαλάρι κοιτάμε πρώτα το οικόπεδο και τον συντελεστή του και μετά το σπίτι», προσθέτει. Ένα παλιό σπίτι σε μεγάλο οικόπεδο μπορεί να έχει μεγαλύτερη αξία ως προοπτική μελλοντικής κατασκευής παρά ως κατοικία στην παρούσα μορφή του. Ο αγοραστής που το αντιλαμβάνεται διαπραγματεύεται με εντελώς διαφορετικούς όρους.

Πολιτεία: Μεγάλα οικόπεδα και νέες κατασκευές

Η μεγαλύτερη κινητικότητα στην αγορά πολυτελών ακινήτων εντοπίζεται στην Πολιτεία. Οι μονοκατοικίες και οι βίλες κοστίζουν από 2.600 έως 5.600 ευρώ ανά τ.μ. Οι περισσότερες, κατασκευασμένες μεταξύ 1970 και 2000, βρίσκονται σε μεγάλα οικόπεδα.

Οι μεζονέτες που κατασκευάστηκαν πριν από το 2011 έχουν τιμές 2.300-5.450 ευρώ ανά τ.μ., ενώ για όσες χτίστηκαν από το 2011 έως το 2022 το εύρος είναι 3.500-5.750 ευρώ ανά τ.μ. Τα παλαιότερα διαμερίσματα πωλούνται από 2.900 έως 4.950 ευρώ ανά τ.μ.

Για τα νεόδμητα, δηλαδή τα ακίνητα που κατασκευάστηκαν από το 2023 και μετά, οι τιμές κυμαίνονται από 4.550 έως 9.000 ευρώ ανά τ.μ. Οι νέες μεζονέτες κοστίζουν 4.450-9.000 ευρώ ανά τ.μ., ενώ τα νεόδμητα διαμερίσματα 5.800-7.800 ευρώ ανά τ.μ.

Στο ενημερωτικό σημείωμα αναφέρεται: «Στο νεόδμητο δεν αγοράζει κανείς μόνο ένα ακίνητο, αγοράζει και τον κατασκευαστή του. Μετράει η ποιότητα κατασκευής, το ιστορικό του στις παραδόσεις και οι προδιαγραφές που ανγράφονται στη συγγραφή υποχρεώσεων, όχι αυτές του προωθητικού φυλλαδίου, οι οποίες είναι πιο γενικές»

Στο γειτονικό Καστρί-Πολιτεία, στη Νέα Ερυθραία, οι τιμές των υφιστάμενων ακινήτων βρίσκονται μεταξύ 2.250 και 5.200 ευρώ ανά τ.μ. Για τα νεόδμητα, το συνηθέστερο εύρος είναι 5.800-7.700 ευρώ ανά τ.μ.

Η κα Σαΐα αναφέρει ότι «Η Πολιτεία ανανεώνεται. Παλιές μονοκατοικίες σε μεγάλα οικόπεδα δίνουν τη θέση τους σε σύγχρονες μεζονέτες υψηλών προδιαγραφών, και αυτό ανεβάζει σταθερά το επίπεδο τιμών της περιοχής». Προσθέτει πως «Πολλά από τα καλύτερα ακίνητα της Πολιτείας και της Εκάλης δεν βγαίνουν ποτέ σε δημόσιες αγγελίες». Οι μεταβιβάσεις πραγματοποιούνται διακριτικά.

Εκάλη και Στροφύλι: Βίλες ανάμεσα στο πράσινο

Στην Εκάλη, οι μονοκατοικίες και οι βίλες κοστίζουν από 2.000 έως 6.300 ευρώ ανά τ.μ., ενώ για τις μεζονέτες οι τιμές κυμαίνονται από 1.850 έως 3.700 ευρώ ανά τ.μ.

Στην Εκάλη, οι κατοικίες προσφέρουν περισσότερο χώρο και ιδιωτικότητα από τις υπόλοιπες γειτονιές της περιοχής. Ωστόσο, πολλές βίλες κατασκευάστηκαν τις δεκαετίες του 1980 και του 1990, γι’ αυτό ο αγοραστής χρειάζεται να συνυπολογίσει εξαρχής το κόστος ανακαίνισης.

«Πόσο κοστίζει αυτή η ανακαίνιση; Μια ανακαίνιση με πλήρη ενεργειακή αναβάθμιση, δηλαδή μονώσεις, νέα κουφώματα, αντλία θερμότητας και νέες ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις, συχνά ξεπερνά τα 1.500 ευρώ», εξηγεί η Κορίνα Σαΐα. «Αν αγοράσει κανείς στα 3.000 ευρώ ανά τ.μ. και ανακαινίσει, φτάνει περίπου στα 4.000 ευρώ έως 4.500 ευρώ ανά τ.μ., κάτω από το ανώτερο εύρος της περιοχής, που πλησιάζει τα 6.000. ευρώ Η ανακαίνιση συμφέρει, εφόσον ο σκελετός του κτιρίου είναι σε καλή κατάσταση και η τιμή αγοράς μπορεί να ενσωματώσει το κόστος των αλλαγών που επιθυμεί ο αγοραστής.

Στον υπολογισμό αυτό συνυπολογίζεται και η ενεργειακή κλάση. Οι εκτιμήσεις δείχνουν ότι τα σπίτια κατηγορίας Α και Β πωλούνται σε τιμές υψηλότερες κατά 10% έως 20% σε σχέση με αντίστοιχες κατοικίες χαμηλότερης ενεργειακής απόδοσης. Παράλληλα, η νέα ευρωπαϊκή οδηγία για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων καθιστά την αναβάθμιση ολοένα σημαντικότερη για τη μελλοντική ρευστότητα ενός ακινήτου.

Στο Στροφύλι, μεταξύ του κέντρου της Κηφισιάς και της Νέας Κηφισιάς, οι τιμές ανά τ.μ. διαμορφώνονται από 3.150 έως 7.800 ευρώ για τις μονοκατοικίες, από 2.600 έως 6.200 ευρώ για τις μεζονέτες και από 2.950 έως 6.200 ευρώ για τα διαμερίσματα.

Οικογενειακές συνοικίες της Κηφισιάς

Στη Νέα Κηφισιά, οι τιμές των μονοκατοικιών ξεκινούν από 2.050 και φτάνουν τα 5.750 ευρώ ανά τ.μ. Για τις μεζονέτες κυμαίνονται από 2.300 έως 5.650 ευρώ ανά τ.μ., ενώ τα διαμερίσματα κοστίζουν από 2.800 έως 6.050 ευρώ ανά τ.μ.

Στην Κάτω Κηφισιά οι μονοκατοικίες πωλούνται από 2.650 έως 5.150 ευρώ ανά τ.μ. και οι μεζονέτες από 2.350 έως 5.650 ευρώ ανά τ.μ. Στον Προφήτη Ηλία, το αντίστοιχο εύρος για τις μονοκατοικίες είναι 2.600-5.800 ευρώ ανά τ.μ. και για τις μεζονέτες 2.400-6.450 ευρώ, ενώ οι νεόδμητες ξεπερνούν τα 6.500 ευρώ ανά τ.μ. Κοντά στον ηλεκτρικό, στην Αγία Κυριακή, οι κατοικίες διατίθενται από 2.200 έως 7.550 ευρώ ανά τ.μ. Στις Αδάμες, οι μονοκατοικίες κυμαίνονται από 1.700 έως 3.800 ευρώ ανά τ.μ., με τα νεόδμητα να φτάνουν τα 5.000 έως 7.000 ευρώ ανά τ.μ. Σε ολόκληρη τη Νέα Ερυθραία, οι τιμές των μονοκατοικιών κινούνται μεταξύ 2.000 και 6.000 ευρώ ανά τ.μ.

«Στις οικογενειακές γειτονιές ο αγοραστής δεν πληρώνει μόνο τετραγωνικά, πληρώνει τη άνεση της καθημερινότητας», σημειώνει η Κορίνα Σαΐα. «Πόσα λεπτά απέχει το σχολείο, ο ηλεκτρικός, η Εθνική Οδός. Όταν έρθει η ώρα της μεταπώλησης, αυτά τα λεπτά κάνουν συχνά τη διαφορά ανάμεσα σε ένα ακίνητο που πουλιέται σε εβδομάδες και σε ένα που περιμένει μήνες.»

Οι παράγοντες που διαμορφώνουν τις τιμές

Οι σημαντικές διαφορές στις τιμές από γειτονιά σε γειτονιά εξηγούνται από τέσσερα στοιχεία: τη χρονολογία κατασκευής, το μέγεθος και τη θέση του οικοπέδου, τον συγκεκριμένο δρόμο όπου βρίσκεται το ακίνητο και την πολεοδομική του κατάσταση.

Η ζήτηση για ακίνητα στην Κηφισιά παραμένει σταθερή, τόσο από ελληνικές οικογένειες όσο και από οικογένειες του εξωτερικού που επιλέγουν την περιοχή λόγω των διεθνών σχολείων. Οι αξίες υποστηρίζονται από την περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών. Παρότι οι παλαιότερες τιμές δεν αποτελούν εγγύηση για τις μελλοντικές, η Κηφισιά έχει αποδείξει πως διατηρεί την αξία της.