Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου: Το θεμέλιο της αξίας, της πολεοδομικής νομιμότητας και της «ασφάλειας» κάθε ιδιοκτησίας – 8 σημεία κλειδιά

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας συγκαταλέγεται στις σημαντικότερες αλλαγές για την καταγραφή, τον έλεγχο και τη διαχείριση των ακινήτων στην Ελλάδα. Ο ρόλος της δεν περιορίζεται σε ένα επιπλέον πιστοποιητικό που απαιτείται για την πώληση ενός διαμερίσματος: δημιουργεί έναν οργανωμένο ψηφιακό τεχνικό φάκελο με κρίσιμα στοιχεία για τα χαρακτηριστικά, την πραγματική εικόνα και τη νομιμότητα κάθε ιδιοκτησίας.

Η υποχρεωτική εφαρμογή της άρχισε την 1η Φεβρουαρίου 2021 και έκτοτε η Ταυτότητα καθιερώνεται σταδιακά ως βασικό εργαλείο για μηχανικούς, ιδιοκτήτες, αγοραστές, συμβολαιογράφους και επενδυτές.

Η σημασία της γίνεται σαφής αν αναλογιστεί κανείς τον κατακερματισμό των πληροφοριών για τα ακίνητα επί δεκαετίες: οι οικοδομικές άδειες φυλάσσονταν στις πολεοδομίες, τα συμβόλαια στους ιδιοκτήτες και τους συμβολαιογράφους, ενώ οι δηλώσεις αυθαιρέτων, τα ενεργειακά πιστοποιητικά και τα σχέδια βρίσκονταν σε διαφορετικά συστήματα και φακέλους.

Αυτή η κατάσταση προκαλούσε καθυστερήσεις, ελλείψεις στα δικαιολογητικά και εμπόδια στις μεταβιβάσεις. Σε αρκετές περιπτώσεις, μάλιστα, υπήρχαν λανθασμένες νόμιμες επιφάνειες ή αμφιβολίες για την πολεοδομική εικόνα του ακινήτου.

Με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα επιδιώκεται να καλυφθεί αυτό το κενό, μέσα από έναν ενιαίο τεχνικό φάκελο για κάθε κτίριο ή αυτοτελή ιδιοκτησία, ο οποίος ενημερώνεται διαρκώς.

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου με απλά λόγια

Ο επίσημος τίτλος της διαδικασίας είναι Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Ηλεκτρονική Ταυτότητα Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας.

Εξουσιοδοτημένος μηχανικός καταχωρίζει ηλεκτρονικά τα στοιχεία στην πλατφόρμα του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ).

Η καταχώριση μπορεί να αφορά είτε ένα ολόκληρο κτίριο, όπως μια μονοκατοικία, είτε μια αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, για παράδειγμα διαμέρισμα, κατάστημα, γραφείο ή ανεξάρτητη αποθήκη.

Μέσω της Ταυτότητας αποτυπώνονται τα κύρια τεχνικά και πολεοδομικά δεδομένα, η σημερινή κατάσταση του ακινήτου, καθώς και οι μεταβολές που γίνονται νόμιμα και πρέπει να καταχωρίζονται στον φάκελο.

Δεν αποτελεί τίτλο ιδιοκτησίας και δεν αντικαθιστά το Κτηματολόγιο. Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα αφορά κυρίως την τεχνική και πολεοδομική τεκμηρίωση του ακινήτου.

Εφόσον τηρούνται οι προβλεπόμενοι όροι, η διαδικασία περατώνεται με την έκδοση του Πιστοποιητικού Πληρότητας Ηλεκτρονικής Ταυτότητας.

Ποια στοιχεία συγκεντρώνονται στον ηλεκτρονικό φάκελο

Στον φάκελο καταχωρίζονται τα κύρια δεδομένα που χρειάζεται ο μηχανικός για να ελέγξει την πολεοδομική κατάσταση και να αντιπαραβάλει τα εγκεκριμένα σχέδια με την εικόνα του ακινήτου σήμερα.

Το περιεχόμενο και ο τρόπος συγκέντρωσης των δικαιολογητικών δεν είναι ίδιος για όλα τα ακίνητα. Η ηλικία του κτιρίου, το αν υπάρχει οικοδομική άδεια, το ιδιοκτησιακό καθεστώς και οι πολεοδομικές ρυθμίσεις που ενδεχομένως έχουν γίνει καθορίζουν την πληρότητα του φακέλου.

Το ζητούμενο δεν είναι μόνο η συγκέντρωση των εγγράφων, αλλά και η επαλήθευση ότι τα νομιμοποιητικά στοιχεία συμφωνούν μεταξύ τους και ανταποκρίνονται στην πραγματική κατάσταση.

Πότε χρειάζεται να εκδοθεί η Ηλεκτρονική Ταυτότητα

Στις περισσότερες περιπτώσεις, η ανάγκη έκδοσης προκύπτει κατά τη μεταβίβαση ενός ακινήτου.

Για τη σύνταξη συμβολαιογραφικών πράξεων μεταβίβασης, η ισχύουσα νομοθεσία προβλέπει ως βασικό δικαιολογητικό το Πιστοποιητικό Πληρότητας.

Ενδεικτικά, η απαίτηση αφορά αγοραπωλησίες, γονικές παροχές και δωρεές ακινήτων, καθώς και την ένταξη σε προγράμματα επιδότησης όπως το ΕΣΠΑ, η ΑΝΑΚΑΙΝΙΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ, το ΕΞΟΙΚΟΝΟΜΩ και ο ΑΝΑΠΤΥΞΙΑΚΟΣ.

Χρειάζεται ειδικός έλεγχος σε πράξεις σύστασης ή τροποποίησης οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών, καθώς πρέπει να διευκρινίζεται με ακρίβεια ποιο είναι το αντικείμενο της συμβολαιογραφικής πράξης.

Οι κανόνες δεν εφαρμόζονται με τον ίδιο τρόπο σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων. Στις συνήθεις ιδιωτικές ιδιοκτησίες, όπως τα διαμερίσματα και οι κατοικίες, η έκδοση συνδέεται κατά κανόνα με τη μεταβίβαση.

Αντίθετα, για ορισμένες ειδικές χρήσεις, μεταξύ των οποίων συγκεκριμένα δημόσια κτίρια και χώροι συνάθροισης κοινού, ισχύουν ειδικές υποχρεώσεις και προθεσμίες.

Επομένως, δεν απαιτείται από κάθε ιδιοκτήτη κατοικίας να εκδώσει αμέσως Ηλεκτρονική Ταυτότητα, αν δεν σχεδιάζει να μεταβιβάσει το ακίνητό του.

Παρόλα αυτά, είναι ιδιαίτερα χρήσιμο να έχει φροντίσει εγκαίρως για την οργάνωση του τεχνικού φακέλου της περιουσίας του.

Τα βασικά στάδια της διαδικασίας έκδοσης

Την καταχώριση αναλαμβάνει εξουσιοδοτημένος μηχανικός, ο οποίος χρησιμοποιεί την ηλεκτρονική πλατφόρμα του ΤΕΕ.

Πρώτο στάδιο: Ανάθεση της εργασίας και συγκέντρωση δικαιολογητικών.

Ο ιδιοκτήτης διαθέτει στον μηχανικό όσα έγγραφα έχει, όπως το συμβόλαιο, τη σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, την οικοδομική άδεια, τα σχέδια, τις δηλώσεις αυθαιρέτων και το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, μαζί με τυχόν άλλα σχετικά δικαιολογητικά. Με υπεύθυνη δήλωση με γνήσιο υπογραφής αναθέτει την εργασία στον διπλωματούχο μηχανικό.

Δεύτερο στάδιο: Έρευνα του πολεοδομικού φακέλου.

Ο μηχανικός ελέγχει άδειες, ρυθμίσεις, συμβόλαια και εγκεκριμένα σχέδια από τα διαθέσιμα στοιχεία. Όπου χρειάζεται, αναζητά πρόσθετα έγγραφα στην αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης, σε άλλες υπηρεσίες ή στα σχετικά ηλεκτρονικά αρχεία, όπως του ΤΕΕ, της ΥΔΟΜ και του Κτηματολογίου.

Τρίτο στάδιο: Επιτόπια αυτοψία στο ακίνητο.

Ο μηχανικός επισκέπτεται το ακίνητο και καταγράφει επιτόπου την υφιστάμενη κατάστασή του.

Κατά την αυτοψία ελέγχονται η διαρρύθμιση, τα εμβαδά, οι χρήσεις και τυχόν διαφορές από τα εγκεκριμένα σχέδια.

Τέταρτο στάδιο: Έλεγχος της πολεοδομικής κατάστασης.

Στο πλαίσιο του ελέγχου αντιπαραβάλλονται η οικοδομική άδεια, οι ενδεχόμενες ρυθμίσεις αυθαιρέτων, τα συμβολαιογραφικά στοιχεία και η πραγματική εικόνα του ακινήτου.

Όταν εντοπίζονται ζητήματα, εξετάζεται αν χρειάζεται πρώτα να γίνει τακτοποίηση ή διόρθωση ή να ακολουθηθεί άλλη νόμιμη διαδικασία, όπως η τροποποίηση της πράξης σύστασης.

Πέμπτο βήμα: Καταχώριση των στοιχείων ηλεκτρονικά.

Στο πληροφοριακό σύστημα ο μηχανικός περνά τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και στοιχεία.

Έκτο βήμα: Έκδοση του Πιστοποιητικού Πληρότητας.

Το πιστοποιητικό εκδίδεται αφού ολοκληρωθεί οριστικά η καταχώριση, γίνει η αυτοψία και πληρωθεί το προβλεπόμενο τέλος. Περιλαμβάνει μοναδικό αριθμό και στοιχεία επαλήθευσης.

Πρόκειται για διαδικασία που απαιτεί κάτι περισσότερο από μια απλή διοικητική καταχώριση: περιλαμβάνει τεχνικό έλεγχο, για τον οποίο ευθύνονται ο αρμόδιος μηχανικός και ο ιδιοκτήτης.

Επτά βασικά σημεία για τους ιδιοκτήτες

• Διαφορές στα τετραγωνικά μέτρα. Το εμβαδόν που αναγράφεται στο συμβόλαιο συχνά δεν συμπίπτει με εκείνο της οικοδομικής άδειας, της δήλωσης αυθαιρέτων ή της πραγματικής αποτύπωσης. Κάθε απόκλιση δεν συνιστά κατ’ ανάγκη αυθαιρεσία, χρειάζεται όμως να διερευνηθεί.
• Μεταβολές στην εσωτερική διαρρύθμιση. Η κατάργηση τοίχων, η αλλαγή θέσης κουζίνας ή λουτρού και η συνένωση χώρων απαιτούν έλεγχο ως προς την πολεοδομική τους αντιμετώπιση. Οι απαιτήσεις δεν είναι ίδιες για όλες τις αλλαγές.
• Κλειστοί ημιυπαίθριοι και αλλαγές χρήσης. Η ύπαρξη παλαιότερης δήλωσης τακτοποίησης δεν αρκεί από μόνη της. Χρειάζεται επιβεβαίωση ότι καλύπτει τις κατασκευές που υπάρχουν, έχει φτάσει στο απαιτούμενο στάδιο ολοκλήρωσης και συνοδεύεται από τα ορθά σχέδια.
• Υπόγεια, αποθήκες και θέσεις στάθμευσης. Προσεκτικός έλεγχος χρειάζεται όταν βοηθητικοί χώροι έχουν γίνει κατοικίες ή έχουν αλλάξει τα όρια ή η χρήση τους.
• Αποκλίσεις από τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Η πολεοδομική τακτοποίηση δεν λύνει αυτόματα κάθε διαφορά ιδιοκτησιακού χαρακτήρα. Μπορεί να απαιτηθεί τροποποίηση της σύστασης ή συμβολαιογραφική διόρθωση.
• Ελλείψεις στον οικοδομικό φάκελο. Σε παλαιά κτίρια συχνά δεν υπάρχουν εγκεκριμένα σχέδια. Πρέπει να εξεταστούν οι νόμιμοι τρόποι ανασύστασης ή τεκμηρίωσης του φακέλου.
• Έκδοση την τελευταία στιγμή. Παρότι ένα ακίνητο μπορεί να δείχνει πλήρως τακτοποιημένο, η αυτοψία ενδέχεται να αποκαλύψει αποκλίσεις που χρειάζονται χρόνο για να αντιμετωπιστούν. Γι’ αυτό πρέπει να διατεθεί επαρκής χρόνος για τη σύνταξη του φακέλου και την οργάνωση της διαδικασίας.

Η ορθότερη πρακτική είναι να προηγείται ο τεχνικός έλεγχος της οριστικής συμφωνίας πώλησης, αντί να γίνεται λίγο πριν από την υπογραφή του συμβολαίου.

Εξίσου σημαντική είναι η ουσιαστική συνεργασία του μηχανικού με τον συμβολαιογράφο και τον δικηγόρο, ώστε να διατυπωθούν και να τεκμηριωθούν σωστά η νομιμότητα και η περιγραφή της ιδιοκτησίας.

Ποιο είναι το κόστος και πόσος χρόνος απαιτείται;

Η αμοιβή του μηχανικού δεν είναι ενιαία για κάθε ακίνητο.

Το κόστος διαμορφώνεται από την επιφάνεια και την ηλικία του ακινήτου, τον βαθμό πολυπλοκότητας, το αν υπάρχουν διαθέσιμα σχέδια, την ύπαρξη αυθαιρεσιών και τις πρόσθετες τεχνικές εργασίες που ενδεχομένως απαιτούνται.

Άλλο είναι ένα απλό διαμέρισμα με πλήρη φάκελο και χωρίς αποκλίσεις και διαφορετική μια παλιά μονοκατοικία, στην οποία λείπουν έγγραφα, υπάρχουν προσθήκες και παραμένουν πολεοδομικές εκκρεμότητες.

Η αμοιβή για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα είναι ξεχωριστή από τυχόν πρόσθετες υπηρεσίες, όπως νέα αποτύπωση, εκπόνηση σχεδίων, έκδοση ΠΕΑ, ρύθμιση αυθαιρέτων ή συμβολαιογραφικές διορθώσεις, για παράδειγμα νέος πίνακας χιλιοστών.

Όταν έχουν συγκεντρωθεί όλα τα στοιχεία, η ολοκλήρωση μπορεί να γίνει σε σχετικά σύντομο διάστημα. Αν όμως χρειάζεται αναζήτηση φακέλου ή διευθέτηση πολεοδομικών θεμάτων, ο χρόνος μπορεί να μεγαλώσει σημαντικά.

Η αρχική σύνταξη της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Ακινήτου είναι ουσιαστικά το χρονοβόρο στάδιο. Οι επόμενες εκδόσεις γίνονται πολύ ταχύτερα, ιδίως όταν δεν έχουν γίνει δομικές αλλαγές και υπάρχει ήδη πλήρης ηλεκτρονικός φάκελος.

Λήγει η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου;

Σε αυτό το σημείο είναι απαραίτητο να ξεκαθαριστεί μια βασική διαφορά.

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα είναι ένας ηλεκτρονικός φάκελος, ο οποίος παραμένει και ενημερώνεται. Δεν απαιτείται να συντάσσεται υποχρεωτικά από την αρχή κάθε χρόνο.

Το Πιστοποιητικό Πληρότητας, αντίθετα, εκδίδεται για συγκεκριμένη δικαιοπραξία και υπόκειται στα προβλεπόμενα χρονικά όρια.

Συνήθως, η ισχύς του πιστοποιητικού είναι δύο μήνες από την ημερομηνία έκδοσης.

Η ύπαρξη Ηλεκτρονικής Ταυτότητας για ένα ακίνητο, επομένως, δεν συνεπάγεται ότι πρέπει να επαναληφθεί ολόκληρη η διαδικασία σε κάθε μεταβίβαση. Ο μηχανικός ελέγχει αν χρειάζεται επικαιροποίηση των στοιχείων και έκδοση νέου, κατάλληλου πιστοποιητικού.

Η Ταυτότητα πρέπει επίσης να ενημερώνεται όταν γίνονται παρεμβάσεις ή τροποποιήσεις για τις οποίες απαιτείται οικοδομική άδεια ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας.

Τα οφέλη της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας για ιδιοκτήτες, αγοραστές και επενδυτές

Για την αγορά ακινήτων, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα αποτελεί πλέον βασικό εργαλείο.

• Ο ιδιοκτήτης αποκτά έναν τακτοποιημένο τεχνικό φάκελο, διευκολύνεται σε μελλοντική μεταβίβαση και μπορεί να εντοπίσει έγκαιρα τυχόν εκκρεμότητες.
• Ο αγοραστής έχει πληρέστερη εικόνα της πολεοδομικής κατάστασης του ακινήτου και μειώνει την πιθανότητα δυσάρεστων εκπλήξεων.
• Ο επενδυτής μπορεί να αξιολογήσει τεχνικά το ακίνητο και να καταρτίσει πιο αξιόπιστο προϋπολογισμό για την ανακαίνιση ή την αξιοποίησή του.
• Για την Πολιτεία, αποτελεί σημαντικό μέσο καταγραφής του κτιριακού αποθέματος και μπορεί να στηρίξει καλύτερο σχεδιασμό πολιτικών για την ασφάλεια, την ενέργεια και τη διαχείριση των κτιρίων.

Παρόλα αυτά, είναι σημαντικό να μην υιοθετείται μια συνηθισμένη λανθασμένη αντίληψη.

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου δεν αποτελεί πλήρη τεχνική πιστοποίηση της κατάστασης ενός ακινήτου. Δεν μπορεί να υποκαταστήσει ούτε έναν λεπτομερή έλεγχο στατικής επάρκειας ούτε την επιθεώρηση των ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων και των πιθανών προβλημάτων υγρασίας, ούτε μια συνολική τεχνική εξέταση πριν από την αγορά. Εξίσου, δεν αντικαθιστά τον νομικό έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας και των βαρών, ο οποίος αποτελεί επίσης μια εξαιρετικά σημαντική και βασική ενέργεια.

Συμπέρασμα: Κάθε ακίνητο χρειάζεται αξιόπιστο τεχνικό φάκελο

Η καθιέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας είναι μια αναγκαία και θετική αλλαγή για την ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα. Σταδιακά, η χώρα αποκτά τη δυνατότητα να συγκεντρώνει και να οργανώνει τα τεχνικά δεδομένα του κτιριακού αποθέματός της.

Ταυτόχρονα, η εφαρμογή της φέρνει στο προσκήνιο χρόνιες δυσκολίες, όπως πολεοδομικούς φακέλους με ελλείψεις, διαφορές ανάμεσα σε σχέδια και συμβόλαια, παλιές αυθαίρετες κατασκευές και δυσκολία στην έγκαιρη πρόσβαση σε τεχνικά στοιχεία. Η ψηφιοποίηση, από μόνη της, δεν αρκεί για να διευθετηθούν όλες αυτές οι εκκρεμότητες.

Απαιτείται να ψηφιοποιηθούν πλήρως οι οικοδομικές άδειες, να έχουν οι εξουσιοδοτημένοι μηχανικοί ευκολότερη πρόσβαση στα αρχεία και να βελτιωθεί η διαλειτουργικότητα ανάμεσα στα συστήματα του ΤΕΕ, των Υπηρεσιών Δόμησης, του Κτηματολογίου και των συμβολαιογραφικών διαδικασιών.

Παράλληλα, χρειάζεται να απλουστευτεί ο χειρισμός μικρών αποκλίσεων που τεκμηριώνονται, διαφυλάσσοντας παράλληλα την πολεοδομική νομιμότητα.

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα δεν είναι σωστό να θεωρείται απλώς ένα αναγκαστικό έξοδο που προηγείται της πώλησης ενός ακινήτου. Συνιστά ουσιαστική μεταβολή στον τρόπο καταγραφής, ελέγχου και διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας.

Το σημαντικότερο είναι ο προληπτικός ρόλος της διαδικασίας, καθώς μπορεί να αποκαλύψει εγκαίρως πολεοδομικές εκκρεμότητες που διαφορετικά θα προέκυπταν την τελευταία στιγμή, προκαλώντας καθυστερήσεις και οικονομικές συνέπειες.

Η θέση, το εμβαδόν και η εμπορική τιμή δεν είναι οι μόνοι παράγοντες που καθορίζουν την αξία ενός ακινήτου. Καθοριστική είναι και η πληρότητα, η νομιμότητα και η αξιοπιστία του τεχνικού φακέλου του. Έτσι, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα αποτελεί σημαντικό βήμα προς πιο ασφαλείς συναλλαγές, αποτελεσματικότερη διαχείριση της ιδιοκτησίας και μια αγορά ακινήτων με μεγαλύτερη διαφάνεια και καλύτερη οργάνωση.

Του Μάνου Κρανίδη, Πολιτικού Μηχανικού ΕΜΠ, MSc, CEO, Ενεργειακού Επιθεωρητή, Τεχνική εταιρεία -Διαχείριση Ακινήτων «KRAMA PROPERTY» www.kramaproperty.com, [email protected], Γραμματέα Ενημέρωσης μέλους ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικού Συμβούλου Χαλανδρίου