11 νέα μέτρα για προσιτή στέγη με 500 εκατ. ευρώ για ανακαινίσεις, φοροαπαλλαγές, περιορισμούς στα Airbnb και νέο «Σπίτι μου ΙΙΙ»

Η κυβέρνηση ενεργοποιεί άμεσα σειρά παρεμβάσεων για να αυξηθεί ο αριθμός των διαθέσιμων κατοικιών και να μετριαστούν οι πιέσεις στα ενοίκια. Στα μέτρα περιλαμβάνονται η ανακαίνιση κλειστών σπιτιών, φορολογικά κίνητρα για την επιστροφή ακινήτων στη μακροχρόνια μίσθωση και περιορισμοί στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις σε περιοχές με οικιστικό κορεσμό.

Στον κυβερνητικό σχεδιασμό προβλέπονται ακόμη περισσότερες κοινωνικές κατοικίες, καθώς και ένα νέο στεγαστικό πρόγραμμα, το «Σπίτι μου ΙΙΙ», που αναμένεται να ξεκινήσει τον Ιανουάριο του 2027, με στόχο να βοηθηθούν περισσότερα νοικοκυριά να αποκτήσουν δική τους στέγη.

Παράλληλα, διευρύνεται η επιστροφή ενοικίου, η οποία θα δοθεί σε χιλιάδες δικαιούχους στα τέλη Νοεμβρίου. Για τη νέα χρονιά σχεδιάζονται επιπλέον παρεμβάσεις και ειδικές φορολογικές ρυθμίσεις, που περιλαμβάνονται στο πολυνομοσχέδιο της ΔΕΘ και προωθούνται για ψήφιση στη Βουλή τον Νοέμβριο.

Άμεσα μέτρα για να διατεθούν περισσότερες κατοικίες

Τα μέτρα θα εφαρμόζονται σταδιακά, γι’ αυτό ενοικιαστές και ιδιοκτήτες καλούνται να εξετάζουν κάθε νέα ρύθμιση και να κρίνουν αν τους αφορά και κατά πόσο τους ωφελεί.

Αναλυτικά, οι παρεμβάσεις που αρχίζουν να εφαρμόζονται είναι οι εξής:

1. Επιχορήγηση 70%-95% για την ανακαίνιση παλαιών κατοικιών: Το πρόγραμμα του υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, με πόρους του ΕΣΠΑ μέσω του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, προβλέπει κρατική ενίσχυση για συνδυαστικές εργασίες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης. Στις 20 Οκτωβρίου αναρτήθηκε ο Οδηγός Εφαρμογής για τη δράση «Ανακαίνιση Κατοικίας». Η επιδότηση για τις εργασίες μπορεί να φτάσει τις 36.000 ευρώ, ενώ για υποστηρικτικές υπηρεσίες προβλέπεται επιπλέον χρηματοδότηση έως 2.500 ευρώ.

Ανάλογα με την εισοδηματική κατηγορία, η βασική επιχορήγηση καλύπτει το 70%-80% της δαπάνης. Με τις προβλεπόμενες προσαυξήσεις, τα ποσοστά μπορούν να ανέβουν αντίστοιχα στο 85% και στο 95%.

Δεν έχει αρχίσει ακόμη η υποβολή αιτήσεων χρηματοδότησης. Η πλατφόρμα θα ανοίξει αρχικά για ακίνητα που παραμένουν κλειστά και αργότερα για κατοικίες που ήδη χρησιμοποιούνται ως κύρια στέγη, σε ημερομηνίες που θα γνωστοποιηθούν.

Μέχρι στιγμής έχουν εκδοθεί 94.000 βεβαιώσεις επιλεξιμότητας: 14.000 για κλειστές κατοικίες και 80.000 για ακίνητα ιδιοκατοίκησης. Η βεβαίωση δεν εξασφαλίζει από μόνη της την έγκριση της χρηματοδότησης. Μετά την ανακαίνιση, τα κλειστά σπίτια μπορούν είτε να χρησιμοποιηθούν από τον ιδιοκτήτη είτε να ενοικιαστούν ως κύρια κατοικία. Έτσι καλύπτονται μακροχρόνιες στεγαστικές ανάγκες και μειώνεται η πίεση στην αγορά κατοικίας.

2. Φοροαπαλλαγή για κλειστές κατοικίες που περνούν σε μακροχρόνια μίσθωση: Η δυνατότητα να μην καταβάλλεται φόρος εισοδήματος από τα μισθώματα για τους πρώτους 36 μήνες παρατείνεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027. Το μέτρο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών ισχύει για επιλέξιμα ακίνητα έως 120 τ.μ., με επιπλέον 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο παιδί του ενοικιαστή πέραν των δύο, υπό την προϋπόθεση ότι η μίσθωση διαρκεί τουλάχιστον τρία χρόνια.

Κατά κανόνα, το ακίνητο θα πρέπει να ήταν κενό ή να μην είχε χρησιμοποιηθεί ως κατοικία κατά τις τρεις προηγούμενες φορολογικές χρονιές. Επιλέξιμο είναι και σπίτι που είχε διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση την προηγούμενη φορολογική χρονιά, εφόσον πλέον προσφέρεται για μακροχρόνια ενοικίαση. Ειδική πρόβλεψη επιτρέπει επίσης μίσθωση τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών σε γιατρούς και νοσηλευτές του Δημοσίου, εκπαιδευτικούς της δημόσιας εκπαίδευσης και ένστολους. Η απαλλαγή δεν εφαρμόζεται αυτομάτως σε κάθε νέα μίσθωση, καθώς απαιτείται η τήρηση συγκεκριμένων όρων. Η παράταση βρίσκεται στο πολυνομοσχέδιο της ΔΕΘ που αναμένεται να ψηφιστεί.

3. Παράταση των περιορισμών για νέα Airbnb σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη: Το πάγωμα των νέων εγγραφών θα ισχύσει και το 2027 σε τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας και στο 1ο δημοτικό διαμέρισμα της Θεσσαλονίκης. Σκοπός είναι να ανακοπεί η περαιτέρω μετατροπή κατοικιών μακροχρόνιας μίσθωσης σε βραχυχρόνια. Ο περιορισμός αφορά αποκλειστικά τις νέες καταχωρίσεις στις συγκεκριμένες περιοχές και δεν συνιστά γενική απαγόρευση των καταλυμάτων που ήδη λειτουργούν.

Οι νέες στεγαστικές παρεμβάσεις που έρχονται το 2027

Από τον Ιανουάριο προγραμματίζεται η έναρξη και άλλων μέτρων:

4. Νέο πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙΙ»: Με προϋπολογισμό 2 δισ. ευρώ, το πρόγραμμα αναμένεται να προσφέρει στεγαστικά δάνεια χαμηλού επιτοκίου μέσω της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας. Τα όρια που έχουν ανακοινωθεί προβλέπουν δικαιούχους έως 55 ετών, εμπορική αξία ακινήτου έως 300.000 ευρώ και ανώτατο ποσό δανείου 230.000 ευρώ, που θα μπορεί να καλύπτει έως το 90% της αξίας. Τα διευρυμένα εισοδηματικά κριτήρια αποσκοπούν στην ένταξη περισσότερων οικογενειών με παιδιά. Παράλληλα, προβλέπονται μεγαλύτερες κατοικίες και περισσότερα τετραγωνικά για πολύτεκνες οικογένειες, ώστε να μπορέσουν να αποκτήσουν δικό τους σπίτι.

5. Νέες κοινωνικές κατοικίες με αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων: Στα σχέδια περιλαμβάνονται 2.350 ενεργειακά αποδοτικές κατοικίες σε τέσσερα ανενεργά στρατόπεδα, έργο προϋπολογισμού 435 εκατ. ευρώ, καθώς και περίπου 450 σπίτια που θα προκύψουν από την ανακαίνιση δημόσιων κτιρίων. Προωθείται επίσης η κοινωνική αντιπαροχή, με τα πρώτα οκτώ δημόσια ακίνητα να σχεδιάζεται να αξιοποιηθούν. Οι κατοικίες βρίσκονται ακόμη σε προγραμματισμό και δεν έχουν παραδοθεί.

6. Φορολογικό κίνητρο για σπίτια μακροχρόνιας μίσθωσης: Προβλέπεται ενίσχυση για κατασκευές τύπου «build to rent», δηλαδή κτίρια που θα διατίθενται για μακροχρόνια ενοικίαση. Δεν έχουν ακόμη προσδιοριστεί οι όροι, το ύψος της ενίσχυσης ή η ημερομηνία εφαρμογής της. Επιδίωξη είναι, ωστόσο, να προστεθούν εκατοντάδες κατοικίες στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης.

Μέτρα στήριξης για ενοικιαστές και ιδιοκτήτες

Πρόσθετες παρεμβάσεις, που εφαρμόζονται για πρώτη φορά ή αποκτούν ευρύτερη κάλυψη, προσφέρουν επίσης «ανάσες» σε ενοικιαστές και ιδιοκτήτες. Μεταξύ αυτών είναι:

7. Επιστροφή ενοικίου: Στις 30 Νοεμβρίου καταβάλλεται η επιδότηση για το φορολογικό έτος 2025, η οποία αντιστοιχεί στους μήνες κατά τους οποίους οι δικαιούχοι κατέβαλλαν ενοίκιο. Για γιατρούς, νοσηλευτές και εκπαιδευτικούς που εργάζονται στην περιφέρεια προβλέπεται διπλή επιστροφή, δηλαδή ποσό διπλάσιο, ως οικονομική ανακούφιση των νοικοκυριών.

8. Μείωση φόρου για ιδιοκτήτες στα εισοδήματα από ενοίκια: Στα εισοδήματα από ενοίκια που θα εισπραχθούν φέτος, για το φορολογικό έτος 2026, θεσπίζεται ενδιάμεσος φορολογικός συντελεστής 25% για το ποσό από 12.000 έως 24.000 ευρώ. Η μείωση αποσκοπεί στο να ενθαρρύνει τους ιδιοκτήτες να διαθέσουν κατοικίες προς ενοικίαση, αλλά και να μετακυλίσουν στους μισθωτές μέρος του φορολογικού οφέλους, ζητώντας χαμηλότερο ενοίκιο.

9. Απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ σε περισσότερους μικρούς οικισμούς από το 2027: Επεκτείνεται η απαλλαγή για κύριες κατοικίες σε οικισμούς με πληθυσμό έως 2.000 κατοίκους, όριο που διαμορφώνεται σε 2.200 κατοίκους στη Δυτική Μακεδονία. Εξαιρείται η Αττική, με εξαίρεση την Περιφερειακή Ενότητα Νήσων. Δικαιούχοι είναι φυσικά πρόσωπα με φορολογική κατοικία στην Ελλάδα και φορολογητέα αξία πλήρους κυριότητας έως 400.000 ευρώ. Η απαλλαγή, ωστόσο, δεν καλύπτει όλα τα ακίνητα που έχει κάθε ιδιοκτήτης.

10. Παρατείνονται οι φορολογικές ρυθμίσεις για ανακαινίσεις και οικοδομές: Με το πολυνομοσχέδιο του υπουργείου Οικονομικών, έως το τέλος του 2027 επεκτείνονται η μείωση φόρου για επιλέξιμες δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων, η αναστολή ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές και η αναστολή του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις. Κατά την περίοδο που ισχύει η αναστολή ΦΠΑ, ο κατασκευαστής υποβάλλει αίτηση και στις σχετικές μεταβιβάσεις εφαρμόζεται φόρος μεταβίβασης 3%, αντί για ΦΠΑ.

11. Αυξάνεται ο φόρος μεταβίβασης για αγοραστές από το εξωτερικό: Από την 1η Ιουλίου 2027, ο συντελεστής για αγορές κατοικιών από φυσικά πρόσωπα που δεν έχουν φορολογική κατοικία σε χώρες της ΕΕ και του ΕΟΧ διαμορφώνεται στο 15%, από 3%. Με το μέτρο επιχειρείται να περιοριστούν οι μαζικές αγορές ακινήτων από επενδυτές της Μέσης Ανατολής, της Κίνας κ.ά. Καθοριστικό κριτήριο είναι η φορολογική κατοικία του αγοραστή και όχι η υπηκοότητά του.