Ενοίκια: Οι ζητούμενες τιμές αυξήθηκαν 39,59% σε τέσσερα χρόνια – Οι τιμές σε 16 περιοχές της Αθήνας και ο αναλυτικός πίνακας

Οι νέοι και οι οικογένειες δυσκολεύονται να εντοπίσουν κατοικία σε προσιτή τιμή, καθώς από το 2022 οι αυξήσεις των ενοικίων φτάνουν σε ορισμένες περιοχές ακόμη και το 80%.

Στην Ελλάδα, η στέγαση συγκαταλέγεται πλέον στα κορυφαία κοινωνικά και οικονομικά ζητήματα της εποχής. Η επιβάρυνση δεν περιορίζεται στον οικογενειακό προϋπολογισμό, αλλά επηρεάζει και το κατά πόσο οι νεότεροι μπορούν να ανεξαρτητοποιηθούν και να φτιάξουν δικό τους νοικοκυριό.

Τα δεδομένα της Eurostat αναδεικνύουν πόσο έντονη είναι η στεγαστική πίεση. Με βάση τα πιο πρόσφατα συγκρίσιμα στοιχεία, το 2024 το 41,8% των κατοίκων της Ελλάδας ζούσε σε νοικοκυριά με ληξιπρόθεσμες οφειλές για στεγαστικό δάνειο, ενοίκιο, λογαριασμούς κοινής ωφέλειας ή αγορές με δόσεις. Το αντίστοιχο ποσοστό στην Ευρωπαϊκή Ένωση ήταν 9,2%. Η Ελλάδα βρίσκεται μακράν στην πρώτη θέση, με το υψηλότερο ποσοστό στην Ε.Ε., και δεύτερη έρχεται η Ρουμανία με 18,5%. Το ελληνικό επίπεδο ξεπερνά κατά περισσότερο από τέσσερις φορές τον ευρωπαϊκό μέσο όρο και είναι πάνω από διπλάσιο από εκείνο της δεύτερης χώρας.

Ένα επιπλέον εύρημα της Eurostat δείχνει ότι το 2025 το 26,4% του πληθυσμού στην Ελλάδα διέθετε πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για τη στέγαση. Πρόκειται για το υψηλότερο ποσοστό στην Ευρωπαϊκή Ένωση, ενώ στην Ε.Ε. συνολικά καταγράφεται μόλις 7,7%.

Δηλαδή, πάνω από ένας στους τέσσερις ανθρώπους στην Ελλάδα επιβαρύνεται με κόστος στέγασης που υπερβαίνει το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του.

Το χάσμα αποτυπώνεται και στον χρόνο αποχώρησης από το πατρικό σπίτι: στην Ελλάδα, ένας νέος φεύγει κατά μέσο όρο 4,6 χρόνια μετά τον μέσο νέο της Ευρωπαϊκής Ένωσης και 9,5 χρόνια μετά έναν νέο στη Φινλανδία.

Το στεγαστικό ζήτημα, συνεπώς, δεν εξαντλείται στις τιμές αγοράς των ακινήτων ή στο ύψος των ενοικίων. Καθορίζει άμεσα αν ένας νέος μπορεί να αποκτήσει οικονομική ανεξαρτησία, να στήσει το δικό του νοικοκυριό και, εφόσον το επιθυμεί, να προγραμματίσει τη δημιουργία οικογένειας.

Ένα από τα πιο σοβαρά κοινωνικά και οικονομικά ζητήματα της σημερινής εποχής στην Ελλάδα είναι η στέγαση, καθώς έχει αντίκτυπο τόσο στα οικονομικά της οικογένειας όσο και στη δυνατότητα των νεότερων γενεών να ανεξαρτητοποιηθούν και να δημιουργήσουν δικό τους νοικοκυριό.

Ποιες 16 περιοχές της Αθήνας προτιμούν κυρίως οι οικογένειες

Ξεχωρίζει η πορεία των ζητούμενων ενοικίων σε 16 περιοχές της Αθήνας, τις οποίες επιλέγουν κυρίως οικογένειες για μακροχρόνια ενοικίαση κατοικίας.

Η έρευνα εξετάζει ένα σαφώς προσδιορισμένο και συγκρίσιμο οικογενειακό ακίνητο: διαμερίσματα 80-110 τ.μ., πάνω από τον 1ο όροφο, με τουλάχιστον 2 Υ/Δ και κατασκευής μετά το 2000. Καταγράφεται η μεταβολή της μέσης ζητούμενης τιμής ενοικίασης ανά τ.μ. για την περίοδο 2022-2026, αλλά και το εύρος των ζητούμενων τιμών του 2026 ανά περιοχή.

Πηγή/Επεξεργασία: Ιστοσελίδες Αγγελιών Ακινήτων / Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, διαμέρισμα 80τμ-110τμ, με minimum 2 Y/Δ, άνω του 1ου ορόφου, κατασκευής μετά το 2000. Οι τιμές διαμορφώνονται βάση της διαθεσιμότητας

Οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν από 10% έως 80% από το 2022

Στην ανάλυση περιλαμβάνονται αγγελίες κατοικιών από 16 περιοχές της Αττικής όπου η ζήτηση από οικογένειες είναι αυξημένη. Εξετάζονται ειδικότερα διαμερίσματα 80-110 τ.μ., υψηλότερα από τον 1ο όροφο, με 2Υ/Δ και κατασκευής μετά το 2000.

Τα δεδομένα καταγράφουν τις ζητούμενες τιμές ενοικίασης στις διαθέσιμες αγγελίες και όχι τα ποσά που τελικά συμφωνούνται στις μισθώσεις. Επομένως, παρουσιάζουν την προσφορά ενός συγκεκριμένου μέρους του οικιστικού αποθέματος, όχι το σύνολο των κατοικιών σε κάθε περιοχή.

Η αντιπαραβολή των δεδομένων για το διάστημα 2022-2026 καταδεικνύει καθαρά ότι το κόστος ενοικίασης ακολουθεί ανοδική τροχιά, αν και η εικόνα διαφέρει αισθητά ανά περιοχή.

• Η μέση ζητούμενη τιμή στους Αμπελοκήπους φτάνει τα 13,70 €/τ.μ. το 2026. Τα προηγούμενα χρόνια ήταν 13,50 €/τ.μ. το 2025, 12,25 €/τ.μ. το 2024, 11,09 €/τ.μ. το 2023 και 7,85 €/τ.μ. το 2022, με τη συνολική αύξηση να ανέρχεται σε 74,52%.
• Στο Παγκράτι, η τιμή που ζητείται κατά μέσο όρο φτάνει τα 13,34 €/τ.μ. το 2026. Το 2025 ήταν 13,12 €/τ.μ., το 2024 12,69 €/τ.μ., το 2023 12 €/τ.μ. και το 2022 10,40 €/τ.μ., καταγράφοντας άνοδο 28,27% συνολικά.
• Στην Κυψέλη, η μέση ζητούμενη τιμή αυξάνεται στα 10,97 €/τ.μ. το 2026, από 9,37 €/τ.μ. το 2025, 8,75 €/τ.μ. τόσο το 2024 όσο και το 2023, και 7,55 €/τ.μ. το 2022. Σε σύγκριση με το 2022 η άνοδος φτάνει το 45,30%, ενώ κατά το τελευταίο έτος ανέρχεται σε 17,08%.
• Στον Νέο Κόσμο, η μέση τιμή που ζητείται το 2026 είναι 11,52 €/τ.μ., έναντι 10,86 €/τ.μ. το 2025, 10,46 €/τ.μ. το 2024, 10,40 €/τ.μ. το 2023 και 7,90 €/τ.μ. το 2022. Η συνολική αύξηση διαμορφώνεται σε 45,82%.

Νότια Προάστια: υψηλά ενοίκια και έντονες διαφορές τιμών ανά περιοχή

Στα Νότια Προάστια εντοπίζονται κάποιες από τις ακριβότερες ζητούμενες τιμές, ενώ οι αποστάσεις ανάμεσα στις κατώτατες και τις ανώτατες είναι σε αρκετές περιπτώσεις μεγάλες.

Το 2026, η μέση ζητούμενη τιμή στη Γλυφάδα ανέρχεται σε 20,62 €/τ.μ., με τις αντίστοιχες τιμές να βρίσκονται στα 19,93 €/τ.μ. το 2025, 19,38 €/τ.μ. το 2024, 15,50 €/τ.μ. το 2023 και 13 €/τ.μ. το 2022. Από το 2022 η συνολική άνοδος φτάνει το 58,62%.

Στη Γλυφάδα, οι ζητούμενες τιμές εκτείνονται σε μεγάλο εύρος, από 10 €/τ.μ. έως 31,25 €/τ.μ. Η διαφορά αυτή συνδέεται με τις διαφορετικές υποαγορές που υπάρχουν στην ίδια περιοχή. Το ύψος του ενοικίου επηρεάζεται από το αν το ακίνητο βρίσκεται στην Άνω ή την Κάτω Γλυφάδα, αν είναι κοντά στη θάλασσα ή στο γκολφ και αν έχει θέα, καθώς και από την ακριβή τοποθεσία, την ποιότητα και τα ξεχωριστά χαρακτηριστικά της κατοικίας.

Παρόμοια είναι η εικόνα στη Βούλα: η μέση ζητούμενη τιμή φτάνει τα 20,71 €/τ.μ. το 2026, από 17,53 €/τ.μ. το 2025, 17,44 €/τ.μ. το 2024, 17,35 €/τ.μ. το 2023 και 11,50 €/τ.μ. το 2022. Η αύξηση ανέρχεται σε 18,14% μέσα σε έναν χρόνο και σε 80,09% σε σχέση με το 2022, τη μεγαλύτερη συνολική ποσοστιαία μεταβολή ανάμεσα στις 16 περιοχές που εξετάζονται.

Και στη Βούλα οι ζητούμενες τιμές παρουσιάζουν μεγάλη απόκλιση, από 14,83 €/τ.μ. έως 26,59 €/τ.μ. Καθοριστικό ρόλο στο μίσθωμα έχουν η ακριβής τοποθεσία, η απόσταση από τη θάλασσα, η θέα και τα ποιοτικά στοιχεία της κατοικίας.

• Στο Παλαιό Φάληρο, η μέση ζητούμενη τιμή φτάνει τα 14,42 €/τ.μ. το 2026, ενώ το 2025 ήταν 13,01 €/τ.μ., το 2024 12,42 €/τ.μ., το 2023 11,50 €/τ.μ. και το 2022 10,95 €/τ.μ. Η συνολική άνοδος είναι 31,69%.
• Η μέση ζητούμενη τιμή στη Νέα Σμύρνη διαμορφώνεται στα 13,49 €/τ.μ. το 2026, από 13,13 €/τ.μ. το 2025, 11,64 €/τ.μ. το 2024, 9,75 €/τ.μ. το 2023 και 9,45 €/τ.μ. το 2022. Σε όλη την περίοδο η αύξηση φτάνει το 42,75%.
• Στην Καλλιθέα, η τιμή που ζητείται κατά μέσο όρο ανέρχεται σε 12,03 €/τ.μ. το 2026, έναντι 11,47 €/τ.μ. το 2025, 11,42 €/τ.μ. το 2024, 10,75 €/τ.μ. το 2023 και 8,50 €/τ.μ. το 2022. Η συνολική αύξηση καταγράφεται στο 41,53%.

Για ένα διαμέρισμα 100 τ.μ., οι μέσες ζητούμενες τιμές του 2026 μεταφράζονται σε μηνιαίο μίσθωμα περίπου 1.349 ευρώ στη Νέα Σμύρνη, 1.442 ευρώ στο Παλαιό Φάληρο και 1.203 ευρώ στην Καλλιθέα.

Μεγαλώνει ταυτόχρονα η προσφορά στη βραχυχρόνια μίσθωση

Την ίδια στιγμή, τα τελευταία χρόνια καταγράφεται μεγαλύτερη διαθεσιμότητα κατοικιών σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης σε αρκετές από τις παραπάνω περιοχές, σύμφωνα με την AirDNA.

Στη Γλυφάδα, ο αριθμός των ακινήτων φτάνει τα 638 το 2026, από 581 το 2025, 487 το 2024 και 370 το 2023. Για τη Βούλα καταγράφονται 254 ακίνητα, έναντι 228 το 2025, 226 το 2024 και 160 το 2023.

Στο Παλαιό Φάληρο, τα διαθέσιμα ακίνητα που καταγράφονται ανέρχονται σε 517, από 490 το 2025, 438 το 2024 και 336 το 2023. Στην Καλλιθέα ο αντίστοιχος αριθμός φτάνει τα 503 ακίνητα, έναντι 484 το 2025, 453 το 2024 και 281 το 2023.

Η εξέλιξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης στις περιοχές αυτές αποτυπώνεται στα συγκεκριμένα στοιχεία. Ωστόσο, αυτά δεν τεκμηριώνουν από μόνα τους ότι η άνοδος των ζητούμενων τιμών στις μακροχρόνιες μισθώσεις προέρχεται μόνο από τη βραχυχρόνια μίσθωση, αφού οι τιμές επηρεάζονται από ευρύτερες συνθήκες προσφοράς και ζήτησης.

Δυτικά Προάστια

Παρότι οι μέσες ζητούμενες τιμές στα Δυτικά Προάστια υπολείπονται εκείνων στα νότια προάστια και σε αρκετά σημεία του κέντρου, η ανοδική τάση των τελευταίων ετών έχει επηρεάσει και αυτές τις περιοχές.

• Στο Περιστέρι, η μέση ζητούμενη τιμή για κατοικία 100 τ.μ. αντιστοιχεί σήμερα σε περίπου 962 ευρώ τον μήνα. Η τιμή ανά τ.μ. φτάνει το 2026 τα 9,62 €/τ.μ., ενώ το 2025 ήταν 9,43 €/τ.μ., το 2024 8,82 €/τ.μ., το 2023 7,70 €/τ.μ. και το 2022 7,30 €/τ.μ. Έτσι, η συνολική αύξηση από το 2022 ανέρχεται σε 31,78%.
• Η μέση ζητούμενη τιμή στην Πετρούπολη διαμορφώνεται το 2026 σε 10,87 €/τ.μ.. Συγκριτικά, ήταν 9,76 €/τ.μ. το 2025, 11,29 €/τ.μ. το 2024, 8 €/τ.μ. το 2023 και 7,50 €/τ.μ. το 2022. Η άνοδος σε ετήσια βάση φτάνει το 11,37% μέσα σε έναν χρόνο, ενώ σε σύγκριση με το 2022 είναι 44,93%. Για κατοικία 100 τ.μ., το μέσο ζητούμενο ενοίκιο είναι περίπου 087 ευρώ τον μήνα.

Βόρεια Προάστια: αισθητές αποκλίσεις στις τιμές ανά περιοχή

Οι ζητούμενες τιμές στα Βόρεια Προάστια δεν είναι ομοιόμορφες: διαφέρουν σημαντικά ανάμεσα στις περιοχές, αλλά και μεταξύ των κατοικιών που διατίθενται στην ίδια περιοχή.

• Η Κηφισιά έχει μέση ζητούμενη τιμή 15,80 €/τ.μ. το 2026, με τις αντίστοιχες τιμές να ήταν 14,62 €/τ.μ. το 2025, 14,05 €/τ.μ. το 2024, 14,20 €/τ.μ. το 2023 και 11 €/τ.μ. το 2022. Στη διάρκεια του 2026 οι ζητούμενες τιμές κινούνται μεταξύ 12,78 €/τ.μ. έως 18,82 €/τ.μ., ενώ η μέση τιμή σημειώνει άνοδο 43,64% από το 2022.
• Στο Μαρούσι, η μέση ζητούμενη τιμή φτάνει το 2026 τα 13,38 €/τ.μ., έναντι 13,26 €/τ.μ. το 2025, 11,75 €/τ.μ. το 2024, 11,22 €/τ.μ. το 2023 και 10,40 €/τ.μ. το 2022. Το εύρος για το 2026 είναι 10,94 €/τ.μ. έως 15,82 €/τ.μ., ενώ η συνολική άνοδος από το 2022 φτάνει το 28,65%.
• Για τον Χολαργό, η μέση ζητούμενη τιμή το 2026 ανέρχεται σε 14,05 €/τ.μ., αφού ήταν 13,50 €/τ.μ. το 2025, 12,80 €/τ.μ. το 2024, 11,50 €/τ.μ. το 2023 και 12 €/τ.μ. το 2022. Οι τιμές το 2026 κυμαίνονται από 12 €/τ.μ. έως 16,11 €/τ.μ., με τη συνολική αύξηση σε σχέση με το 2022 να διαμορφώνεται σε 17,08%.
• Στο Χαλάνδρι, η μέση τιμή ζητούμενου ενοικίου διαμορφώνεται το 2026 στα 13,63 €/τ.μ., από 12,58 €/τ.μ. το 2025, 11,90 €/τ.μ. το 2024, 11,55 €/τ.μ. το 2023 και 11,80 €/τ.μ. το 2022. Το εύρος των τιμών είναι 11,57 €/τ.μ. έως 15,69 €/τ.μ., ενώ η ετήσια αύξηση φτάνει το 8,35% και η συνολική μεταβολή το +15,51% από το 2022.

Η μέση ζητούμενη τιμή αυξήθηκε σχεδόν 40% σε τέσσερα χρόνια

Για τις 16 περιοχές που περιλαμβάνονται στην ανάλυση, η μέση ζητούμενη τιμή αφορά διαμερίσματα 80–110 τ.μ., άνω του 1ου ορόφου και κατασκευής μετά το 2000. Από 9,80 €/τ.μ. το 2022, ανέβηκε στα 11,31 €/τ.μ. το 2023 και στα 12,35 €/τ.μ. το 2024. Στη συνέχεια έφτασε τα 12,91 €/τ.μ. το 2025 και πλέον ανέρχεται σε 13,68 €/τ.μ. το 2026.

Σε σύγκριση με το 2025, η αύξηση είναι 5,96% μέσα σε έναν χρόνο, ενώ έναντι του 2022 η συνολική άνοδος φτάνει το 39,59%.

Για το 2026, η μέση κατώτατη ζητούμενη τιμή των 16 περιοχών ανέρχεται σε 10,80 €/τ.μ., ενώ η μέση ανώτατη στα 16,49 €/τ.μ.. Ενδεικτικά, μια οικογενειακή κατοικία 100 τ.μ. θα κόστιζε, με βάση τις μέσες κατώτατες και ανώτατες τιμές των περιοχών, 1.080 έως 1.649 ευρώ τον μήνα.

Ποιες περιοχές κατέγραψαν τις μεγαλύτερες αυξήσεις το 2026

Η αντιπαραβολή των ζητούμενων τιμών του 2026 με εκείνες του 2025 δείχνει ότι η ισχυρότερη ετήσια άνοδος σημειώθηκε στη Βούλα (+18,14%). Στη συνέχεια βρίσκονται η Κυψέλη (+17,08%), η Πετρούπολη (+11,37%), το Παλαιό Φάληρο (+10,84%), το Χαλάνδρι (+8,35%) και η Κηφισιά (+8,07%).

Αντίθετη πορεία καταγράφεται στον Πειραιά, όπου η μέση ζητούμενη τιμή υποχώρησε κατά 6,50%: από 11,54 €/τ.μ. το 2025 διαμορφώθηκε σε 10,79 €/τ.μ. το 2026. Η πτώση στον Πειραιά (-6,50%) ενδέχεται να αντανακλά κυρίως τη διαφορετική σύνθεση των ακινήτων που ήταν διαθέσιμα το 2026 και τις μεγάλες διαφορές τιμών ανά γειτονιά, όχι απαραίτητα μια γενικευμένη υποχώρηση των ενοικίων. Σε σχέση, πάντως, με το 2022, η μέση ζητούμενη τιμή παραμένει υψηλότερη κατά 10,10%.

Η άνοδος των ενοικίων δεν είναι η μόνη διάσταση του προβλήματος

Τα στοιχεία για τις 16 περιοχές δείχνουν πως η κατάσταση δυσκολεύει όλο και περισσότερο τους νέους και τις οικογένειες. Η μέση ζητούμενη τιμή αυξήθηκε 39,59% από το 2022 έως το 2026, ενώ κατά το τελευταίο έτος η άνοδος έφτασε το 5,96%.

Ωστόσο, το ποσοστό της αύξησης δεν είναι το μόνο που έχει σημασία· καθοριστική είναι και η επιβάρυνση που συνεπάγεται το ενοίκιο σε σχέση με τα εισοδήματα των νοικοκυριών. Αν ληφθούν υπόψη η μέση κατώτατη και η μέση ανώτατη ζητούμενη τιμή στις 16 περιοχές, μια κατοικία 100 τ.μ. για οικογένεια αντιστοιχεί σήμερα σε ενδεικτικό μηνιαίο μίσθωμα περίπου 1.080 έως 1.649 ευρώ. Με τέτοιο κόστος, η εύρεση κατάλληλης στέγης γίνεται εξαιρετικά δύσκολη οικονομική εξίσωση για πολλά νοικοκυριά.

Η διαθέσιμη κατοικία επηρεάζεται ταυτόχρονα από σειρά διαφορετικών παραγόντων. Στην εικόνα της προσφοράς ανά περιοχή συμβάλλουν η περιορισμένη προσφορά κατοικιών που καλύπτουν τις ανάγκες μιας οικογένειας, η επενδυτική ζήτηση των προηγούμενων ετών και η χρήση μέρους του οικιστικού αποθέματος για άλλους επενδυτικούς σκοπούς.

Επομένως, η πορεία των ζητούμενων ενοικίων δεν εξηγείται από έναν μόνο παράγοντα. Καθορίζεται από την προσφορά και τη ζήτηση, τις ιδιαιτερότητες κάθε τοπικής αγοράς, την ποιότητα και την ηλικία των διαθέσιμων κατοικιών, αλλά και τις άλλες χρήσεις στις οποίες διοχετεύεται μέρος του αποθέματος.

Στο επίκεντρο βρίσκεται, λοιπόν, η ουσιαστική διαθεσιμότητα κατοικιών κατάλληλων για μακροχρόνια ενοικίαση, ιδίως όσων μπορούν να εξυπηρετήσουν ένα ζευγάρι ή μια οικογένεια.

Κατά συνέπεια, οι παρεμβάσεις για το στεγαστικό ζήτημα δεν αρκεί να ενισχύουν μόνο τη ζήτηση. Χρειάζεται να αυξηθεί η πραγματική προσφορά κατοικιών, να αξιοποιηθεί το κλειστό απόθεμα, να δημιουργηθούν νέες προσιτές κατοικίες και να εφαρμοστούν πολιτικές στεγαστικής στήριξης προσαρμοσμένες στις πραγματικές οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών.

Το ζητούμενο δεν είναι απλώς να υπάρχει διαθέσιμο σπίτι στην αγορά, αλλά ο νέος, το ζευγάρι και η οικογένεια να έχουν τη δυνατότητα να το πληρώνουν χωρίς το κόστος στέγασης να απορροφά το μεγαλύτερο τμήμα του εισοδήματός τους.

Άρθρο του Θέμη Μπάκα, προέδρου του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates