Νομοθετική ρύθμιση με αντικείμενο την προσαρμογή των πολεοδομικών κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ν. 4067/2012) στις πρόσφατες αποφάσεις της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ 146–149/2025) ανακοίνωσε ότι κατέθεσε το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, στο πλαίσιο της δέσμευσής του για ασφάλεια δικαίου, προστασία του περιβάλλοντος και τόνωση της αναπτυξιακής δραστηριότητας.

Σύμφωνα με τη σχετική ανακοίνωση, η νέα ρύθμιση διασφαλίζει τη συνέχιση των εργασιών σε έργα που είχαν εκκινήσει νόμιμα έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024, ενισχύει την ασφάλεια των οικοδομικών αδειών, προβλέπει δίκαιες διαδικασίες αναθεώρησης όπου απαιτείται, και εισάγει για πρώτη φορά τον μηχανισμό του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, ως εργαλείου αντιστάθμισης και βιώσιμης αναβάθμισης του οικιστικού περιβάλλοντος.

Ακολουθούν επεξηγηματικές ερωτήσεις και απαντήσεις σχετικά με τη νομοθετική ρύθμιση του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας

Ποιος είναι ο βασικός στόχος της νέας ρύθμισης του ΥΠΕΝ;

Μετά τις συγκεκριμένες αποφάσεις της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας (146-149/2025), που έκριναν την οριζόντια εφαρμογή των κινήτρων και προσαυξήσεων του ΝΟΚ αντισυνταγματική, έχει δημιουργηθεί ένα καθεστώς αβεβαιότητας, τόσο στους ιδιοκτήτες ακινήτων και επενδυτές, όσο και στη Διοίκηση, με άμεσες, δυσμενείς επιπτώσεις στην οικοδομική δραστηριότητα.

Με σεβασμό στις σχετικές αποφάσεις της Ολομέλειας του ΣτΕ και στο πνεύμα τους, καταργούνται οι διατάξεις του ΝΟΚ που κρίθηκαν αντισυνταγματικές, ενώ ενσωματώνονται στον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό τα κίνητρα των οποίων η οριζόντια εφαρμογή κρίθηκε αντισυνταγματική. Έτσι, αποτρέπονται η στασιμότητα, οι ματαιώσεις και οι καθυστερήσεις νέων κατασκευών που έχει ανάγκη η χώρα και οι πολίτες. Προστατεύεται το περιβάλλον και αποκαθίσταται η ασφάλεια δικαίου.

Ποιους αφορά η ρύθμιση;

Η ρύθμιση αφορά όλους τους κατόχους οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν βάσει του ΝΟΚ και κάνουν χρήση των συγκεκριμένων κινήτρων και προσαυξήσεων που κρίθηκαν αντισυνταγματικά. Αφορά επίσης αγοραστές, επενδυτές, κατασκευαστές αλλά και τις Υπηρεσίες Δόμησης (ΥΔΟΜ), που έχουν την αρμοδιότητα έκδοσης και αναθεώρησης των οικοδομικών αδειών.

Τι ισχύει για τις νέες άδειες;

Από εδώ και στο εξής, δεν προβλέπονται πολεοδομικά κίνητρα του ΝΟΚ οριζόντια, καθώς το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι αυτά θα μπορούν να εντάσσονται προσαρμοσμένα και τεκμηριωμένα στον πολεοδομικό σχεδιασμό κάθε περιοχής.

Τι σημαίνει ότι τα κίνητρα θα μπορούν να εντάσσονται στον ολοκληρωμένο πολεοδομικό σχεδιασμό;

Αυτή την περίοδο υλοποιείται από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας το εμβληματικό Πρόγραμμα Πολεοδομικών Μεταρρυθμίσεων «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», με τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ – ΕΠΣ) για το 80% της Επικράτειας. Μέσω των ΤΠΣ – ΕΠΣ οι μελετητές μπορούν να καθορίσουν, κατόπιν επιστημονικής τεκμηρίωσης, ειδικές ζώνες κινήτρων, όπου θα προβλέπονται τα κίνητρα του ΝΟΚ -τα οποία μέχρι σήμερα δίνονταν οριζόντια-, λαμβάνοντας υπόψη τη θέση, τον βαθμό της οικιστικής ανάπτυξης του κάθε οικισμού, τις ιδιαιτερότητες, τα χαρακτηριστικά και την εν γένει φυσιογνωμία του, τη φέρουσα ικανότητα, τη συνολική επιβάρυνση της περιοχής, καθώς και την οικιστική πυκνότητά της.

Ποιοι διατηρούν το δικαίωμα δόμησης με κίνητρα και προσαυξήσεις του ΝΟΚ;

Όσοι έχουν οικοδομική άδεια με κίνητρα και προσαυξήσεις του ΝΟΚ και έχουν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες (π.χ. εκσκαφές) έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024, μπορούν να προχωρήσουν στην υλοποίηση της οικοδομικής τους άδειας, χωρίς αναθεώρηση ή οικονομική επιβάρυνση, ενώ ρητά τους παρέχεται πλέον και η δυνατότητα αναθεώρησης της άδειας, εφόσον το επιθυμούν, χωρίς οικονομική επιβάρυνση (φόρους, παράβολα, εισφορές, κρατήσεις). Με Προεδρικό Διάταγμα, σε συνέχεια των σχετικών κατευθύνσεων του ΣτΕ, θα περιγραφούν με λεπτομέρεια οι όροι και οι προϋποθέσεις με τις οποίες αποδεικνύεται ότι έχει γίνει εκκίνηση εργασιών έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024.

Τι γίνεται με όσους δεν ξεκίνησαν οικοδομικές εργασίες (π.χ. εκσκαφές) έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024; Χάνουν το δικαίωμα δόμησης;

Σε καμία περίπτωση δεν χάνεται το δικαίωμα δόμησης, όμως για να ξεκινήσουν οικοδομικές εργασίες, οφείλουν να αναθεωρήσουν την οικοδομική τους άδεια, προκειμένου να απαλειφθούν τα κίνητρα και οι προσαυξήσεις. Έτσι, δεν χάνουν το δικαίωμα δόμησης, παρά μόνον κατά το μέρος που αφορά στα εν λόγω κίνητρα και προσαυξήσεις.

Υπάρχει κάποια μέριμνα για όσους υποχρεούνται να αναθεωρήσουν την οικοδομική τους άδεια; Θα πρέπει να πληρώσουν ξανά και για την αναθεώρηση;

Υπάρχει σχετική μέριμνα. Όχι, δεν καταβάλλονται άλλοι φόροι, παράβολα, εισφορές ή κρατήσεις για τις αναθεωρήσεις αυτές. Οι εν λόγω αναθεωρήσεις διενεργούνται από τις αρμόδιες Υπηρεσίες Δόμησης ανέξοδα, χωρίς καθυστερήσεις και κατά προτεραιότητα.

Τι προβλέπεται για όσους έχουν άδειες που δεν ξεκίνησαν οικοδομικές εργασίες έως και την 11η Δεκεμβρίου του 2024, αλλά είναι ενταγμένες ή θα ενταχθούν σε χρηματοδοτικά εργαλεία (ΕΣΠΑ, ΤΑΑ);

Σε αυτές τις περιπτώσεις, προκειμένου να διατηρηθεί η αξιοπιστία της χώρας απέναντι σε θεσμικούς εταίρους, επενδυτές και δικαιούχους ευρωπαϊκών χρηματοδοτικών προγραμμάτων και για να διασφαλιστεί η υλοποίηση των έργων, προβλέπεται περιβαλλοντικό ισοδύναμο, που αντισταθμίζει τη χρήση των κινήτρων και προσαυξήσεων του ΝΟΚ. Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο έχει διπλή υπόσταση: α) την καταβολή ενός τέλους και β) στοχευμένες παρεμβάσεις για την αναβάθμιση της Δημοτικής Ενότητας ή του Δήμου, όπου κατασκευάζεται μια οικοδομή με κίνητρα και προσαυξήσεις. Τα μέτρα αυτά εξειδικεύονται σε Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ). Συμπερασματικά, για να μπορεί να γίνει χρήση των κινήτρων και των προσαυξήσεων του ΝΟΚ, θα πρέπει να πληρωθεί το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και να έχει εγκριθεί το ΕΣΠΙΑΠ. Η διατήρηση της ισχύος των αδειών αυτών συνδέεται άρρηκτα με την ενίσχυση της χρηματοδοτικής πίστης του Ελληνικού Δημοσίου, την εκπλήρωση των υποχρεώσεων της χώρας μας που απορρέουν από τις συμβατικές δεσμεύσεις έναντι της Ευρωπαϊκής Ένωσης και τη διατήρηση της διεθνούς επενδυτικής εμπιστοσύνης.

Τι είναι το Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλης (ΕΣΠΙΑΠ);

Το ΕΣΠΙΑΠ είναι μια ειδική μελέτη που εισάγει το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Μέσω του ΕΣΠΙΑΠ εξειδικεύονται τα μέτρα του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, δηλαδή οι στοχευμένες παρεμβάσεις που θα γίνουν σε επίπεδο Δήμου ή Δημοτικής Ενότητας, όπου έχουν δοθεί κίνητρα και προσαυξήσεις του ΝΟΚ. Η εκπόνηση του ΕΣΠΙΑΠ παρέχει νομική θωράκιση και δυνατότητα χρήσης των κινήτρων, χωρίς αλλαγές στην οικοδομική άδεια, για τις περιπτώσεις στις οποίες προβλέπεται. Είναι βασικό εργαλείο για την ενίσχυση της εμπιστοσύνης στην αγορά και την άμεση επανέναρξη της οικοδομικής δραστηριότητας.

Μπορεί να περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, περιγραφή της περιοχής και των υφιστάμενων αδειών, ανάλυση νομικών ζητημάτων και ακυρωμένων αδειών, περιβαλλοντική αξιολόγηση και επιπτώσεις, προτάσεις για διαχείριση και αναπροσαρμογή σχεδίων, χρονοδιάγραμμα υλοποίησης και οικονομική ανάλυση, παρακολούθηση – αξιολόγηση – συστάσεις – τεκμηρίωση.

Με Προεδρικό Διάταγμα θα δίνεται η δυνατότητα να εξειδικευτούν τα μέτρα του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, να καθοριστεί η διαδικασία έγκρισης του ΕΣΠΙΑΠ, καθώς και το ύψος και η διαδικασία του τέλους.

Ποια μπορεί να είναι τα περιβαλλοντικά ισοδύναμα που προτείνει ένα ΕΣΠΙΑΠ;

• Δημιουργία χώρων πρασίνου και κοινόχρηστων χώρων,
• Αναπλάσεις περιοχών με έντονη δόμηση,
• Αστικές υποδομές ή αναβαθμίσεις (πεζοδρομήσεις, φωτισμός, υλικό αστικής επίπλωσης κ.ά.),
• Η κατά προτεραιότητα κατεδάφιση αυθαίρετων ή και επικίνδυνων (ετοιμόρροπων) κτισμάτων,
• Η χρηματοδότηση απόκτησης διατηρητέων κτιρίων και μνημείων από τον οικείο Δήμο, καθώς και η αποκατάσταση δημοσίων διατηρητέων κτιρίων και μνημείων,
• Περιβαλλοντικές δράσεις, όπως ο καθαρισμός και η οριοθέτηση ρεμάτων και έργα διευθέτησης.

Τι προβλέπεται για όσους είχαν μεν εκκινήσει οικοδομικές εργασίες έως και την 11η Δεκεμβρίου του 2024, με βάση το νομοθετικό πλαίσιο που ίσχυε τότε, αλλά αντιμετωπίζουν αιτήσεις ακύρωσης ή οι άδειες έχουν ήδη ακυρωθεί;

Και στην περίπτωση αυτή, εφαρμόζεται το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και οι άδειες διατηρούνται σε ισχύ. Αυτό προβλέπεται, προκειμένου να αποτραπεί το φαινόμενο των εγκαταλελειμμένων ημιτελών κτισμάτων, που υποβαθμίζει το περιβάλλον και έχει σοβαρές επιπτώσεις στη δημόσια υγεία και ασφάλεια.

Ειδικότερα, αν έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός της οικοδομής, η κατασκευαστική διαδικασία συνεχίζεται άμεσα, με τα κίνητρα και τις προσαυξήσεις, εφόσον πληρωθεί το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και εκκινήσει η εκπόνηση του ΕΣΠΙΑΠ.

Εάν δεν έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός, επιλαμβάνονται το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής και το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για να εξετάσουν με τεχνικά, κοινωνικά, οικονομικά και νομικά κριτήρια την αναγκαιότητα ή μη της συνέχισης υλοποίησης της οικοδομικής άδειας με τα κίνητρα και τις προσαυξήσεις ΝΟΚ. Κατόπιν εξασφάλισης των προαναφερόμενων εγκρίσεων, μπορεί να συνεχίσει η κατασκευή με τα κίνητρα και τις προσαυξήσεις του ΝΟΚ, εφόσον καταβληθεί το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και εκκινήσει η εκπόνηση του ΕΣΠΙΑΠ.

Υπάρχουν ειδικές κατηγορίες αδειών που εξαιρούνται από το περιβαλλοντικό ισοδύναμο;

Ναι, οι άδειες που εντάσσονται σε ειδικά χωρικά σχέδια αναπτυξιακού χαρακτήρα εξαιρούνται του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, επειδή έχει προηγηθεί ειδική επιστημονική τεκμηρίωση. Το ίδιο ισχύει και για τα διατηρητέα κτίρια και μνημεία, με στόχο την προστασία και ανάδειξή τους και την ενίσχυση της πολιτιστικής κληρονομιάς, η οποία συμβάλλει στην αναβάθμιση του πολιτιστικού περιβάλλοντος.