Στεγαστική κρίση: Τι δείχνουν οι αριθμοί για το κόστος στέγασης, τα εισοδήματα και τη νέα γενιά – Αναλυτικοί πίνακες

Τα δεδομένα της Eurostat και του ΔΝΤ φωτίζουν το εύρος της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα, την πίεση που δέχονται οικονομικά τα νοικοκυριά και την απόσταση από τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Στην Ελλάδα, η στεγαστική κρίση έχει αναδειχθεί σε ένα από τα σημαντικότερα κοινωνικά και οικονομικά ζητήματα. Οι επιπτώσεις της δεν περιορίζονται σε όσους αναζητούν σπίτι για ενοικίαση ή αγορά, αλλά αγγίζουν ολόκληρη την οικονομική ζωή. Επηρεάζονται το διαθέσιμο εισόδημα και η δυνατότητα αποταμίευσης, καθώς και η πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση και οι προοπτικές των νεότερων γενεών.

Μια ιδιαίτερα δυσμενή εικόνα για την Ελλάδα προκύπτει από τα στοιχεία της Eurostat. Η χώρα καταγράφει το υψηλότερο ποσοστό στεγαστικής επιβάρυνσης στην ΕΕ, ενώ βρίσκεται ανάμεσα στα κράτη με τα υψηλότερα ποσοστά ενεργειακής φτώχειας και υπερπληθυσμού στις κατοικίες. Παράλληλα, οι καθυστερήσεις στην εξόφληση βασικών υποχρεώσεων εμφανίζονται σε εξαιρετικά υψηλά επίπεδα.

Τον διαρθρωτικό χαρακτήρα του προβλήματος φανερώνουν επίσης η μείωση της ιδιοκατοίκησης, η άνοδος των τιμών κατοικιών ταχύτερα από την αύξηση των εισοδημάτων και η παραμονή των νέων για μεγάλο διάστημα στην οικογενειακή κατοικία.

Στεγαστικό κόστος: Τα ελληνικά νοικοκυριά έχουν τη μεγαλύτερη επιβάρυνση στην ΕΕ

Ένας από τους βασικούς δείκτες για το πόσο προσιτή είναι η κατοικία είναι το μερίδιο του διαθέσιμου εισοδήματος που κατευθύνεται στη στέγαση.

Σύμφωνα με τη μεθοδολογία της Eurostat, στο συνολικό κόστος στέγασης συνυπολογίζονται όχι μόνο το ενοίκιο και οι δαπάνες στεγαστικού δανείου, αλλά και επιλέξιμα έξοδα για συντήρηση, ενέργεια και υπηρεσίες κοινής ωφέλειας.

Κατά μέσο όρο, τα νοικοκυριά στην Ευρωπαϊκή Ένωση το 2024 διέθεσαν για τη στέγαση το 19% του διαθέσιμου εισοδήματός τους. Το ποσοστό στην Ελλάδα διαμορφώθηκε περίπου στο 36%, το υψηλότερο μεταξύ των κρατών-μελών.

Μερίδιο διαθέσιμου εισοδήματος που πήγε στη στέγαση, 2024

Πηγή και επεξεργασία: Eurostat, Housing in Europe – έκδοση 2025, στοιχεία του 2024, όπως παρατίθενται στο παρεχόμενο υλικό. Eurostat Housing in Europe. / Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Τα ελληνικά νοικοκυριά επιβαρύνονται κατά 17 ποσοστιαίες μονάδες περισσότερο από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Ως αναλογία, το ποσοστό στην Ελλάδα είναι περίπου 89,5% υψηλότερο.

Η απόσταση αυτή είναι σημαντική, επειδή για τα περισσότερα νοικοκυριά η κατοικία αποτελεί ανελαστική δαπάνη. Ο περιορισμός της δεν είναι εύκολος και μπορεί να απαιτήσει μετακόμιση, χαμηλότερη κατανάλωση ενέργειας ή αποδοχή χειρότερων συνθηκών διαβίωσης.

Το μέγεθος της απόκλισης γίνεται πιο κατανοητό αν εξεταστούν υποθετικά νοικοκυριά με διαφορετικά επίπεδα διαθέσιμου εισοδήματος.

Στεγαστική δαπάνη με βάση το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών

Πηγή και επεξεργασία: Υποθετικοί υπολογισμοί, με εφαρμογή των ποσοστών 36% και 19% σε εισοδήματα διαφορετικών επιπέδων. Τα ποσά δεν αντιστοιχούν σε πραγματικές μέσες στεγαστικές δαπάνες ανά εισοδηματική ομάδα. / Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Αν ένα νοικοκυριό έχει μηνιαίο διαθέσιμο εισόδημα 1.500 ευρώ, με το ελληνικό ποσοστό η στεγαστική του δαπάνη υπολογίζεται σε 540 ευρώ. Με βάση το αντίστοιχο ποσοστό της ΕΕ, θα ήταν 285 ευρώ. Η διαφορά, 255 ευρώ τον μήνα ή 3.060 ευρώ τον χρόνο, δείχνει πόσο μπορεί να επηρεάσει την οικονομική δυνατότητα ενός νοικοκυριού το υψηλό κόστος κατοικίας.

Η απόσταση από τον μέσο όρο της ΕΕ αποτυπώνει την έντονη οικονομική πίεση στα ελληνικά νοικοκυριά. Όταν το κόστος στέγασης είναι υψηλό, περισσεύουν λιγότερα χρήματα για κατανάλωση και αποταμίευση, ενώ μεγαλώνει η έκθεση σε απρόβλεπτες οικονομικές δυσκολίες.

Το στεγαστικό ζήτημα, όμως, δεν περιορίζεται στην οικονομική προσιτότητα. Σημασία έχουν και οι συνθήκες διαβίωσης, καθώς και το κατά πόσο τα νοικοκυριά μπορούν να καλύψουν βασικές ανάγκες, μεταξύ των οποίων η επαρκής θέρμανση της κατοικίας.

Ενεργειακή φτώχεια: Σχεδόν ένας στους πέντε δεν μπορεί να ζεστάνει επαρκώς το σπίτι του

Μία από τις σοβαρές πλευρές της ποιότητας στέγασης είναι η ενεργειακή φτώχεια. Η διατήρηση κατάλληλης θερμοκρασίας στο σπίτι εξαρτάται από το εισόδημα, τις τιμές της ενέργειας, την απόδοση του κτιρίου και τα έξοδα λειτουργίας των συστημάτων θέρμανσης.

Για το 2024, τα στοιχεία δείχνουν ότι περίπου το 9% των κατοίκων της Ευρωπαϊκής Ένωσης ανέφερε πως δεν είχε τη δυνατότητα να διατηρεί το σπίτι του επαρκώς ζεστό. Στην Ελλάδα το ποσοστό έφτασε το 19%.

Ποσοστό πολιτών που δεν μπορούσαν να διατηρήσουν επαρκή θερμοκρασία στην κατοικία τους το 2024

Πηγή/Επεξεργασία: Eurostat, Housing in Europe – έκδοση 2025, ενότητα Housing conditions, στοιχεία 2024 / Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Η Ελλάδα και η Βουλγαρία βρίσκονται από κοινού στην πρώτη θέση, με ποσοστό υπερδιπλάσιο του μέσου όρου της ΕΕ. Το στοιχείο αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα, αν συνυπολογιστεί ότι οι χειμώνες στην Ελλάδα είναι γενικά ηπιότεροι από εκείνους σε αρκετές χώρες της Βόρειας και Κεντρικής Ευρώπης.

Η ενεργειακή αδυναμία, επομένως, δεν εξηγείται μόνο από τις θερμοκρασίες. Συνδέεται επίσης με την οικονομική δυνατότητα των νοικοκυριών, την ενεργειακή απόδοση των κατοικιών και το κόστος της απαιτούμενης ενέργειας.

Μεγάλο τμήμα του ελληνικού κτιριακού αποθέματος ανεγέρθηκε σε εποχές όπου οι προδιαγραφές για θερμομόνωση και ενεργειακή απόδοση ήταν πιο χαμηλές από τις σημερινές.

Για να εξασφαλιστούν ικανοποιητικές συνθήκες διαβίωσης, οι κατοικίες με ελλιπή θερμομόνωση, παλιά κουφώματα και συστήματα θέρμανσης με υψηλή κατανάλωση ενέργειας χρειάζονται περισσότερη ενέργεια.

Η στεγαστική κρίση, όπως φανερώνει η ενεργειακή φτώχεια, αφορά όχι μόνο το ύψος των οικονομικών βαρών, αλλά και την ποιότητα των κατοικιών. Σημαντικό ζήτημα είναι επίσης αν οι διαθέσιμοι χώροι επαρκούν, όπως καταγράφεται μέσω του δείκτη υπερπληθυσμού κατοικιών.

Υπερπληθυσμός κατοικιών: Το 27% των Ελλήνων ζει σε σπίτι με λίγα δωμάτια

Η ποιότητα της στέγασης δεν κρίνεται μόνο από την ηλικία ενός ακινήτου ή την κατασκευαστική του κατάσταση. Σημασία έχει και κατά πόσο μπορεί να καλύψει τις ανάγκες όσων κατοικούν σε αυτό.

Για να αξιολογήσει αν ένα νοικοκυριό έχει τον ελάχιστο αναγκαίο αριθμό δωματίων, η Eurostat εφαρμόζει τον δείκτη υπερπληθυσμού κατοικιών, λαμβάνοντας υπόψη τη σύνθεση του νοικοκυριού, τις ηλικίες και τις μεταξύ των μελών οικογενειακές σχέσεις.

Το 2024, σε κατοικίες που χαρακτηρίζονταν υπερπλήρεις ζούσε περίπου το 16,9% του πληθυσμού της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Στην Ελλάδα, το ποσοστό διαμορφωνόταν σε περίπου 27%.

Πληθυσμός σε υπερπλήρεις κατοικίες: ποσοστό για το 2024

Πηγή/Επεξεργασία: Eurostat – Housing in Europe, 2025 edition, ενότητα Quality of housing, στοιχεία 2024. / Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Το ελληνικό ποσοστό υπερπληθυσμού είναι κατά 10,1 ποσοστιαίες μονάδες υψηλότερο από τον μέσο όρο της Ευρώπης, ενώ σε αναλογικούς όρους η απόκλιση φτάνει περίπου το 60%. Η διαφορά αναδεικνύει μια ουσιαστική πλευρά της στεγαστικής κρίσης: αρκετά νοικοκυριά έχουν κατοικία, χωρίς αυτή να καλύπτει πλήρως τις ανάγκες τους.

Οι οικονομικοί περιορισμοί ενδέχεται να ωθούν οικογένειες στην αναζήτηση μικρότερων κατοικιών. Την ίδια στιγμή, όταν τα ενήλικα παιδιά παραμένουν στο σπίτι των γονιών τους, αυξάνεται η ανάγκη για προσωπικό χώρο.

Έτσι, ένα σπίτι που κάλυπτε επαρκώς τις ανάγκες ενός ζευγαριού με δύο μικρά παιδιά μπορεί να μην προσφέρει την ίδια ποιότητα διαβίωσης όταν τα παιδιά μεγαλώσουν, ενηλικιωθούν και εξακολουθήσουν να μένουν εκεί.

Σε επίπεδο Ευρώπης, η εξέλιξη του δείκτη καταγράφει μείωση του υπερπληθυσμού συγκριτικά με το 2010. Ωστόσο, η Ελλάδα εξακολουθεί να απέχει σημαντικά, εμφανίζοντας πολύ υψηλότερο ποσοστό από το ευρωπαϊκό. Οι συνέπειες αγγίζουν την ιδιωτικότητα, τον χώρο όπου μπορούν να μελετούν τα παιδιά, την εργασία από το σπίτι και, συνολικά, τις συνθήκες διαβίωσης.

Ένας ακόμη ευρωπαϊκός δείκτης προσθέτει στοιχεία στην εικόνα: ο μέσος αριθμός δωματίων ανά άτομο. Με αυτόν μπορεί να αξιολογηθεί πληρέστερα κατά πόσο οι κατοικίες ανταποκρίνονται στις ανάγκες των νοικοκυριών.

Μέγεθος κατοικίας: Η Ελλάδα έχει λιγότερα δωμάτια ανά άτομο από την ΕΕ

Ένας ακόμη τρόπος μέτρησης της στεγαστικής επάρκειας είναι ο μέσος αριθμός δωματίων ανά άτομο. Για το 2024, ο μέσος όρος στην Ευρωπαϊκή Ένωση ήταν 1,7 δωμάτια ανά κάτοικο, έναντι περίπου 1,3 στην Ελλάδα.

Δωμάτια ανά άτομο: μέσος αριθμός το 2024

Πηγή/επεξεργασία: Eurostat – Housing in Europe, 2025 edition, ενότητα Size of housing, στοιχεία 2024. / Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Ανά άτομο, στην Ελλάδα αντιστοιχούν περίπου 23,5% λιγότερα δωμάτια από ό,τι κατά μέσο όρο στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Αυτό δεν συνεπάγεται απαραίτητα ότι τα ελληνικά σπίτια έχουν μικρότερη επιφάνεια σε τετραγωνικά μέτρα σε σχέση με εκείνα άλλων χωρών. Ο αριθμός επηρεάζεται και από το πόσοι άνθρωποι ζουν σε κάθε κατοικία, καθώς και από την εσωτερική της διαρρύθμιση.

Η συνδυαστική εξέταση του υπερπληθυσμού κατοικιών και των δωματίων ανά άτομο φανερώνει τις δυσκολίες που αντιμετωπίζει η Ελλάδα ως προς την επάρκεια του χώρου στις κατοικίες.

Πέρα από τις συνθήκες διαβίωσης, καθοριστικό είναι και το κατά πόσο τα νοικοκυριά μπορούν να πληρώνουν εγκαίρως τις οικονομικές τους υποχρεώσεις, όπως δείχνουν τα δεδομένα για τις καθυστερήσεις πληρωμών.

Καθυστερήσεις πληρωμών: Η Ελλάδα πρώτη στην ΕΕ για οφειλές στέγασης και βασικών λογαριασμών

Ένας ιδιαίτερα ανησυχητικός δείκτης της στεγαστικής κρίσης είναι η αδυναμία των νοικοκυριών να πληρώνουν εγκαίρως τις οικονομικές τους υποχρεώσεις. Η Eurostat μετρά το ποσοστό του πληθυσμού που ζει σε νοικοκυριά τα οποία έχουν καθυστερήσει την πληρωμή ενοικίου, στεγαστικού δανείου ή λογαριασμών κοινής ωφέλειας.

Το 2025, τα δημοσιευμένα στοιχεία καταγράφουν ότι το ποσοστό στην Ελλάδα διαμορφώθηκε στο 41,8%, ενώ στην Ευρωπαϊκή Ένωση ήταν περίπου 9%.

Πληθυσμός σε νοικοκυριά με ληξιπρόθεσμες πληρωμές, 2025

Πηγή και επεξεργασία: Eurostat / Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Η αναλογία στην Ελλάδα είναι περίπου 4,5 φορές μεγαλύτερη από τον μέσο όρο της ΕΕ και υπερδιπλάσια σε σύγκριση με τη Ρουμανία. Οι αποκλίσεις δεν αφορούν μόνο οφειλές ενοικίου: περιλαμβάνουν καθυστερήσεις σε πληρωμές ηλεκτρικού ρεύματος, ύδρευσης, θέρμανσης, αλλά και στεγαστικών δανείων.

Η πίεση στην οικονομία αφορά, συνεπώς, τόσο τους ενοικιαστές όσο και τους ιδιοκτήτες που κατοικούν στο δικό τους σπίτι. Η υψηλή ιδιοκατοίκηση δεν συνιστά από μόνη της εγγύηση οικονομικής ασφάλειας: ένα νοικοκυριό μπορεί να έχει δική του κατοικία και ταυτόχρονα να αδυνατεί να ανταποκριθεί στα έξοδα λειτουργίας της.

Πώς εξελίχθηκαν οι καθυστερήσεις πληρωμών στην Ελλάδα, 2021-2025

Πηγή και επεξεργασία: Eurostat / Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Ιδιαίτερη βαρύτητα έχει η άνοδος κατά 5,4 ποσοστιαίες μονάδες μέσα σε τέσσερα χρόνια. Η τάση δείχνει ότι η βελτίωση των μακροοικονομικών δεικτών δεν οδηγεί αναγκαστικά σε αντίστοιχη ενίσχυση της καθημερινής οικονομικής δυνατότητας των νοικοκυριών.

Ακόμη και όταν αυξάνονται οι ονομαστικές αποδοχές, οι ανατιμήσεις στη στέγαση, την ενέργεια και άλλα βασικά αγαθά ενδέχεται να μειώνουν το πραγματικό εισόδημα που απομένει διαθέσιμο.

Περιφερειακές αποκλίσεις στις καθυστερήσεις πληρωμών, 2025

Πηγή και επεξεργασία: Eurostat / Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Ξεχωρίζει η Δυτική Ελλάδα, όπου η αναλογία ανέρχεται στο 50,7%. Το εύρημα δείχνει ότι η οικονομική και στεγαστική επιβάρυνση αφορά και άλλες περιοχές, όχι μόνο την Αθήνα ή τις ζώνες όπου οι τιμές κατοικιών είναι υψηλότερες.

Η οικονομική ανασφάλεια και η αβεβαιότητα για τη στέγη εμφανίζονται, σύμφωνα με τα δεδομένα, και σε περιοχές εκτός εκείνων με τις ακριβότερες κατοικίες, επηρεάζοντας νοικοκυριά σε όλη τη χώρα.

Το συμπέρασμα έχει ιδιαίτερο βάρος για την Ελλάδα, καθώς η ιδιοκατοίκηση υπήρξε επί μακρόν θεμέλιο οικονομικής και περιουσιακής ασφάλειας. Παρ’ όλα αυτά, το στεγαστικό μοντέλο της χώρας αλλάζει σταδιακά: η ιδιοκατοίκηση υποχωρεί διαχρονικά, την ώρα που μεγαλώνει το ποσοστό των ενοικιαστών.

Ιδιοκατοίκηση και η σταδιακή αλλαγή του ελληνικού στεγαστικού μοντέλου

Για δεκαετίες, η ιδιοκατοίκηση ήταν ένα από τα πιο χαρακτηριστικά γνωρίσματα της ελληνικής κοινωνίας. Η αγορά κατοικίας αποτελούσε βασικό τρόπο οικογενειακής αποταμίευσης, διασφάλισης περιουσίας και μεταβίβασης πλούτου από γενιά σε γενιά.

Την τελευταία εικοσαετία, πάντως, τα δεδομένα δείχνουν αισθητή πτώση του ποσοστού των κατοίκων που ζουν σε ιδιόκτητο σπίτι.

Ιδιοκατοίκηση και ενοικίαση στην Ελλάδα την περίοδο 2005-2025

Πηγή και επεξεργασία: Eurostat / Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Η μεταβολή αποτυπώνεται έντονα στους δείκτες: το ποσοστό της ενοικίασης σχεδόν διπλασιάστηκε, ενώ εκείνο της ιδιοκατοίκησης υποχώρησε κατά 15,2 ποσοστιαίες μονάδες. Αυτό δεν σημαίνει κατ’ ανάγκη ότι λιγόστεψαν τα ιδιόκτητα ακίνητα σε απόλυτους αριθμούς, καθώς ο δείκτης αφορά το πού κατοικεί ο πληθυσμός και όχι το σύνολο των ιδιοκτησιών.

Η εξέλιξη αυτή, ωστόσο, δείχνει μεγαλύτερη εξάρτηση από την ενοικίαση. Πρόκειται για τάση με ιδιαίτερη σημασία, καθώς η προσφορά προσιτών κατοικιών προς ενοικίαση παραμένει περιορισμένη και το οργανωμένο απόθεμα κοινωνικής κατοικίας είναι εξαιρετικά μικρό.

Πώς μεταβλήθηκε η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα, 2019-2025

Πηγή και επεξεργασία: Στοιχεία Eurostat / Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Η πτώση κατά έξι ποσοστιαίες μονάδες σε διάστημα έξι ετών δείχνει ότι η αλλαγή του στεγαστικού μοντέλου δεν είναι μόνο μια μακροχρόνια εξέλιξη. Για όσους δεν έχουν οικογενειακή περιουσία ή σημαντικές αποταμιεύσεις, η πρόσβαση σε ιδιόκτητη κατοικία γίνεται δυσκολότερη.

Οι νέοι αγοραστές έχουν περιορισμένα περιθώρια, καθώς τους επιβαρύνουν η μεγάλη άνοδος των τιμών, τα ίδια κεφάλαια που απαιτούνται για στεγαστικό δάνειο και το κόστος του ενοικίου. Η μείωση της ιδιοκατοίκησης έχει, παράλληλα, ευρύτερες συνέπειες για την περιουσία των νοικοκυριών.

Για πολλά νοικοκυριά, το σημαντικότερο περιουσιακό στοιχείο είναι η κατοικία. Επομένως, όταν δυσκολεύει η απόκτησή της, περιορίζεται και η δυνατότητα δημιουργίας περιουσίας μέσα από την αγορά ακινήτων.

Η υποχώρηση της ιδιοκατοίκησης δεν καθιστά την ενοικίαση μια λιγότερο αξιόλογη επιλογή στέγασης. Σε αρκετά ευρωπαϊκά κράτη, η μακροχρόνια μίσθωση προσφέρει σταθερή και οικονομικά βιώσιμη λύση.

Για την Ελλάδα, το βασικό ερώτημα είναι αν τα νοικοκυριά έχουν στη διάθεσή τους ουσιαστικές επιλογές στέγασης που μπορούν να αντέξουν οικονομικά.

Η δυνατότητα να αποκτήσει κανείς ιδιόκτητη κατοικία εξαρτάται άμεσα από τη σχέση ανάμεσα στις τιμές ακινήτων και τα διαθέσιμα εισοδήματα, η οποία έχει αλλάξει σημαντικά τα τελευταία χρόνια.

Η απόσταση που μεγαλώνει ανάμεσα στις τιμές κατοικιών και τα εισοδήματα

Η σχέση των τιμών κατοικιών με το διαθέσιμο εισόδημα αποτελεί καθοριστικό παράγοντα για το αν είναι εφικτή η αγορά πρώτης κατοικίας. Αν οι τιμές ανεβαίνουν πιο γρήγορα από τα εισοδήματα, μειώνεται η αγοραστική δυνατότητα των νοικοκυριών, ακόμη και όταν οι μισθοί αυξάνονται σε ονομαστικούς όρους.

Τα στοιχεία του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου που περιλαμβάνονται στις σχετικές αναλύσεις καταγράφουν αύξηση 85% στις τιμές κατοικιών από το 2016, την ώρα που το διαθέσιμο εισόδημα ενισχύθηκε κατά 47%.

Η σωρευτική πορεία των τιμών κατοικιών και του διαθέσιμου εισοδήματος από το 2016

Πηγή και επεξεργασία: Στοιχεία ΔΝΤ / Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Οι 38 ποσοστιαίες μονάδες που χωρίζουν τις δύο αυξήσεις καταδεικνύουν ότι τα εισοδήματα δεν αυξήθηκαν όσο οι τιμές των κατοικιών.

Για να αποτυπωθεί πιο καθαρά η εξέλιξη, αρκεί να οριστεί το 2016 ως έτος βάσης με δείκτη 100.

Η πορεία των δεικτών με έτος βάσης το 2016 (100)

Πηγή και επεξεργασία: ΔΝΤ – ίδιοι υπολογισμοί με βάση τις σωρευτικές αυξήσεις 85% και 47% / Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Οι δείκτες καταδεικνύουν ότι ο λόγος ανάμεσα στις τιμές των κατοικιών και το διαθέσιμο εισόδημα έχει ενισχυθεί κατά περίπου 25,9%, γεγονός που αποτυπώνει τη μικρότερη οικονομική προσιτότητα της κατοικίας. Η επίδραση φαίνεται πιο καθαρά αν υπολογιστεί η ίδια συμμετοχή που απαιτείται για την αγορά ενός ακινήτου.

Παράδειγμα αγοράς κατοικίας με ενδεικτική αύξηση τιμής 85%

Πηγή και επεξεργασία: Στοιχεία ΔΝΤ – ίδιοι υπολογισμοί. Υποθετικό παράδειγμα με σταθερή χρηματοδότηση 80%, χωρίς τόκους, έξοδα συναλλαγής ή άλλες επιβαρύνσεις. / Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Για ένα νέο νοικοκυριό, η ανάγκη να εξασφαλίσει άλλα 17.000 ευρώ ως ίδια συμμετοχή μπορεί να αποδειχθεί καθοριστική. Το εμπόδιο γίνεται ακόμη μεγαλύτερο όταν ήδη πληρώνει υψηλό ενοίκιο και δυσκολεύεται να βάλει χρήματα στην άκρη.

Η έγκριση στεγαστικού δανείου, από μόνη της, δεν εγγυάται ότι κάποιος θα μπορέσει να αγοράσει κατοικία. Οι μεγαλύτερες ανάγκες χρηματοδότησης και η αυξημένη ίδια συμμετοχή προσθέτουν δυσκολίες, ειδικά για νοικοκυριά χωρίς αξιόλογες αποταμιεύσεις ή οικογενειακή περιουσία.

Η νέα γενιά βιώνει εντονότερα τις συνέπειες, καθώς χρειάζεται να κατακτήσει την οικονομική και στεγαστική αυτονομία της ενώ το κόστος κατοικίας παραμένει αυξημένο.

Στεγαστική κρίση και νέοι: Η δυσκολία εύρεσης κατοικίας αναβάλλει την ανεξαρτητοποίηση

Οι νέοι που βρίσκονται στην αρχή της επαγγελματικής και οικονομικής διαδρομής τους πλήττονται ιδιαίτερα από τη δυσκολία να βρουν κατοικία σε προσιτό κόστος.

Η ηλικιακή ομάδα 25-34 ετών βρίσκεται συνήθως σε φάση επαγγελματικής σταθεροποίησης και οικονομικής αυτονομίας, ενώ συχνά δημιουργεί οικογένεια και εγκαθίσταται σε δικό της σπίτι.

Στην Ελλάδα, η συγκεκριμένη μετάβαση καθυστερεί αισθητά περισσότερο από ό,τι κατά μέσο όρο στην Ευρώπη.

Νέοι 25-34 ετών που διαμένουν με τους γονείς τους το 2025

Πηγή και επεξεργασία: Στοιχεία Eurostat / Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Στην οικογενειακή κατοικία εξακολουθούν να ζουν περίπου 531.000 άτομα ηλικίας 25-34 ετών. Η επιλογή να μένουν με τους γονείς τους δεν οφείλεται πάντοτε σε οικονομική αδυναμία, καθώς μπορεί να επηρεάζεται από προσωπικές αποφάσεις, οικογενειακούς δεσμούς ή πολιτισμικούς παράγοντες.

Παράγοντα προβληματισμού αποτελεί, ωστόσο, η μεγάλη απόσταση της Ελλάδας από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, καθώς στρέφει την προσοχή στα οικονομικά εμπόδια που δυσχεραίνουν την ανεξαρτητοποίηση.

Η μετακόμιση ενός νέου εργαζομένου σε δικό του σπίτι απαιτεί την κάλυψη πολλών εξόδων, μεταξύ των οποίων το ενοίκιο, η εγγύηση, η ενέργεια, τα κοινόχρηστα, οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας και ο αρχικός εξοπλισμός.

Παράδειγμα μηνιαίων δαπανών για ανεξάρτητη στέγαση νέου εργαζομένου

Πηγή και επεξεργασία: Ίδιοι υπολογισμοί με βάση υποθετικά εισοδήματα και έξοδα. Δεν πρόκειται για επίσημες μέσες τιμές ενοικίων. / Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Και στα δύο ενδεικτικά παραδείγματα, πάνω από το μισό διαθέσιμο εισόδημα κατευθύνεται στη στέγαση. Με το ποσό που απομένει πρέπει να καλυφθούν η διατροφή, οι μετακινήσεις, η ένδυση, η υγεία και οι λοιπές προσωπικές ανάγκες.

Με τέτοιο κόστος, οι δυνατότητες αποταμίευσης συρρικνώνονται αισθητά. Επομένως, η διαμονή στο πατρικό μπορεί να προστατεύει οικονομικά τους νέους, αλλά παράλληλα να παρατείνει την εξάρτησή τους και να καθυστερεί την προσωπική τους αυτονομία.

Οι επιπτώσεις αγγίζουν και άλλες πλευρές της ζωής των νέων. Η δυσκολία να μετακινηθούν για εργασία σε άλλη πόλη, η αναβολή της δημιουργίας οικογένειας και η αδυναμία συγκέντρωσης κεφαλαίου για αγορά σπιτιού διαμορφώνουν τις μακροπρόθεσμες προοπτικές τους.

Κατά συνέπεια, η στεγαστική κρίση επηρεάζει την κινητικότητα στην εργασία, τις δημογραφικές εξελίξεις και την κοινωνική συνοχή.

Το ζήτημα δεν εξαντλείται στο γεγονός ότι πολλοί νέοι εξακολουθούν να ζουν στο πατρικό τους. Για σημαντικό τμήμα της νέας γενιάς, το πρόβλημα είναι ότι δεν μπορεί να διαμορφώσει τις οικονομικές βάσεις που απαιτούνται για τη δημιουργία ανεξάρτητου νοικοκυριού.

Φοιτητική στέγαση στην Ελλάδα: Μεγάλη η έλλειψη διαθέσιμων εστιών

Μία από τις βασικές προκλήσεις της αγοράς κατοικίας αφορά τη φοιτητική στέγαση, κυρίως στις πόλεις όπου συγκεντρώνονται πολλοί φοιτητές από άλλες περιοχές της χώρας. Επειδή οι δημόσιες φοιτητικές εστίες διαθέτουν περιορισμένο αριθμό θέσεων, μεγάλο μέρος των φοιτητών αναζητά στέγη στην ιδιωτική αγορά ενοικίασης.

Στην Ελλάδα φοιτούν περίπου 351.000 άτομα, σύμφωνα με τα στοιχεία αναφοράς της ανάλυσης, και 200.000 από αυτούς σπουδάζουν εκτός του τόπου μόνιμης κατοικίας τους. Οι δημόσιες φοιτητικές εστίες, ωστόσο, διαθέτουν συνολικά μόλις 9.200 κλίνες.

Πόσες κλίνες διαθέτουν οι δημόσιες φοιτητικές εστίες στην Ελλάδα

Πηγή και επεξεργασία: Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική πολιτική 2026-2035 / Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates.

Η αντιπαραβολή των δεδομένων φανερώνει το μεγάλο χάσμα ανάμεσα στις ανάγκες για στέγαση και στις διαθέσιμες δημόσιες υποδομές.

Αν υπολογιστεί ότι όλες οι διαθέσιμες κλίνες θα χρησιμοποιούνταν, και πάλι οι δημόσιες εστίες θα κάλυπταν μόνο ένα μικρό τμήμα των φοιτητών που χρειάζεται να μείνουν μακριά από την οικογενειακή τους κατοικία.

Πόσοι φοιτητές μπορούν να βρουν θέση στις δημόσιες εστίες;

Οι διαθέσιμες δημόσιες εστίες αρκούν για μόλις έναν στους 22 φοιτητές που σπουδάζουν μακριά από την κατοικία τους.

Το υπόλοιπο 95,4% μένει εκτός των διαθέσιμων θέσεων, χωρίς αυτό να συνεπάγεται ότι κάθε φοιτητής αυτής της ομάδας αναζητά υποχρεωτικά δικό του ενοικιαζόμενο σπίτι. Κάποιοι μπορεί να κατοικούν σε οικογενειακά ακίνητα, με συγγενείς ή μέσω διαφορετικών μορφών φιλοξενίας.

Η αντιπαραβολή με τα δεδομένα άλλων ευρωπαϊκών κρατών δείχνει ότι η Ελλάδα υστερεί σημαντικά ως προς τις διαθέσιμες θέσεις στις δημόσιες φοιτητικές εστίες.

Το ποσοστό των φοιτητών που καλύπτουν οι διαθέσιμες θέσεις στις εστίες

Για την Ελλάδα, το 2,6% αποτυπώνει τον λόγο των δημόσιων κλινών προς το σύνολο των φοιτητών και δεν ταυτίζεται κατ’ ανάγκη με το πραγματικό ποσοστό όσων μένουν σε εστίες. Στα ποσοστά άλλων χωρών μπορεί να συνυπολογίζονται φοιτητικές κατοικίες ιδιωτικών ή μη κερδοσκοπικών φορέων.

Τα στοιχεία αναφοράς καταγράφουν πολύ περιορισμένη δημόσια φοιτητική στέγαση στην Ελλάδα. Το έλλειμμα γίνεται ακόμη πιο εμφανές αν ληφθεί υπόψη πόσοι φοιτητές υποχρεώνονται να μετακινηθούν σε άλλη πόλη για να παρακολουθήσουν τις σπουδές τους.

Πόσες επιπλέον φοιτητικές κλίνες χρειάζονται στη χώρα;

Η ενίσχυση της χωρητικότητας των φοιτητικών εστιών αποτελεί κομβικό ζήτημα, καθώς μπορεί να περιορίσει την εξάρτηση των φοιτητών από την ιδιωτική αγορά ενοικίασης.

Για να φτάσει η δυναμικότητα στο 15% του συνολικού φοιτητικού πληθυσμού, θα χρειάζονταν 52.650 κλίνες στην Ελλάδα. Από τις 9.200 που υπάρχουν σήμερα, θα έπρεπε να προστεθούν 43.450 κλίνες, ώστε να επιτευχθεί αυτός ο αριθμητικός στόχος.

Μια πιο περιορισμένη ενίσχυση, με προσθήκη 21.000-27.000 κλινών, θα διεύρυνε ουσιαστικά τις επιλογές στέγασης, χωρίς να εξασφαλίσει την κάλυψη όλων των αναγκών.

Κοινωνική κατοικία: Το δομικό κενό στην ελληνική στεγαστική πολιτική

Η έλλειψη οργανωμένων κατοικιών κοινωνικού χαρακτήρα με προσιτά ενοίκια αποτελεί μία από τις βασικές διαφορές της Ελλάδας από πολλές ευρωπαϊκές χώρες.

Στην Ολλανδία, την Αυστρία και τη Δανία, η κοινωνική κατοικία έχει εδώ και χρόνια σημαντική θέση στην πολιτική για τη στέγαση. Δημόσιοι φορείς, δήμοι, συνεταιρισμοί και μη κερδοσκοπικοί οργανισμοί διαθέτουν σπίτια με ελεγχόμενα ενοίκια, προσφέροντας στα νοικοκυριά εναλλακτικές λύσεις.

Αντίθετα, στην Ελλάδα η στεγαστική προστασία βασίστηκε σε μεγάλο βαθμό στην ιδιοκατοίκηση και στην οικογενειακή περιουσία. Το συγκεκριμένο μοντέλο έχει πλέον σοβαρά όρια, ιδίως για τους νέους και για όσους δεν μπορούν να στηριχθούν οικονομικά στην οικογένειά τους.

Κοινωνική κατοικία και κατοικίες προσιτού κόστους στην Ευρώπη

Πηγή και επεξεργασία: Eurostat / Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Οι διαφορές αποτυπώνονται καθαρά: στην Ολλανδία περίπου τρεις στις δέκα κατοικίες ανήκουν στο σύστημα κοινωνικής στέγασης, ενώ στην Αυστρία και τη Δανία λειτουργούν ανάλογες δομές που διευρύνουν την προσφορά κατοικιών σε προσιτές τιμές.

Το απόθεμα κοινωνικών κατοικιών στην Ευρώπη

Πηγή και επεξεργασία: Δημοσιευμένα στοιχεία / Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Ένας ενδεικτικός υπολογισμός της ανάλυσης εκτιμά ότι η Ελλάδα θα χρειαζόταν περίπου 286.735 κοινωνικές κατοικίες, προκειμένου να πλησιάσει επίπεδο αντίστοιχο με το μισό ενός ευρωπαϊκού σημείου αναφοράς.

Για να δημιουργηθεί ένα τέτοιο απόθεμα απαιτούνται σχεδιασμός με μακροπρόθεσμο ορίζοντα, χρηματοδότηση, αξιοποίηση δημόσιων εκτάσεων και υφιστάμενων κτιρίων, καθώς και δομημένα συστήματα διαχείρισης.

Η κοινωνική κατοικία υπερβαίνει τον χαρακτήρα μιας πρόσκαιρης οικονομικής στήριξης. Πρόκειται για σταθερή στεγαστική υποδομή, που μπορεί να στεγάζει διαφορετικά νοικοκυριά διαδοχικά και να συμπληρώνει την ιδιωτική αγορά.

Για να αντιμετωπιστεί η στεγαστική κρίση, δεν αρκούν οι επιδοτήσεις και τα χρηματοδοτικά προγράμματα που αυξάνουν τη ζήτηση. Χρειάζεται να διευρυνθεί ουσιαστικά η προσφορά οικονομικά προσιτών κατοικιών, μέσα από ένα οργανωμένο απόθεμα κοινωνικής στέγης που θα ανταποκρίνεται διαχρονικά στις ανάγκες των νοικοκυριών.

Η συνολική αποτύπωση της στεγαστικής κρίσης μέσα από βασικούς αριθμούς

Η εξέταση των ευρωπαϊκών δεδομένων συνολικά δείχνει πως η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν εξαντλείται στις αυξημένες τιμές αγοράς και ενοικίασης κατοικιών. Έχει άμεσο αντίκτυπο στο διαθέσιμο εισόδημα, στις συνθήκες ζωής, στην οικονομική ασφάλεια των νοικοκυριών και στις δυνατότητες της νέας γενιάς να αυτονομηθεί.

Οι κύριοι δείκτες που αποτυπώνουν τη στεγαστική κρίση στην Ελλάδα

Πηγές/Επεξεργασία: Eurostat – Housing in Europe, 2025 edition / Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Ο δείκτης καθυστέρησης πληρωμών καταγράφει τον πληθυσμό που ζει σε νοικοκυριά τα οποία καθυστερούν την καταβολή ενοικίου, δόσης στεγαστικού δανείου ή λογαριασμών κοινής ωφέλειας.

Το μέγεθος του στεγαστικού προβλήματος στην Ελλάδα αποτυπώνεται στα στοιχεία. Σε σύγκριση με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, σχεδόν διπλάσιο μερίδιο του διαθέσιμου εισοδήματος δαπανάται για στέγαση, ενώ σχεδόν ένας στους πέντε δεν έχει τη δυνατότητα να θερμάνει επαρκώς το σπίτι του.

Σημαντικά μεγαλύτερη είναι η διαφορά στις οφειλές που πληρώνονται με καθυστέρηση: το ποσοστό στην Ελλάδα φτάνει το 41,8%, την ώρα που στην Ευρωπαϊκή Ένωση είναι 9,3%. Επιπλέον, πάνω από τους μισούς πολίτες ηλικίας 25-34 ετών εξακολουθούν να μένουν στο πατρικό τους.

Η συνολική αποτύπωση δείχνει πως η κρίση στέγης στην Ελλάδα δεν αφορά μόνο την έλλειψη κατοικιών. Πάνω απ’ όλα συνδέεται με το κόστος που μπορούν να αντέξουν τα νοικοκυριά, την ποιότητα ζωής και την ασφάλεια της στέγασης.

Η κρίση στέγης αφορά την οικονομική προσιτότητα και τις κοινωνικές προοπτικές, όχι μόνο τις κατοικίες

Στην Ελλάδα, η στεγαστική κρίση έχει πάψει να είναι μια προσωρινή αναστάτωση στην αγορά ακινήτων. Συνιστά πλέον βαθιά διαρθρωτική πρόκληση, η οποία επηρεάζει άμεσα το διαθέσιμο εισόδημα και την ποιότητα ζωής, περιορίζει την οικονομική ανεξαρτησία των νέων και δυσκολεύει τα νοικοκυριά να προγραμματίσουν το μέλλον τους.

Το εύρος του προβλήματος φαίνεται καθαρά στους αριθμούς. Στην Ελλάδα η στέγαση καταλαμβάνει, κατά μέσο όρο, το 36% του διαθέσιμου εισοδήματος, όταν το αντίστοιχο ποσοστό στην Ευρωπαϊκή Ένωση είναι 19%. Επιπλέον, το 41,8% του πληθυσμού ανήκει σε νοικοκυριά που καθυστερούν πληρωμές βασικών στεγαστικών υποχρεώσεων, ενώ σχεδόν ένας στους πέντε δεν μπορεί να κρατήσει το σπίτι του επαρκώς ζεστό. Τα δεδομένα καταδεικνύουν ότι η πρόσβαση σε αξιοπρεπή κατοικία γίνεται ολοένα πιο δύσκολη οικονομικά.

Για τη νέα γενιά, τα δεδομένα προκαλούν ακόμη μεγαλύτερη ανησυχία. Πάνω από τους μισούς νέους 25-34 ετών εξακολουθούν να ζουν με τους γονείς τους. Την ίδια ώρα, οι διαθέσιμες θέσεις στη δημόσια φοιτητική στέγαση επαρκούν μόλις για το 4,6% των φοιτητών που φοιτούν μακριά από τον τόπο μόνιμης κατοικίας τους.

Παράλληλα, μειώνεται η ιδιοκατοίκηση, ενώ οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα. Για σημαντικό αριθμό νέων νοικοκυριών, έτσι, η αγορά πρώτης κατοικίας γίνεται όλο και πιο απρόσιτη.

Επί δεκαετίες, η ελληνική οικογένεια αποτελούσε το κύριο δίχτυ προστασίας σε θέματα στέγασης. Σήμερα, όμως, καλείται να ανταποκριθεί σε αυξανόμενες απαιτήσεις: να συντηρεί ενήλικα παιδιά που δεν μπορούν να ζήσουν αυτόνομα, να καλύπτει τη στέγαση φοιτητών και να συνεισφέρει οικονομικά στην αγορά πρώτης κατοικίας για την επόμενη γενιά.

Ένα σύστημα στέγασης, ωστόσο, που εξαρτάται σε τόσο μεγάλο βαθμό από την οικογενειακή περιουσία και την οικονομική ευχέρεια των γονέων δεν είναι σε θέση να προσφέρει ίσες ευκαιρίες σε όλους.

Το αν ένας νέος άνθρωπος θα καταφέρει να φτιάξει δικό του νοικοκυριό δεν γίνεται να κρίνεται αποκλειστικά από την ύπαρξη ακίνητης περιουσίας ή επαρκών αποταμιεύσεων στην οικογένειά του.

Δεν αρκεί μία μεμονωμένη λύση για να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα. Χρειάζεται μια συνολική στρατηγική για τη στέγαση με μακροπρόθεσμο ορίζοντα, η οποία θα περιλαμβάνει ουσιαστική αύξηση των οικονομικά προσιτών κατοικιών, αξιοποίηση των υπαρχόντων κτιρίων, οργανωμένη κοινωνική κατοικία, περισσότερες φοιτητικές εστίες και σταθερό πλαίσιο για μακροχρόνιες μισθώσεις.

Χρειάζονται, επίσης, χρηματοδοτικά μέσα προσαρμοσμένα στις πραγματικές οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών, χωρίς να τροφοδοτούν τη ζήτηση σε μια αγορά όπου εξακολουθούν να διατίθενται λίγες κατοικίες.

Η αποτελεσματικότητα της στεγαστικής πολιτικής δεν κρίνεται μόνο από τα ποσά που χρηματοδοτούνται ή από τον αριθμό των ανθρώπων που εντάσσονται σε ένα πρόγραμμα. Κριτήριο πρέπει να είναι το απτό αποτέλεσμα: πόσες επιπλέον κατοικίες φτάνουν στην αγορά, σε ποιο βαθμό περιορίζεται η οικονομική επιβάρυνση των νοικοκυριών και πόσοι περισσότεροι αποκτούν ασφαλή στέγη σε προσιτή τιμή.

Η κατοικία δεν είναι μόνο ένα περιουσιακό στοιχείο ούτε απλώς μια επενδυτική επιλογή. Είναι απαραίτητη για την οικονομική ασφάλεια, την προσωπική ανεξαρτησία και την κοινωνική συνοχή.

Το βασικό ζητούμενο δεν περιορίζεται στη δυνατότητα των πολιτών να πληρώνουν το ενοίκιο ή τη δόση του στεγαστικού δανείου. Αφορά και το αν, μετά την κάλυψη των εξόδων κατοικίας, τους μένει αρκετό εισόδημα ώστε να ζουν αξιοπρεπώς, να αποταμιεύουν και να προγραμματίζουν το μέλλον τους.

Όταν οι νέοι δυσκολεύονται να εγκαταλείψουν την οικογενειακή στέγη, οι οικογένειες στερούνται βασικά αγαθά για να καλύψουν τα έξοδα κατοικίας και η αγορά σπιτιού εξαρτάται όλο και περισσότερο από την περιουσία της οικογένειας, το πρόβλημα μιας χώρας ξεπερνά τα όρια της κτηματαγοράς.

Η αποτελεσματικότητα της στεγαστικής πολιτικής δεν θα αποτιμηθεί με βάση τον αριθμό των προγραμμάτων που ανακοινώθηκαν. Θα φανεί από το αν η κατοικία θα πάψει να προκαλεί οικονομική ανασφάλεια και θα αποτελέσει και πάλι βάση για μια αξιοπρεπή ζωή και ένα καλύτερο μέλλον.

Ο Θέμης Μπάκας, Πρόεδρος της E- Real Estates, γράφει