Εξωδικαστικός Μηχανισμός: Πώς οι οφειλέτες σώζουν την πρώτη κατοικία τους με «παράθυρα» και εξαιρέσεις

Ο Εξωδικαστικός Μηχανισμός Ρύθμισης Οφειλών αναλαμβάνει νέα λειτουργία, καθώς δεν περιορίζεται πλέον στη ρύθμιση χρεών, αλλά αναβαθμίζεται σε μέσο διαχωρισμού και προστασίας της κύριας κατοικίας από τους πλειστηριασμούς.

Για πρώτη φορά, όσοι οφειλέτες διαθέτουν ένα σπίτι αλλά και εξοχική κατοικία, οικόπεδα ή κτήμα στο χωριό, τα οποία κινδυνεύουν να χάσουν, έχουν τη δυνατότητα να εξαιρέσουν την κατοικία τους από τη ρευστοποίηση της υπόλοιπης περιουσίας.

Η νέα αυτή δυνατότητα για τους οφειλέτες τέθηκε πλήρως σε εφαρμογή από το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, από τις 21 Σεπτεμβρίου, μέσω της πλατφόρμας της Γενικής Γραμματείας Χρηματοπιστωτικού Τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους (www.keyd.gov.gr ή στο Gov.gr, στη διαδρομή: Περιουσία και φορολογία – Διαχείριση οφειλών – Εξωδικαστικός μηχανισμός ρύθμισης οφειλών).

Στη Βουλή, ο Κυριάκος Πιερρακάκης υπογράμμισε ότι, με τη συγκεκριμένη λύση, «ο εξωδικαστικός μηχανισμός μετατρέπεται σε εργαλείο προστασίας της πρώτης κατοικίας». Πέρα από τη «θωράκιση» της κατοικίας έναντι πλειστηριασμών, ο οφειλέτης μπορεί επίσης να εξασφαλίσει μεγαλύτερη διαγραφή χρεών και μικρότερες μηνιαίες δόσεις, σε σχέση με εκείνες που ήδη προτείνει η πλατφόρμα.

«Δίνεις ακίνητο, σώζεις το σπίτι»

Η νέα αυτή επιλογή δίνει τη δυνατότητα στον οφειλέτη, εφόσον το επιλέξει, να ξεχωρίσει την κύρια κατοικία του από τα υπόλοιπα ακίνητα. Έτσι, το υπόλοιπο της οφειλής μειώνεται αυτομάτως μέχρι την αξία του σπιτιού που κρατά ο οφειλέτης, ή ακόμη και χαμηλότερα. Ταυτόχρονα, ελαφρύνεται το χρέος που απομένει προς εξυπηρέτηση και εξασφαλίζονται ευνοϊκότεροι όροι αποπληρωμής, ώστε να το εξοφλήσει πιο εύκολα και γρήγορα, χωρίς η κατοικία του να τίθεται σε κίνδυνο.

Ως αντάλλαγμα απαιτείται η συναίνεση που παρέχει στους πιστωτές του, προκειμένου να ρευστοποιηθούν τα υπόλοιπα ακίνητα με απλουστευμένη διαδικασία πλειστηριασμού. Καθοριστικό κριτήριο για αυτή την επιλογή είναι ότι, αντί να βρίσκεται αντιμέτωπος με την εκποίηση όλων των ακινήτων του στο πρώτο «στραβοπάτημα» κατά την αποπληρωμή της ρύθμισης, ο οφειλέτης εξαιρεί και προστατεύει εγκαίρως την κύρια κατοικία του.

Πότε συμφέρει κάθε λύση ρύθμισης οφειλών

Στην πράξη, οι οφειλέτες που διαθέτουν ακίνητα δεν θα λαμβάνουν μία και μοναδική πρόταση ρύθμισης. Στην οθόνη του υπολογιστή τους θα εμφανίζονται δύο εναλλακτικές λύσεις αποπληρωμής, ώστε να διαλέγουν εκείνη που ανταποκρίνεται καλύτερα στις ανάγκες και τις οικονομικές δυνατότητές τους.

Για παράδειγμα, εάν οφειλέτης υποβάλει σήμερα αίτηση στον Εξωδικαστικό, έχει ληξιπρόθεσμες οφειλές 500.000 ευρώ, κύρια κατοικία αξίας 200.000 ευρώ και άλλα ακίνητα επίσης αξίας 200.000 ευρώ:

• με τη συνήθη πρόταση του Εξωδικαστικού, όπως εφαρμόζεται έως σήμερα, ο οφειλέτης λαμβάνει μεγάλη διάρκεια αποπληρωμής, έως 35 έτη, ώστε να έχει «ανάσες» και να διευκολύνεται στην εξόφληση. Ο Μηχανισμός θα του προτείνει ρύθμιση έως και 420 δόσεων, ανάλογα με τα εισοδήματα που δηλώνει.

Παράλληλα, η οφειλή του θα μειωθεί με κριτήριο την αξία των περιουσιακών στοιχείων που κατέχει. Στο συγκεκριμένο παράδειγμα, προβλέπεται «κούρεμα» 100.000 ευρώ, επειδή η αξία των ακινήτων του φθάνει τις 400.000 ευρώ.

Πέραν αυτού του ορίου δεν επιτρέπεται μεγαλύτερη απομείωση της οφειλής: δεν μπορεί να χορηγηθεί διαγραφή χρέους όταν η περιουσία υπερβαίνει το ύψος των οφειλών. Αν, αντίθετα, η περιουσία δεν καλύπτει όσα οφείλονται, όπως στο παραπάνω παράδειγμα, το χρέος μειώνεται υπέρ του οφειλέτη μόνο έως την αξία της περιουσίας που διατηρεί και όχι χαμηλότερα. Αυτό συμβαίνει επειδή κρατά ακίνητα, των οποίων η αξία διασφαλίζει και τον πιστωτή ότι θα εισπράξει την οφειλή, εφόσον τα ρευστοποιήσει, αν ο οφειλέτης αθετήσει τις συμφωνημένες πληρωμές.

Με αυτή τη διαδρομή, ο οφειλέτης διατηρεί την περιουσία του. Το χρέος, όμως, παραμένει σχετικά μεγάλο, αφού ισούται με την αξία της περιουσίας του, και συνεπώς οι δόσεις που προκύπτουν είναι αισθητά υψηλότερες.

Η συγκεκριμένη επιλογή απευθύνεται, επομένως, σε όσους εκτιμούν ότι μπορούν να εξοφλήσουν όλες τις δόσεις τους διατηρώντας παράλληλα τα ακίνητά τους. Υπάρχει όμως ρίσκο, εάν με την πάροδο του χρόνου οι δόσεις πιέσουν περισσότερο τον οφειλέτη και η ρύθμιση καταλήξει μη βιώσιμη: αν υπάρξουν καθυστερήσεις και αθέτηση πληρωμών, χάνεται η προστασία των ακινήτων τους, με αποτέλεσμα να βγαίνει στο «σφυρί» το σύνολο της περιουσίας και ο οφειλέτης να χάνει τα πάντα.

• Αξιοποιώντας τη νέα αυτή δυνατότητα, ο οφειλέτης δηλώνει μέσω της πλατφόρμας του Εξωδικαστικού πως θέλει να εξαιρεθεί η κύρια κατοικία του, αποδεχόμενος παράλληλα τη ρευστοποίηση των άλλων ακινήτων του. Στο νέο καθεστώς, το χρέος που υπάγεται σε ρύθμιση περιορίζεται στις 200.000 ευρώ, με μοναδικό κριτήριο την αξία της κύριας κατοικίας που διατηρεί. Κατά συνέπεια, επιτυγχάνονται χαμηλότερες μηνιαίες δόσεις και μεγαλύτερη σιγουριά για το μέλλον της κατοικίας.

Στο παράδειγμα αυτό, από το αρχικό χρέος των 500.000 ευρώ αφαιρούνται 300.000 ευρώ, με το νέο ποσό να διαμορφώνεται στις 200.000 ευρώ, δηλαδή στην αξία της κατοικίας του. Προκύπτει «κούρεμα» 100.000 ευρώ, όπως και στην πρώτη επιλογή, ενώ επιπλέον 200.000 ευρώ που προέρχονται από τη ρευστοποίηση των υπόλοιπων ακινήτων διαγράφουν οριστικά την οφειλή προς τους πιστωτές. Υπό αυτή την έννοια, η ρύθμιση στην πλατφόρμα παραπέμπει στις αποφάσεις των δικαστηρίων βάσει του «νόμου Κατσέλη» (ν.3869/2010), οι οποίες προστάτευαν την κύρια κατοικία και προέβλεπαν ρευστοποίηση των άλλων ακινήτων.

Ποιο είναι, λοιπόν, το όφελος για τον οφειλέτη; Για περίοδο έως και 35 ετών, η δόση του θα είναι σχεδόν στο μισό συγκριτικά με την πρώτη λύση, γεγονός που κάνει τη ρύθμιση ασφαλέστερη και πιο βιώσιμη, χωρίς να οδηγείται σε εκποίηση το ακίνητο που έχει δηλωθεί ως κύρια κατοικία.

Πώς εφαρμόζεται η νέα ρύθμιση του Εξωδικαστικού Μηχανισμού

Με την κατάθεση της αίτησης στην ψηφιακή πλατφόρμα του Εξωδικαστικού, ο δανειολήπτης έχει τη δυνατότητα να δηλώσει την πρόθεσή του να διασώσει την κύρια κατοικία του.

Στη συνέχεια, η πλατφόρμα ξεχωρίζει αυτομάτως την κατοικία από τα άλλα ακίνητα, ενώ ο υπολογισμός της ρύθμισης γίνεται αποκλειστικά με γνώμονα την αξία του σπιτιού. Ενδεικτικά, όταν ο οφειλέτης έχει την κατοικία του, ένα εξοχικό και ένα οικόπεδο, η νέα διαδικασία τού επιτρέπει να κρατήσει την κύρια κατοικία, συναινώντας στη ρευστοποίηση του εξοχικού ή του οικοπέδου, στον βαθμό που απαιτείται για να ικανοποιηθούν οι πιστωτές.

Πρόκειται για επιλογή που γίνεται προαιρετικά και ύστερα από αίτημα του οφειλέτη. Απευθύνεται αποκλειστικά σε φυσικά πρόσωπα, όχι σε εταιρίες, κυρίως σε νοικοκυριά με «κόκκινα» δάνεια, καθώς και σε αυτοαπασχολούμενους ή επαγγελματίες που έχουν οφειλές από επιχειρηματική δραστηριότητα και δάνεια.

Πώς κατοχυρώνεται η προστασία της κύριας κατοικίας

Αν γίνει δεκτή η πρόταση και ακολουθήσει η υπογραφή της σύμβασης αναδιάρθρωσης, η σύμβαση αποκτά, κατά το ΑΠΕ-ΜΠΕ, ισχύ εκτελεστού τίτλου. Έτσι, αφενός η εκποίηση των υπόλοιπων ακινήτων αποτελεί όρο της συμφωνίας και, αφετέρου, η ίδια σύμβαση δεν επιτρέπει στους πιστωτές να κινήσουν αναγκαστική εκτέλεση, πλειστηριασμό ή ασφαλιστικά μέτρα κατά της κύριας κατοικίας, τουλάχιστον όσο ο οφειλέτης είναι συνεπής στη ρύθμιση.

Εξωδικαστικός: Οι δικαιούχοι, τα «παράθυρα» και οι εξαιρέσεις

Όσοι είχαν ενταχθεί ήδη στον Εξωδικαστικό, αλλά παραβίασαν παλαιότερη σύμβαση επειδή οι δόσεις ήταν υψηλές και αδυνατούσαν να τις καταβάλουν, μπορούν να υποβάλουν νέα αίτηση για έξι μήνες από τότε που τίθεται σε ισχύ η νέα ρύθμιση. Στην πράξη, η προθεσμία για την κατηγορία αυτή εκπνέει στις 20 Μαρτίου 2027.

Ταυτόχρονα, η δυνατότητα αυτή καλύπτει επίσης οφειλέτες οι οποίοι στο παρελθόν είχαν αιτηθεί υπαγωγή στον νόμο 3869/2010, τον νόμο Κατσέλη, υπό την προϋπόθεση ότι δεν υφίσταται πλέον εκκρεμοδικία.

Η συγκεκριμένη νέα επιλογή απευθύνεται σε οφειλέτες με περισσότερα από ένα ακίνητα. Στην περίπτωση που η κύρια κατοικία είναι το μόνο ακίνητο του οφειλέτη, δεν προβλέπεται άλλη επιλογή από την «κλασική» ρύθμιση του Εξωδικαστικού: έως 240 δόσεις για οφειλές προς το Δημόσιο και μέχρι 420 δόσεις για τράπεζες και χρηματοδοτικούς φορείς. Παρ’ όλα αυτά, ανοίγει περισσότερο η πρόσβαση στον Εξωδικαστικό και για χαμηλότερα χρέη, αφού η πλατφόρμα έχει πλέον ανοίξει για οφειλές από 5.000 ευρώ, αντί του κατώτατου ορίου των 10.000 ευρώ που ίσχυε. Με αυτόν τον τρόπο, οφειλέτης με συνολικά χρέη 6.000, 7.500 ή 9.500 ευρώ προς την ΑΑΔΕ, τον e-ΕΦΚΑ, τράπεζες ή servicers μπορεί να αιτηθεί ενιαία ρύθμιση «όλα σε ένα».

Σε κάθε περίπτωση, δεν προβλέπεται άφεση χρέους χωρίς όρους: η κατοικία παύει να προστατεύεται όταν ο οφειλέτης παραβεί τους όρους της συμφωνίας. Επιπλέον, η απαγόρευση του πλειστηριασμού ισχύει μόνο έναντι των πιστωτών που συμμετέχουν στη διαδικασία και δεσμεύονται από αυτήν. Οφειλές προς τρίτους, όπως κοινόχρηστα κλπ, δεν εντάσσονται αυτομάτως στη συμφωνία· επομένως, εφόσον υπάρχει τέτοιος άλλος πιστωτής και συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, μπορεί να στραφεί και κατά της κύριας κατοικίας. Αν δε ο πλειστηριασμός αυτός προχωρήσει, οι πιστωτές της ρύθμισης μπορούν επίσης να ζητήσουν την πληρωμή τους από το προϊόν της εκποίησης.