Airbnb σε πολυκατοικίες: Πότε οι ιδιοκτήτες μπορούν να φρενάρουν τη βραχυχρόνια μίσθωση

Φρένο στη λειτουργία του Airbnb – σε πολυκατοικία έβαλε πρόσφατη απόφαση του Πρωτοδικείου της Αθήνας.

Αυτό δεν σημαίνει ότι καθιερώνει και μια γενική αρχή απαγόρευσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς αυτή αποτελεί νόμιμη δραστηριότητα στην έννομη τάξη όπως αναφέρουν νομικοί στην εφημερίδα «ΤΑ ΝΕΑ».

Επιβεβαιώνει όμως ότι δεν αποτελεί απόλυτο δικαίωμα και ότι ο Κανονισμός της πολυκατοικίας μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να αποτελέσει το βασικό νομικό εργαλείο για τον περιορισμό της λειτουργίας των Airbnb. Εάν λοιπόν ο Κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει ρητά ότι τα διαμερίσματα προορίζονται αποκλειστικά για κατοικία ή αποκλείει τη χρήση τους για τουριστική εκμετάλλευση, δημιουργείται ισχυρό νομικό έρεισμα για τον περιορισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Η νομολογία των δικαστηρίων

Η νομολογία των δικαστηρίων δεν είναι ενιαία. Έχουν εκδοθεί και αντίθετες αποφάσεις, όταν ο Κανονισμός δεν περιλαμβάνει ρήτρα απαγόρευσης και όταν δεν αποδει- κνύεται ότι η χρήση του ακινήτου αλλοιώνει ουσιωδώς τον χαρακτήρα της κατοικίας. Συνεπώς, κάθε υπόθεση εξακολουθεί να εξετάζεται με βάση το περιεχόμενο του εκάστοτε Κανονισμού και τις ιδιαίτερες συνθήκες.

Η συγκεκριμένη απόφαση έρχεται σε μια περίοδο που το υπουργείο Δικαιοσύνης ετοιμάζεται να ανα- μορφώσει ριζικά το νομικό πλαίσιο για τις ιδιοκτησίες, το οποίο παραμένει στάσιμο από το 1929, προκειμένου το σχέδιο νόμου να είναι έτοιμο να ψηφιστεί μέσα στο ** φθινόπωρο. Μένει να δούμε ποιες αλλαγές θα επιφέρει ως προς το συγκεκριμένο ζήτημα.

Οι αλλαγές

Σύμφωνα με όσα παρουσιάστηκαν, έρχονται 10 αλλαγές στο νέο νομοθετικό τοπίο για τις ιδιοκτησίες.

1.Διευκολύνεται η διαδικασία τροποποίησης των Κανονισμών πολυκατοι- κιών που δεν ανταποκρίνονται στις σημερινές ανάγκες, ώστε να καλύ- πτουν τις σύγχρονες ανάγκες και να διασφαλίζουν κλίμα ηρεμίας μεταξύ ιδιοκτητών και ενοίκων.

2.Ενισχύεται ο μηχανισμός για την ταχύτερη επίλυση των διαφορών με- ταξύ των ιδιοκτητών, που θα μπορούν να τις επιλύουν και εξωδικαστικά με βάση και τον νέο Κώδικα, αποσυμ- φορώντας τα δικαστήρια, εκεί όπου καταλήγουν συχνά προς επίλυση τέτοιες αντιδικίες.

3. Ρυθμίζονται ζητήματα που προκύ- πτουν από τη βραχυχρόνια μίσθωση, μια νέα μορφή μισθώσεων που έχει μπει στη ζωή μας τα τελευταία χρόνια με αυξανόμενο ρυθμό.

4. Επικαιροποιούνται οι ρυθμίσεις για τη σύσταση οριζοντίου και καθέτου ιδιοκτησίας στα νέα κοινωνικοοικονομικά δεδομένα, ώστε ιδιοκτησίες που βρίσκονται εδώ και χρόνια στην αφάνεια (π.χ. διαμερίσματα αγορασμένα με προσύμφωνο) να εμφανιστούν στο Κτηματολόγιο για να μπορέσουν να ξεμπλοκαριστούν και να μεταβιβαστούν.

5.Αξιοποιείται το δικαίωμα του υψούν και αδιάθετων ποσοστών, είτε με την ανακατανομή μεταξύ συνιδιοκτητών με τροποποίηση συστατικής πράξης είτε με απόδοση στους οικοπεδούχους και τους ολικούς διαδόχους. Από αυτή τη ρύθμιση αναμένεται να αξιοποιηθούν μεγάλα ποσοστά σε πολυκατοικίες.

6. Δίνεται η δυνατότητα – ανεξάρτητα από το αν απαγορεύεται στον Κανονισμό της πολυκατοικίας – της κατάτμησης ή της συνένωσης οριζόντιων συνιδιοκτησιών, ώστε μεγάλα οροφοδιαμερίσματα να αξιοποιηθούν για να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα στέγασης στις μεγάλες πόλεις.

7. Αναμορφώνεται ο ρόλος του διαχειριστή, με τη τη θέσπιση σαφέστερων κανόνων για τα καθήκοντά του, τη  νομιμοποίηση τις υπoχρεώσεις όσων  διαχειρίζονται κτίρια. Η έλλειψη σαφούς νομοθεσίας για τον ορισμό και τις αρμοδιότητες του διαχειριστή οδηγεί συχνά σε αδιέξοδα και δικαστικές διαμάχες μεταξύ των ενοίκων.

8.Προβλέπεται ειδική διαδικασία είσπράξης κοινοχρήστων, αλλά και δημιουργία αποθεματικού και ασφάλισης της οικοδομής, ώστε να αντιμετωπίζονται ζητήματα, όπως αυτό που συνέβη πρόσφατα στα Πετράλωνα.

9.Αλλάζουν τα ποσοστά για τη λήψη αποφάσεων, όσον αφορά την εκτέλεση αναγκαίων εργασιών και ενεργειακών αναβαθμίσεων. Μειώνονται τα ποσοστά του απαιτούμενου αριθμού ψήφων για επισκευές συντήρησης και ενεργειακής αναβάθμισης των κτιρίων. Κι αυτό, γιατί, όπως έχει δείξει η πράξη εδώ και χρόνια, οι αυστηρές προϋποθέσεις πλειοψηφίας (έως και 100% για τροποποίηση Κανονισμού) καθιστούν αδύνατη την εκτέλεση αναγκαίων επισκευών ή ενεργειακών αναβαθμίσεων σε παλαιότερες πολυκατοικίες.

10.Δημιουργείται νέο περιβάλλον για τη διευκόλυνση της ενεργειακής ανα- βάθμισης των πολυκατοικιών, με την εγκατάσταση φωτοβολταϊκών στις στέγες, σταθμών ηλεκτρικής φόρτισης οχημάτων ή αντλιών θερμότητας λόγω διαφωνιών επί των κοινόχρηστων χώρων.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η νομοπα- ρασκευα ασκευαστική επιτροπή που αποτελείται από 13 πρόσωπα (δικαστές, καθηγητές πανεπιστημίου, θεσμικοί φορείς, δικηγόροι, συμβολαιογράφοι, εκπρόσωποι του ΥΠΕΝ, του Κτηματολογίου και του ΤΕΕ) έχει να διεκπεραιώσει ένα σύνθετο έργο που αφορά, κατά κυριολεξία, ολόκληρη την κοινωνία. Και όπως με έμφαση έχει ειπωθεί από την πολιτική ηγεσία του υπουργείου Δικαιοσύνης, αυτό θα γίνει με σεβασμό στην ιδιοκτησία και τις συνταγματικές διατάξεις που ισχύουν για την προστασία της, καθώς στόχος είναι να αντιμετωπιστούν τα υπάρχοντα προβλήματα και όχι να δημιουργηθούν νέα πεδία αντιπαράθεσης.