Μεταφορά συντελεστή δόμησης: «Δεν πρόκειται για μπόνους δόμησης» λέει το ΥΠΕΝ – Πώς θα αποζημιώνονται οι ιδιοκτήτες

Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας τονίζει ότι οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) δεν δημιουργούν «μπόνους» με επιπλέον οικοδομήσιμα τετραγωνικά, αλλά προσφέρουν αποζημίωση σε ιδιοκτήτες που δεν έχουν τη δυνατότητα να αξιοποιήσουν πλήρως την περιουσία τους. Η μεταφορά, διευκρινίζει, θα γίνεται μόνο μέσα στα όρια του ίδιου δήμου και όχι μεταξύ διαφορετικών δήμων.

Ο κυβερνητικός εκπρόσωπος Παύλος Μαρινάκης επανέλαβε την Παρασκευή (06.11.2026), στην ενημέρωση των πολιτικών συντακτών και μεταφέροντας διευκρινίσεις του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ότι η διαδικασία δεν αυξάνει συνολικά τον συντελεστή δόμησης. Όπως ανέφερε, προβλέπεται αποζημίωση για ιδιοκτήτες διατηρητέων και δεσμευμένων οικοπέδων, καθώς και διευθέτηση απαλλοτριώσεων που εκκρεμούν εδώ και χρόνια. Η σχετική μελέτη βρίσκεται ακόμη σε δημόσια διαβούλευση.

Πώς εφαρμόζεται η μεταφορά συντελεστή δόμησης

Όπως διευκρινίζει το ΥΠΕΝ, πρόκειται για ορισμένες περιοχές πόλεων, τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή, όπου επιτρέπεται να μεταφερθεί συντελεστής από ακίνητα των οποίων η πλήρης αξιοποίηση δεν είναι δυνατή.

Στα ακίνητα αυτά συγκαταλέγονται διατηρητέα κτίρια και μνημεία, όπως και οικόπεδα που έχουν δεσμευτεί από δήμους για απαλλοτρίωση, ώστε να διαμορφωθούν πλατείες, δρόμοι ή άλλοι κοινόχρηστοι χώροι.

Ο Παύλος Μαρινάκης εξήγησε τη διαδικασία με ένα παράδειγμα: ιδιοκτήτης έχει νεοκλασικό 200 τετραγωνικών μέτρων σε οικόπεδο που θα επέτρεπε την κατασκευή κτιρίου 500 τετραγωνικών. Ωστόσο, επειδή το ακίνητο έχει χαρακτηριστεί διατηρητέο, δεν μπορεί να εξαντλήσει τον επιτρεπόμενο συντελεστή.

Ο ιδιοκτήτης μπορεί τότε να αποκτήσει τίτλο μεταφοράς για τα 300 τετραγωνικά μέτρα που μένουν ανεκμετάλλευτα και να τον διαθέσει μέσω ψηφιακής τράπεζας γης σε ενδιαφερόμενο. Ο τελευταίος μπορεί να τον αξιοποιήσει σε ορισμένη Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή, η οποία βρίσκεται στον ίδιο δήμο.

Έτσι, ο ιδιοκτήτης λαμβάνει αποζημίωση για το δικαίωμα δόμησης που δεν είναι σε θέση να ασκήσει, με τη μεταφορά να υπόκειται σε συγκεκριμένους πολεοδομικούς όρους.

Για ποιον λόγο η μεταφορά γίνεται μόνο εντός δήμου

Η μεταφορά συντελεστή περιορίζεται στα όρια του ίδιου δήμου, όπως υπογράμμισε ο Παύλος Μαρινάκης, επειδή αυτό επιβάλλεται από τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.

«Γιατί το ΣτΕ λέει ότι σε ένα κράτος δικαίου δεν μπορεί να κάνεις πλατείες σε ένα δήμο και να στέλνεις τη δόμηση, τα τετραγωνικά αυτά, σε μία άλλη περιοχή» ανέφερε χαρακτηριστικά.

Ως παράδειγμα, ο κυβερνητικός εκπρόσωπος ανέφερε ότι δεν μπορεί να μεταφερθεί συντελεστής από ακίνητο της Καλλιθέας σε περιοχές όπως η Κηφισιά, η Φιλοθέη ή το Ψυχικό.

«Άρα είναι ξεκάθαρο ότι δεν πρόκειται για πρόσθετη δόμηση, για κάτι δηλαδή που θα αλλάξει τους συντελεστές. Είναι μεταφορά δόμησης από μία περιοχή ενός δήμου σε μία άλλη περιοχή του ίδιου δήμου», τόνισε.

Το ΥΠΕΝ υπογραμμίζει πως η διαδικασία δεν ισοδυναμεί με την παροχή πρόσθετων κινήτρων δόμησης. Αφορά δικαιώματα τα οποία δεν είναι δυνατό να αξιοποιηθούν στα ακίνητα από όπου προέρχονται.

Περιορισμοί στις Ζώνες Υποδοχής και περιοχές που εξαιρούνται

Οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή δεν θα εφαρμοστούν παντού. Η μελέτη ορίζει εξαιρέσεις βάσει περιβαλλοντικών και πολεοδομικών κριτηρίων.

Από τις ζώνες που προτείνονται αποκλείονται οι παραδοσιακοί οικισμοί, τα ιστορικά κέντρα, οι αρχαιολογικοί χώροι, οι ζώνες προστασίας διατηρητέων και άλλες περιοχές με καθεστώς προστασίας.

Εκτός μένουν ακόμη οικοδομικά τετράγωνα δίπλα σε δασικές εκτάσεις, περιοχές με κλίση άνω του 25%, καθώς και τα δύο πρώτα οικοδομικά τετράγωνα που βρίσκονται από την πλευρά της θάλασσας.

Το υπουργείο αναφέρει ότι οι συγκεκριμένοι περιορισμοί έχουν στόχο να διαφυλάξουν το φυσικό και οικιστικό περιβάλλον και να μην επιβαρυνθούν ευαίσθητες περιοχές.

Το Συμβούλιο της Επικρατείας και η δημόσια διαβούλευση

Η μεταφορά συντελεστή δόμησης προβλέπεται στην ελληνική νομοθεσία από το 1979. Ωστόσο, οι προηγούμενες απόπειρες εφαρμογής του θεσμού σταμάτησαν μετά από αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, η έλλειψη επαρκούς τεκμηρίωσης δεν επέτρεψε να ενεργοποιηθεί ουσιαστικά ο μηχανισμός.

Αυτή η εξέλιξη συνέβαλε στη συσσώρευση απαλλοτριώσεων που παραμένουν σε εκκρεμότητα, ενώ παράλληλα ιδιοκτήτες εγκατέλειψαν διατηρητέα κτίρια, καθώς δεν μπορούν να αξιοποιήσουν οικονομικά την περιουσία τους.

Για να ξεπεραστούν τα εμπόδια, το ΣτΕ ζήτησε ειδική μελέτη, μαζί με Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ). Η τελευταία τίθεται σε δημόσια διαβούλευση για διάστημα 60 ημερών.

Όταν ολοκληρωθεί η διαδικασία και εξεταστεί από το ανώτατο δικαστήριο, προβλέπεται να εκδοθεί το σχετικό προεδρικό διάταγμα.

Ο Παύλος Μαρινάκης διευκρίνισε ότι η διαδικασία βρίσκεται ακόμη στη διαβούλευση και πως όσα παρουσιάστηκαν αποτελούν την αφετηρία της συζήτησης. Όπως πρόσθεσε, οι δήμαρχοι που ενδιαφέρονται έχουν ήδη ενημερωθεί σε συνάντηση εργασίας, η οποία έγινε πριν από περίπου 15 έως 20 ημέρες.

Αποζημιώσεις ιδιοκτητών, νέες κατοικίες και ξεμπλοκάρισμα απαλλοτριώσεων

Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας αναμένει τρία κύρια οφέλη από την εφαρμογή του συγκεκριμένου μηχανισμού.

Αρχικά, θα αποζημιωθούν χιλιάδες ιδιοκτήτες σε όλη τη χώρα, των οποίων τα ακίνητα υπόκεινται σε περιορισμούς ως προς τη δόμηση.

Επιπλέον, θα καταστεί δυνατή η ανέγερση νέων κατοικιών σε περιοχές που μπορούν να δεχθούν συντελεστή δόμησης, κάτι που, όπως εκτιμά το υπουργείο, θα συμβάλει στην αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος.

Τέλος, αναμένεται να ξεμπλοκάρουν απαλλοτριώσεις που εκκρεμούν εδώ και χρόνια και εμποδίζουν τη δημιουργία χώρων πρασίνου, πλατειών και άλλων κοινόχρηστων υποδομών.

Ο κυβερνητικός εκπρόσωπος μετέφερε την ενημέρωση του ΥΠΕΝ, λέγοντας: «Θα αποζημιωθούν χιλιάδες ιδιοκτήτες σε όλη τη χώρα. Θα δημιουργηθεί νέα στέγη […] και θα απελευθερωθούν οι απαλλοτριώσεις για πράσινο και πλατείες που λιμνάζουν τόσα χρόνια στα δικαστήρια και εντέλει δεν γίνονται».