Όροι δόμησης: Τι επιτρέπεται να χτίσει κανείς και πώς το εξασφαλίζει – Η υποχρεωτική βεβαίωση για εκτός σχεδίου ακίνητα και οικισμούς

Η αγορά οικοπέδου ή γηπέδου (αγροτεμαχίου) είναι για πολλούς μια σημαντική επένδυση ζωής. Συχνό και σοβαρό λάθος, όμως, είναι η αντίληψη ότι κάθε ακίνητο με αρκετά μεγάλη έκταση χτίζεται αυτόματα. Η δυνατότητα κατασκευής κτιρίου στην πράξη κρίνεται από ένα σύνθετο πλέγμα πολεοδομικών κανόνων, που ονομάζονται όροι δόμησης.

Οι κανόνες αυτοί ορίζουν τι μπορεί να κατασκευαστεί και προσδιορίζουν την επιφάνεια και το ύψος, τις αποστάσεις από τα όρια, καθώς και τις προϋποθέσεις που πρέπει να τηρούνται.

Καθοριστική είναι η σημασία τους τόσο για την έκδοση οικοδομικής άδειας όσο και για την εμπορική αξία του ακινήτου.

Ο προγενέστερος πολεοδομικός έλεγχος είναι αναγκαίος, ιδίως σε περιοχές εκτός σχεδίου και σε οικισμούς. Τα τελευταία χρόνια, εκεί έχουν προκύψει σημαντικά ζητήματα σχετικά με τη νομολογία, την οριοθέτηση και την οικοδομησιμότητα.

Στο ισχύον σύστημα ηλεκτρονικής έκδοσης οικοδομικών αδειών, η έγγραφη βεβαίωση όρων δόμησης από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης συνιστά βασικό βήμα για την αδειοδότηση, εφόσον δεν έχει προηγηθεί προέγκριση.

Τι περιλαμβάνουν οι όροι δόμησης;

Πρόκειται για κανόνες που καθορίζουν εάν μπορεί να ανεγερθεί κτίριο σε ένα συγκεκριμένο ακίνητο και ποια μεγέθη κατασκευής επιτρέπονται.

Οι σχετικοί κανόνες δεν είναι ενιαίοι σε ολόκληρη τη χώρα.

Η διαφοροποίησή τους εξαρτάται από την περιοχή, το πολεοδομικό καθεστώς που ισχύει, τα ειδικά διατάγματα και τους περιορισμούς προστασίας.

Μεταξύ των βασικότερων περιλαμβάνονται:

Συντελεστής δόμησης (Σ.Δ.): Ορίζει το σύνολο της επιφάνειας που μπορεί να προσμετρηθεί στη δόμηση. Ενδεικτικά, σε οικόπεδο 500 τ.μ. όπου ο Σ.Δ. είναι 0,8, η δόμηση που επιτρέπεται καταρχήν ανέρχεται σε 400 τ.μ.

Ποσοστό κάλυψης: Καθορίζει το μεγαλύτερο μέρος του οικοπέδου που μπορεί να καλύπτει στο έδαφος η προβολή του κτιρίου.

Μέγιστο ύψος: Ορίζει το ανώτατο επιτρεπόμενο ύψος του κτιρίου, σύμφωνα με τις γενικές και ειδικές διατάξεις.

Αποστάσεις από τα όρια: Ρυθμίζουν πού μπορεί να τοποθετηθεί το κτίριο σε σχέση με γειτονικές ιδιοκτησίες και κοινόχρηστους χώρους.

Αρτιότητα: Αναφέρεται στα κριτήρια που οφείλει να πληροί ένα οικόπεδο ή γήπεδο, όπως το εμβαδόν, οι διαστάσεις και άλλα χαρακτηριστικά.

Χρήσεις γης: Καθορίζουν αν επιτρέπονται δραστηριότητες όπως κατοικία, κατάστημα, γραφείο, τουριστική εγκατάσταση ή κάποια άλλη χρήση.

Είναι δυνατόν, επιπρόσθετα, να ισχύουν κανόνες για τον αριθμό των ορόφων, τη μορφή της στέγης, τη φύτευση, τη μορφολογία και την αρχιτεκτονική διαμόρφωση.

Για να προσδιοριστεί η επιτρεπόμενη δόμηση δεν αρκεί ένας αριθμός· πρέπει να εφαρμοστούν συνδυαστικά όλοι οι κανόνες που αφορούν το συγκεκριμένο ακίνητο.

Χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή στις ειδικές εγκρίσεις, καθώς μπορεί να είναι αναγκαίες για την έκδοση οικοδομικής άδειας. Ανάλογα με τη θέση και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, ενδέχεται να απαιτείται έγκριση από:

• Αρχαιολογική Υπηρεσία: Έγκριση από το Υπουργείο Πολιτισμού για ακίνητα κοντά σε προστατευόμενα μνημεία ή εντός αρχαιολογικών χώρων, ιστορικών τόπων και ζωνών προστασίας.
• Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (Σ.Α.): Γνωμοδότηση ή έγκριση της αρχιτεκτονικής μελέτης στις περιπτώσεις που ορίζει η νομοθεσία, μεταξύ άλλων σε παραδοσιακούς οικισμούς, ιστορικά κέντρα και άλλες ειδικές περιοχές.
• Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (ΚΕΣΑ): Αξιολόγηση ειδικών υποθέσεων που εμπίπτουν στις αρμοδιότητές του.
• Υπηρεσίες προστασίας διατηρητέων: Χορήγηση εγκρίσεων για παρεμβάσεις σε κτίρια που έχουν χαρακτηριστεί διατηρητέα ή σε ακίνητα που επηρεάζονται από ειδικό καθεστώς προστασίας.
• Δασικές Υπηρεσίες: Έλεγχος για τον δασικό χαρακτήρα της έκτασης και για τυχόν πράξεις ή εγκρίσεις που απαιτούνται.
• Περιβαλλοντικές Υπηρεσίες: Εγκρίσεις ή ειδικές αξιολογήσεις, όπου προβλέπονται, ιδιαίτερα για προστατευόμενες περιοχές.
• Λοιπές αρμόδιες υπηρεσίες: Εγκρίσεις που αφορούν περιορισμούς σχετικούς με αιγιαλό, παραλία, ρέματα, οδικό δίκτυο ή άλλα ειδικά ζητήματα.

Δεν χρειάζεται να συγκεντρώνονται όλες αυτές οι εγκρίσεις για κάθε ακίνητο. Το ποιες απαιτούνται εξαρτάται από το ειδικό καθεστώς της περιοχής και το είδος του έργου που σχεδιάζεται.

Είναι κρίσιμο να ξεχωρίζουμε τους όρους δόμησης από τις ειδικές εγκρίσεις. Οι πρώτοι ορίζουν τι επιτρέπεται πολεοδομικά, ενώ οι δεύτερες, όπου προβλέπονται, συνιστούν πρόσθετη προϋπόθεση για να προχωρήσει η κατασκευή.

Μπορεί, επομένως, ένα οικόπεδο να έχει συγκεκριμένο συντελεστή δόμησης, ποσοστό κάλυψης και επιτρεπόμενο ύψος, αλλά η αξιοποίησή του τελικά να προϋποθέτει έγκριση από την Αρχαιολογική Υπηρεσία ή το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής.

Γι’ αυτό, μαζί με την εξασφάλιση των όρων δόμησης, πρέπει να καταγράφονται πλήρως και οι ειδικές εγκρίσεις που απαιτούνται. Διαφορετικά, ο ιδιοκτήτης ενδέχεται να ξέρει πόσα τετραγωνικά μπορεί καταρχήν να χτίσει, αλλά να μην έχει σαφή εικόνα αν, με ποιον τρόπο και πότε θα μπορέσει στην πράξη να εκδώσει οικοδομική άδεια.

Αρτιότητα και οικοδομησιμότητα: οι διαφορές

Μία από τις πιο σημαντικές διακρίσεις αφορά το αν ένα ακίνητο είναι άρτιο ή οικοδομήσιμο.

Ένα οικόπεδο ή γήπεδο είναι δυνατόν να καλύπτει τις απαιτήσεις ως προς το εμβαδόν, αλλά να μην επιτρέπεται να οικοδομηθεί εξαιτίας άλλων περιορισμών.

Ενδεικτικά, μπορεί να υπάρχει δασικός χαρακτηρισμός ή καθεστώς αρχαιολογικής προστασίας, να εκκρεμεί οριοθέτηση ρέματος ή να μην εξασφαλίζεται πρόσβαση από νόμιμα υφιστάμενη κοινόχρηστη οδό.

Συνεπώς, η αναφορά σε συμβόλαιο ότι ένα ακίνητο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο δεν αρκεί αντί για τον σημερινό τεχνικό και πολεοδομικό έλεγχο.

Ο μηχανικός οφείλει να ελέγξει ποιο καθεστώς ισχύει, λαμβάνοντας υπόψη τα πραγματικά γνωρίσματα του ακινήτου και τη νομοθεσία που εφαρμόζεται τη στιγμή του ελέγχου.

Πώς εντοπίζουμε τους όρους δόμησης;

Αφετηρία της διαδικασίας είναι η ακριβής ταυτοποίηση του ακινήτου.

Ο ιδιοκτήτης αναθέτει σε αρμόδιο μηχανικό να διερευνήσει τα πολεοδομικά δεδομένα του ακινήτου.

Αρχικά ελέγχονται οι τίτλοι ιδιοκτησίας, το τοπογραφικό, τα στοιχεία του Κτηματολογίου, καθώς και τυχόν παλαιές οικοδομικές άδειες.

Έπειτα, αναζητείται το πολεοδομικό καθεστώς που βρίσκεται σε ισχύ.

Με βάση τη θέση του ακινήτου, ο μηχανικός ανατρέχει στα αντίστοιχα ΦΕΚ και ρυμοτομικά σχέδια, στα διατάγματα όρων δόμησης, στις πράξεις οριοθέτησης οικισμών και σε τυχόν ειδικές πολεοδομικές ρυθμίσεις.

Παράλληλα, ελέγχει πιθανούς περιορισμούς που απορρέουν από δασικούς χάρτες, αρχαιολογικές ζώνες, περιοχές προστασίας, αιγιαλό, ρέματα ή άλλες ειδικές διατάξεις.

Χρήσιμη πηγή είναι και η ηλεκτρονική ενημέρωση που παρέχουν δημόσιες υπηρεσίες και γεωχωρικά συστήματα.

Τα στοιχεία των ψηφιακών εφαρμογών, όμως, χρειάζεται να ελέγχονται σε συνδυασμό με τις κανονιστικές πράξεις που ισχύουν.

Η ένδειξη ενός ηλεκτρονικού χάρτη δεν αποτελεί σε κάθε περίπτωση υποκατάστατο επίσημης διοικητικής επιβεβαίωσης.

Τι προβλέπει η πράξη βεβαίωσης όρων δόμησης;

Η αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης εκδίδει την έγγραφη βεβαίωση όρων δόμησης ως διοικητική πράξη, στην οποία αποτυπώνονται οι πολεοδομικοί όροι που ισχύουν στη θέση του συγκεκριμένου ακινήτου.

Η βεβαίωση καταγράφει ακόμη ποιες εγκρίσεις ενδέχεται να απαιτούνται από άλλες υπηρεσίες και φορείς.

Η έκδοσή της γίνεται ηλεκτρονικά, μέσα από το πληροφοριακό σύστημα e-Άδειες του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας.

Η πράξη έχει ουσιαστική αξία, καθώς πολίτης και μηχανικός λαμβάνουν επίσημη αποτύπωση των όρων που εφαρμόζονται από την αρμόδια διοικητική υπηρεσία, αντί να βασίζονται αποκλειστικά σε ιδιωτική ερμηνεία της νομοθεσίας.

Χρειάζεται, πάντως, να τονιστεί ότι η συγκεκριμένη βεβαίωση δεν ισοδυναμεί με οικοδομική άδεια.

Ούτε δίνει το δικαίωμα να αρχίσουν κατασκευαστικές εργασίες ούτε καταργεί την υποχρέωση εξασφάλισης των υπόλοιπων εγκρίσεων.

Επιπλέον, δεν συνιστά καθολική διαβεβαίωση ότι το ακίνητο είναι οικοδομήσιμο, ανεξάρτητα από το αν τα στοιχεία που κατατέθηκαν είναι πλήρη.

Σε ποιες περιπτώσεις απαιτείται βεβαίωση;

Το άρθρο 324 του Ν. 5306/2026 ορίζει ότι, εφόσον η οικοδομική άδεια εκδίδεται χωρίς προέγκριση, χρειάζεται έγγραφη βεβαίωση από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης.

Η απαίτηση ισχύει για τις οικοδομικές άδειες των κατηγοριών 1, 2 και 3, αλλά το περιεχόμενο του ελέγχου δεν είναι ίδιο σε όλες.

Στις κατηγορίες 1 και 2, η ΥΔΟΜ καταγράφει τους όρους δόμησης και τις εγκρίσεις που απαιτούνται, ενώ παράλληλα ελέγχει το τοπογραφικό διάγραμμα.

Για την κατηγορία 3 καταγράφονται στη βεβαίωση οι όροι δόμησης και οι αναγκαίες εγκρίσεις, χωρίς να προβλέπεται αντίστοιχος έλεγχος του τοπογραφικού σε αυτό το στάδιο.

Η προβλεπόμενη από τη νομοθεσία προθεσμία για την έκδοση της βεβαίωσης είναι δέκα ημέρες από την κατάθεση της σχετικής αίτησης.

Πρόκειται για προθεσμία που ορίζει ο νόμος, όχι για εγγύηση ότι κάθε αίτηση θα διεκπεραιώνεται στην πράξη μέσα σε αυτό το διάστημα.

Μαζί με τη βεβαίωση υποβάλλεται υπεύθυνη δήλωση του μελετητή μηχανικού, ότι στην περιοχή δεν έχουν αλλάξει οι όροι και οι προϋποθέσεις δόμησης.

Το βασικό είναι πως η βεβαίωση απαιτείται ως δικαιολογητικό για οικοδομική άδεια που εκδίδεται χωρίς προέγκριση· δεν αποτελεί αυτοτελή υποχρέωση για κάθε ιδιοκτήτη ακινήτου.

Τι πρέπει να γνωρίζουμε για τα εκτός σχεδίου ακίνητα;

Ο έλεγχος της δόμησης εκτός σχεδίου χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή.

Η επιφάνεια του γηπέδου από μόνη της δεν επαρκεί για να κριθεί η οικοδομησιμότητά του.

Ελέγχονται ο χρόνος δημιουργίας του γηπέδου, η αρτιότητα και οι διαστάσεις του, η πρόσβαση, οι ειδικές διατάξεις και, όπου απαιτείται, αν υπάρχει νομίμως υφιστάμενη κοινόχρηστη οδός.

Η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας έχει επισημάνει πόσο σημαντικός είναι ο νομικός χαρακτηρισμός των δρόμων για να θεωρηθούν οικοδομήσιμα γήπεδα εκτός σχεδίου.

Επομένως, η έκταση τεσσάρων στρεμμάτων δεν καθιστά από μόνη της ένα γήπεδο οικοδομήσιμο.

Το γεγονός ότι ένας δρόμος χρησιμοποιείται στην πράξη δεν αποδεικνύει πάντοτε πως αποτελεί νόμιμα υφιστάμενη κοινόχρηστη οδό.

Γι’ αυτό η επίσημη βεβαίωση των όρων δόμησης αποκτά ιδιαίτερη πρακτική αξία, όπως και η προέγκριση, εφόσον επιλεγεί ή απαιτείται.

Ο ενδιαφερόμενος χρειάζεται να έχει υπόψη ότι η καταγραφή των όρων δόμησης δεν διευθετεί αυτομάτως κάθε ζήτημα που αφορά την οικοδομησιμότητα.

Όταν αμφισβητούνται ο δρόμος, ο χρόνος δημιουργίας του γηπέδου ή κάποιο άλλο ουσιώδες στοιχείο, χρειάζεται ειδική τεχνική και νομική τεκμηρίωση.

Τι ισχύει για τα ακίνητα εντός οικισμών;

Η διαδικασία έχει ανάλογη σημασία και για ακίνητα μέσα σε οικισμούς, κυρίως στους μικρούς οικισμούς και σε όσους προϋπήρχαν του 1923.

Το πολεοδομικό καθεστώς καθορίζεται από το αν έχουν εγκριθεί όρια, από το προεδρικό διάταγμα που εφαρμόζεται και από τυχόν ειδικές ρυθμίσεις της περιοχής.

Η κατηγοριοποίηση των οικοδομικών αδειών εντάσσει στην κατηγορία 3 ορισμένες περιπτώσεις κατοικιών που ανεγείρονται σε οριοθετημένους οικισμούς.

Στην κατηγορία 2, αντίθετα, ανήκει η ανέγερση κτιρίου σε οικισμό που προϋπήρχε του 1923 και δεν διαθέτει εγκεκριμένα όρια.

Ανεξάρτητα από την περίπτωση, αν η άδεια εκδοθεί χωρίς να έχει προηγηθεί προέγκριση, απαιτείται η προβλεπόμενη βεβαίωση όρων δόμησης.

Χρειάζεται ιδιαίτερη μέριμνα για τυχόν αλλαγές στα όρια, καθώς και για την εφαρμογή των νεότερων ρυθμίσεων που αφορούν τους οικισμούς.

Το ότι ένα ακίνητο βρίσκεται εντός οικισμού δεν εγγυάται από μόνο του πως οικοδομείται με τους ίδιους όρους που ισχύουν στα γειτονικά ακίνητα.

Κάθε ακίνητο χρειάζεται ξεχωριστή αξιολόγηση.

Βεβαίωση όρων δόμησης και προέγκριση οικοδομικής άδειας: οι διαφορές

Οι δύο αυτές διαδικασίες της διοίκησης δεν ταυτίζονται.

Με τη βεβαίωση όρων δόμησης αποτυπώνονται οι όροι που ισχύουν και οι αναγκαίες εγκρίσεις, σύμφωνα με το αντικείμενο ελέγχου που προβλέπεται για την κάθε κατηγορία άδειας.

Η προέγκριση, από την άλλη, είναι ένα ευρύτερο στάδιο ελέγχου πριν από την άδεια και αφορά συγκεκριμένο οικοδομικό έργο· απαιτεί την κατάθεση τοπογραφικού, διαγράμματος κάλυψης και των δικαιολογητικών που ορίζονται.

Συνήθως η προέγκριση είναι προαιρετική, με εξαίρεση ειδικές περιπτώσεις στις οποίες καθίσταται υποχρεωτική.

Υποχρεωτική προέγκριση προβλέπεται, ενδεικτικά, για ορισμένα μεγάλα κτίρια, αλλά και για άλλες περιπτώσεις που προσδιορίζονται ειδικά.

Το ποια διαδικασία θα ακολουθηθεί κρίνεται με βάση το έργο, την κατηγορία της άδειας και το κατά πόσο χρειάζεται προηγούμενη διοικητική διασφάλιση.

Αρχικός έλεγχος ακινήτου: ποια έγγραφα πρέπει να συγκεντρωθούν

Για να γίνει αξιόπιστη διερεύνηση, ο ιδιοκτήτης χρειάζεται πρώτα να έχει στη διάθεσή του τα εξής:

1. Τον τίτλο ιδιοκτησίας, μαζί με τα στοιχεία μεταγραφής ή καταχώρισής του.
2. Ένα πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα, κατάλληλο για το είδος του ελέγχου.
3. Τα στοιχεία του Κτηματολογίου και τον ΚΑΕΚ, εφόσον υπάρχουν.
4. Παλαιότερα συμβόλαια και τοπογραφικά, ιδίως όσα βοηθούν να τεκμηριωθεί πότε δημιουργήθηκε το ακίνητο.
5. Τυχόν υπάρχουσες οικοδομικές άδειες και εγκεκριμένα σχέδια.
6. Πληροφορίες για τον δασικό χαρακτήρα, αρχαιολογικούς περιορισμούς και άλλες ειδικές εγκρίσεις, όπου απαιτούνται.
7. Περιγραφή της χρήσης που σχεδιάζεται και της κατασκευής που επιδιώκεται.

Το ακριβές σύνολο των δικαιολογητικών που απαιτούνται για τη διοικητική αίτηση καθορίζεται από την πράξη που αιτείται ο ενδιαφερόμενος και τις προδιαγραφές του συστήματος e-Άδειες.

Αν τα στοιχεία συγκεντρωθούν προτού υποβληθεί η αίτηση, μειώνεται ο κίνδυνος να εντοπιστούν ελλείψεις και να χρειαστεί νέα υποβολή.

Έλεγχος οικοπέδου ή γηπέδου πριν από την αγορά: τι χρειάζεται προσοχή

Βασική αρχή είναι να μην προχωρά κανείς στην αγορά ακινήτου στηριζόμενος μόνο σε μια προφορική διαβεβαίωση ότι μπορεί να χτιστεί.

Χρειάζεται τεκμηριωμένη εκτίμηση από μηχανικό και, όπου προβλέπεται, η κατάλληλη επίσημη διοικητική πράξη.

Υπάρχουν ορισμένες περιπτώσεις στις οποίες ο έλεγχος πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικός:

Παλαιά τοπογραφικά: Η ένδειξη ότι ένα ακίνητο είναι οικοδομήσιμο σε παλιό διάγραμμα μπορεί να βασίζεται σε νομοθεσία που ίσχυε παλαιότερα.

Γήπεδα εκτός σχεδίου: Δεν αρκεί να εξεταστεί μόνο το εμβαδόν· σημαντικά είναι και η πρόσβαση, καθώς και το καθεστώς της οδού.

Οικισμοί: Απαιτείται έλεγχος των ορίων, της αρτιότητας του ακινήτου και των όρων δόμησης που βρίσκονται σε ισχύ.

Περιοχές υπό προστασία: Μπορεί να προβλέπονται ειδικές απαγορεύσεις ή να απαιτούνται πρόσθετες εγκρίσεις.

Ακίνητα με υφιστάμενα κτίσματα: Εξετάζονται τόσο η νομιμότητα των κατασκευών όσο και το αν επιτρέπεται να προστεθεί νέα δόμηση.

Χρήσεις γης: Το δικαίωμα να ανεγερθεί κτίριο δεν σημαίνει ότι μπορεί να χρησιμοποιηθεί για κάθε επαγγελματική δραστηριότητα.

Όταν παραμένουν ουσιαστικά ερωτήματα, είναι προτιμότερο η τελική οικονομική δέσμευση να εξαρτάται από την ολοκλήρωση των κρίσιμων ελέγχων.

Η επίδραση των όρων δόμησης στην αξία του ακινήτου

Ακόμη και δύο γειτονικά ακίνητα παρόμοιου εμβαδού είναι δυνατόν να έχουν πολύ διαφορετική αξία στην αγορά.

Στο ένα μπορεί να έχει επιβεβαιωθεί η αρτιότητα και η οικοδομησιμότητα, με ξεκάθαρους όρους δόμησης.

Για το άλλο, ενδέχεται να υπάρχει αβεβαιότητα σχετικά με τον δρόμο, τα όρια του οικισμού ή κάποιον ειδικό περιορισμό.

Αυτή η απόκλιση έχει συνέπειες για το επενδυτικό ενδιαφέρον, την εξασφάλιση χρηματοδότησης και την τιμή στην οποία μπορεί να πωληθεί το ακίνητο.

Γι’ αυτό η διερεύνηση των όρων δόμησης δεν αποτελεί απλώς ένα τυπικό βήμα πριν από την έκδοση της οικοδομικής άδειας.

Αντιθέτως, αποτελεί κρίσιμο μέρος τόσο του τεχνικού ελέγχου όσο και της αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας.

Ασφάλεια δικαίου και όροι δόμησης: τι χρειάζεται

Η εισαγωγή της ηλεκτρονικής βεβαίωσης όρων δόμησης συνιστά θετική εξέλιξη, καθώς ενισχύει τη διαφάνεια και την καλύτερη οργάνωση των διαδικασιών.

Η αποτελεσματικότητά της, ωστόσο, προϋποθέτει καθαρούς πολεοδομικούς κανόνες και υπηρεσίες που μπορούν να εξετάζουν εγκαίρως τις αιτήσεις.

Για να περιοριστεί η αβεβαιότητα στις εκτός σχεδίου περιοχές και τους οικισμούς, είναι απαραίτητο να ολοκληρωθεί ο χωρικός σχεδιασμός, να οριστούν με σαφήνεια τα όρια και να αναγνωριστεί το οδικό δίκτυο.

Απαιτούνται ακόμη η πλήρης ψηφιοποίηση των πολεοδομικών πληροφοριών και η διασύνδεση των υπηρεσιών μεταξύ τους.

Πριν προχωρήσει σε επένδυση, ο ιδιοκτήτης πρέπει να έχει ξεκάθαρη εικόνα για τις δυνατότητες αξιοποίησης και τους περιορισμούς που αφορούν το ακίνητό του.

Συμπέρασμα: Επενδύουμε αφού πρώτα μάθουμε τι επιτρέπεται να χτίσουμε

Κάθε απόφαση για κατασκευή ή επένδυση σε ακίνητο βασίζεται στους όρους δόμησης.

Οι όροι αυτοί προσδιορίζουν τόσο το μέγεθος και τη μορφή του κτιρίου όσο και το κατά πόσο μπορεί πράγματι να αξιοποιηθεί η ακίνητη περιουσία.

Η έγγραφη βεβαίωση των όρων δόμησης και η προέγκριση της οικοδομικής άδειας εξυπηρετούν διαφορετικούς σκοπούς και προϋποθέτουν διαφορετικά στοιχεία, αποτελώντας και οι δύο ουσιαστικά στάδια της αδειοδότησης.

Ο προληπτικός έλεγχος είναι ακόμη πιο κρίσιμος για ακίνητα εκτός σχεδίου και για ακίνητα σε οικισμούς, καθώς ισχύουν ειδικοί πολεοδομικοί περιορισμοί και ενδέχεται να υπάρχει αβεβαιότητα.

Πριν από την αγορά ακινήτου, καθοριστικό είναι να έχει αποσαφηνιστεί τεκμηριωμένα τι μπορεί πράγματι να κατασκευαστεί· το εμβαδόν, η θέση και το τίμημα δεν αρκούν από μόνα τους.

Η ασφαλής διαδικασία ξεκινά με τεχνικό και νομικό έλεγχο, συνεχίζεται με επίσημη γραπτή επιβεβαίωση των όρων και της οικοδομησιμότητας και ολοκληρώνεται με την επενδυτική απόφαση.

Η αξία ενός οικοπέδου κρίνεται όχι μόνο από τα τετραγωνικά μέτρα του, αλλά και από το πόσα από αυτά μπορούν νόμιμα να δομηθούν.

Του Μάνου Κρανίδη, Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO, Ενεργειακός Επιθεωρητής, Τεχνική εταιρεία -Διαχείριση Ακινήτων «KRAMA PROPERTY» www.kramaproperty.com, [email protected], Γραμματέας Ενημέρωσης μέλος ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου