Ακίνητα: Πώς υπολογίζεται η πραγματική απόδοση της επένδυσης – Τα 12 σημεία που χρειάζονται προσοχή

Η επένδυση σε ακίνητα έχει εξελιχθεί σε επενδυτικό προϊόν, είτε αφορά μικρά είτε μεγάλα κεφάλαια. Είτε πρόκειται για ιδιώτη που αξιοποιεί τις αποταμιεύσεις του αγοράζοντας μια μικρή γκαρσονιέρα για ενοικίαση είτε για εταιρεία που τοποθετεί κεφάλαια σε γραφεία, καταστήματα, τουριστικά ακίνητα ή ακόμη και σε ολόκληρο ξενοδοχείο, το κεντρικό ερώτημα παραμένει κοινό: Ποια είναι η πραγματική απόδοση της επένδυσής μου;

Η απάντηση, ωστόσο, δεν είναι τόσο εύκολη όσο συχνά φαίνεται.

Ακούγεται, για παράδειγμα, πως «το ακίνητο δίνει 6% απόδοση», επειδή αποκτήθηκε αντί 120.000 ευρώ και μπορεί να ενοικιαστεί για 600 ευρώ μηνιαίως. Πρόκειται όμως για έναν αρχικό, αρκετά πρόχειρο υπολογισμό. Δεν έχουν υπολογιστεί τα έξοδα απόκτησης, η ανακαίνιση, τα διαστήματα κατά τα οποία ενδέχεται να μείνει κενό, η φορολογία, η συντήρηση, η ασφάλιση, τα κοινόχρηστα βάρη που τελικώς αναλαμβάνει ο ιδιοκτήτης και οι απρόβλεπτες επισκευές.

Στην ουσία, υπάρχουν διαφορετικές αποδόσεις τις οποίες ο επενδυτής οφείλει να γνωρίζει: τη μικτή, την καθαρή, εκείνη που υπολογίζεται επί του συνολικού κεφαλαίου που τοποθετήθηκε και, εφόσον υπάρχει χρηματοδότηση με δάνειο, την απόδοση των ιδίων κεφαλαίων.

Και η απόκλιση ανάμεσά τους μπορεί να είναι ιδιαίτερα μεγάλη.

1. Η αρχική μέτρηση: Η μικτή απόδοση

Ο πιο απλός τύπος υπολογισμού είναι ο εξής: (Ετήσιο μίσθωμα ÷ τιμή αγοράς) × 100

Ας δούμε ένα ενδεικτικό, απλό παράδειγμα.

Αποκτούμε μια γκαρσονιέρα με κόστος 100.000 ευρώ και την εκμισθώνουμε προς 550 ευρώ κάθε μήνα.

Το μίσθωμα σε ετήσια βάση διαμορφώνεται ως εξής: 550 × 12 = 6.600 ευρώ

Επομένως, η μικτή απόδοση είναι: 6.600 ÷ 100.000 × 100 = 6,6%

Πρόκειται για τη μικτή απόδοση σε σχέση με την τιμή αγοράς.

Αυτό το ποσοστό χρησιμεύει για μια πρώτη αντιπαραβολή ανάμεσα σε διαφορετικά ακίνητα.

Ωστόσο, δεν αποτυπώνει την πραγματική απόδοση της συγκεκριμένης επένδυσης.

1. Το πρώτο σφάλμα: Η δαπάνη δεν περιορίζεται στην τιμή αγοράς του ακινήτου

Ας προχωρήσουμε με το ίδιο παράδειγμα.

Για την αγορά της γκαρσονιέρας δόθηκαν 100.000 ευρώ, όμως απαιτήθηκαν επιπλέον:

• 8.000 ευρώ για την ανακαίνιση,
• 4.000 ευρώ συνολικά για φόρους, συμβολαιογραφικά και κτηματολογικά έξοδα, αμοιβές τεχνικών και λοιπές δαπάνες της συναλλαγής,
• 3.000 ευρώ για εξοπλισμό και επίπλωση.

Έτσι, το κεφάλαιο που επενδύθηκε πραγματικά δεν ανέρχεται πια σε 100.000 ευρώ.

Διαμορφώνεται σε: 100.000 + 8.000 + 4.000 + 3.000 = 115.000 ευρώ.

Συνεπώς, πριν ακόμη αφαιρεθεί οποιαδήποτε ετήσια δαπάνη, η απόδοση διαμορφώνεται ως εξής: 6.600 ÷ 115.000 = 5,74%

Δηλαδή, το ποσοστό από 6,6% έχει ήδη περιοριστεί σε 5,74%.

Και σε αυτό το σημείο δεν έχει συνυπολογιστεί ακόμη το λειτουργικό κόστος.

1. Η ουσιαστική αποτύπωση ξεκινά με το καθαρό εισόδημα

Για έναν σοβαρό υπολογισμό της επένδυσης, πρέπει να περάσουμε από το ονομαστικό μίσθωμα στο πραγματικό καθαρό λειτουργικό εισόδημα.

Από τα ενοίκια χρειάζεται να αφαιρεθούν οι ετήσιες, πραγματικές επιβαρύνσεις που συνδέονται με την ιδιοκτησία. Ανάλογα με το ακίνητο, αυτές μπορεί να περιλαμβάνουν ΕΝΦΙΑ, ασφάλιση, συντήρηση, επισκευές, διαχείριση, δαπάνες που δεν καλύπτονται από τον μισθωτή και, βεβαίως, περιόδους κατά τις οποίες δεν υπάρχει μίσθωση.

Ας θεωρήσουμε ότι, από το θεωρητικό ετήσιο μίσθωμα των 6.600 ευρώ, οι εν λόγω επιβαρύνσεις και απώλειες φθάνουν συνολικά τα 1.100 ευρώ τον χρόνο.

Το πραγματικό λειτουργικό εισόδημα διαμορφώνεται τότε σε: 6.600 – 1.100 = 5.500 ευρώ.

Με συνολικό επενδεδυμένο κεφάλαιο 115.000 ευρώ, η απόδοση υπολογίζεται ως εξής: 5.500 ÷ 115.000 × 100 = 4,78%

Από μια αρχική, φαινομενική απόδοση 6,6%, έχουμε επομένως φτάσει ήδη κάτω από το 5%. Αυτή η μέτρηση προσεγγίζει πολύ περισσότερο την πραγματική οικονομική εικόνα του ακινήτου.

1. Δεν είναι σωστό να υπολογίζεται μίσθωση και για τους 12 μήνες κάθε έτους

Μία από τις συνηθέστερες παραδοχές στους επενδυτικούς υπολογισμούς είναι ότι το ακίνητο θα αποφέρει ενοίκιο χωρίς διακοπή.

Στην πράξη, μπορεί να μεσολαβήσει αλλαγή ενοικιαστή, καθυστέρηση μέχρι τη νέα εκμίσθωση ή χρόνος που απαιτείται για επισκευές.

Ας εξετάσουμε ένα διαμέρισμα που ενοικιάζεται για 700 ευρώ.

Το θεωρητικό ποσό που εισπράττεται ετησίως είναι: 700 × 12 = 8.400 ευρώ.

Αν, όμως, γίνει μια συντηρητική εκτίμηση για μισό μήνα κενό κατά μέσο όρο κάθε χρόνο, η αναμενόμενη είσπραξη διαμορφώνεται σε: 8.050 ευρώ.

Στα μεγαλύτερα επαγγελματικά ακίνητα ο κίνδυνος ενδέχεται να είναι ακόμη υψηλότερος. Όταν αποχωρεί ο μισθωτής από ένα κατάστημα ή έναν μεγάλο χώρο γραφείων, μπορεί να απαιτηθούν πολλοί μήνες για να βρεθεί νέος.

Κατά συνέπεια, η κενότητα – vacancy – συνιστά κόστος, ακόμη κι αν δεν καταγράφεται σε κάποιο τιμολόγιο.

1. Η συντήρηση δεν αποτελεί έκτακτη δαπάνη – ανήκει στην επένδυση

Ένα ακόμη σφάλμα είναι να αντιμετωπίζουμε μια επισκευή ως κάτι που «έτυχε». Η φθορά των κτιρίων είναι αναμενόμενη: κουφώματα, κλιματιστικά, λέβητες, υδραυλικά και ηλεκτρολογικά δίκτυα, στεγανοποιήσεις, ανελκυστήρες και όψεις έχουν συγκεκριμένη διάρκεια ζωής. Όταν γνωρίζουμε ότι μέσα στην επόμενη δεκαετία το ακίνητο θα χρειαστεί σοβαρές εργασίες, ο οικονομικός σχεδιασμός πρέπει να περιλαμβάνει ετήσιο αποθεματικό συντήρησης. Εάν, για παράδειγμα, υπολογίζουμε ότι σε δέκα χρόνια θα απαιτηθούν περίπου 15.000 ευρώ για σημαντικές παρεμβάσεις, είναι λογικό να θεωρούμε περίπου 1.500 ευρώ τον χρόνο μακροχρόνιο κόστος της ιδιοκτησίας. Αυτό δεν σημαίνει πως θα καταβάλλεται κάθε χρόνο ακριβώς το ίδιο ποσό.

Το ζητούμενο είναι η επένδυση να έχει τη δυνατότητα να απορροφήσει αυτή τη δαπάνη.

1. Η μικτή απόδοση διαφέρει από την καθαρή

Πρόκειται πιθανότατα για τον πιο κρίσιμο διαχωρισμό που πρέπει να κάνει ένας μικρός επενδυτής.

Αν το συνολικό κόστος ενός ακινήτου ανέρχεται σε 200.000 ευρώ και τα ετήσια έσοδά του φτάνουν τις 12.000 ευρώ, τότε η μικτή απόδοση υπολογίζεται ως εξής: 12.000 / 200.000 = 6%.

Όταν, όμως, από το ποσό αυτό αφαιρεθούν η κενότητα, ο ΕΝΦΙΑ, η ασφάλιση, η συντήρηση, η διαχείριση και τα υπόλοιπα πραγματικά λειτουργικά έξοδα, μπορεί να μένουν 9.000 ευρώ. Σε αυτή την περίπτωση, η καθαρή λειτουργική απόδοση είναι 9.000 / 200.000 = 4,5%.

Σε βάθος χρόνου, η απόσταση των 1,5 ποσοστιαίων μονάδων μετατρέπεται σε ιδιαίτερα σημαντική διαφορά.

Επομένως, όταν ακούμε πως ένα ακίνητο «αποδίδει 6% ή 7%», χρειάζεται πάντοτε να διευκρινίζουμε:

Πρόκειται για μικτή ή καθαρή απόδοση; Και ποιο κεφάλαιο χρησιμοποιείται ως βάση;

7. Η φορολογία υπολογίζεται στην πραγματική απόδοση

Υπάρχει, βέβαια, και το επόμενο στάδιο της ανάλυσης: η απόδοση που απομένει μετά την καταβολή των φόρων.

Το φορολογικό βάρος δεν είναι ίδιο σε κάθε επενδυτή.

Καθορίζεται από το ύψος και τη μορφή του εισοδήματος, από το αν ο επενδυτής είναι φυσικό ή νομικό πρόσωπο, από τον τρόπο αξιοποίησης του ακινήτου, αλλά και από άλλους παράγοντες. Έτσι, δύο επενδυτές που αποκτούν το ίδιο ακίνητο στην ίδια τιμή ενδέχεται τελικά να εμφανίζουν διαφορετική καθαρή απόδοση μετά φόρων.

Για να ληφθεί μια προσωπική επενδυτική απόφαση, δεν αρκεί επομένως να γνωρίζουμε το λειτουργικό όφελος ή την αντίστοιχη απόδοση. Απαιτείται και προσομοίωση της φορολογικής επιβάρυνσης.

1. Πώς επηρεάζει την επένδυση η λήψη δανείου

Σε αυτό το σημείο οι υπολογισμοί αποκτούν ακόμη μεγαλύτερο ενδιαφέρον.

Ας θεωρήσουμε ένα ακίνητο συνολικού κόστους 200.000 ευρώ, το οποίο δεν χρηματοδοτείται εξ ολοκλήρου με μετρητά. Ο επενδυτής διαθέτει 100.000 ευρώ από δικά του χρήματα και δανείζεται το υπόλοιπο ποσό. Σε αυτή την περίπτωση εξετάζουμε όχι μόνο την απόδοση του ακινήτου, αλλά και την απόδοση των ιδίων κεφαλαίων που πράγματι επενδύθηκαν. Ο δανεισμός μπορεί να ενισχύσει την απόδοση των ιδίων κεφαλαίων, όταν το ακίνητο αποδίδει περισσότερο από το πραγματικό κόστος χρηματοδότησης. Υπάρχει, όμως, και το αντίθετο ενδεχόμενο.

Όταν τα επιτόκια, οι δόσεις και τα χρηματοδοτικά έξοδα είναι υψηλά σε σύγκριση με την απόδοση του ακινήτου, η μόχλευση περιορίζει το καθαρό αποτέλεσμα και μεγαλώνει τον κίνδυνο. Άρα δάνειο δεν σημαίνει αυτομάτως μεγαλύτερη απόδοση. Σημαίνει μεγαλύτερη μόχλευση – και επομένως μεγαλύτερη ανάγκη για σωστό υπολογισμό.

Πώς λειτουργεί η μόχλευση με δάνειο στην αγορά ακινήτου

Ένα ακίνητο αξίας 200.000 € αποφέρει καθαρά 12.000 € ετησίως, γεγονός που αντιστοιχεί σε καθαρή απόδοση 6%.

Χωρίς δανεισμό: Το σύνολο των 200.000 € αποτελεί δικά μας ίδια κεφάλαια.

Η απόδοση των ιδίων κεφαλαίων διαμορφώνεται σε 12.000 / 200.000 = 6%.

Με δανεισμό: Διαθέτουμε 100.000 € ίδια κεφάλαια και παίρνουμε δάνειο ύψους 100.000 €. Για λόγους απλοποίησης, υποθέτουμε ότι το ετήσιο κόστος των τόκων ανέρχεται σε 4.000 €.

Από το καθαρό ετήσιο εισόδημα των 12.000 € αφαιρούνται οι τόκοι των 4.000 €, οπότε απομένουν 8.000 € (12.000 – 4.000). Το ποσό αυτό προκύπτει πλέον από επένδυση μόλις 100.000 € δικών μας χρημάτων, άρα η απόδοση ιδίων κεφαλαίων ανέρχεται σε 8.000 / 100.000 = 8%.

Συνεπώς, ενώ η απόδοση του ακινήτου παραμένει 6%, η μόχλευση αυξάνει την απόδοση των ιδίων κεφαλαίων στο 8% στο συγκεκριμένο απλοποιημένο παράδειγμα.

Προσοχή όμως: η μόχλευση μπορεί να έχει και αντίθετο αποτέλεσμα. Αν ακριβύνει ο δανεισμός ή περιοριστούν τα έσοδα του ακινήτου, η απόδοση των ιδίων κεφαλαίων ενδέχεται να μειωθεί αισθητά. Για να γίνει πλήρης υπολογισμός, πρέπει να συνυπολογιστούν, εκτός από τους τόκους, η αποπληρωμή του κεφαλαίου, τα έξοδα χρηματοδότησης και οι ταμειακές ροές.

1. Η άνοδος της αξίας αποτελεί απόδοση, όχι όμως εισόδημα από ενοίκιο

Η απόδοση ενός ακινήτου μπορεί να προέλθει από δύο διαφορετικές πηγές:

το εισόδημα που δημιουργεί και την αλλαγή στην αξία του, δηλαδή την υπεραξία.

Αν ένα ακίνητο αγοραστεί για 150.000 ευρώ και έπειτα από δέκα χρόνια η αξία του φτάσει τις 200.000 ευρώ, προκύπτει κεφαλαιακό κέρδος 50.000 ευρώ, πριν υπολογιστούν τα σχετικά κόστη και η φορολογική μεταχείριση. Πρόκειται για πραγματικό οικονομικό όφελος, υπό την προϋπόθεση ότι θα πραγματοποιηθεί. Δεν πρέπει, ωστόσο, να συγχέεται με τη μισθωτική απόδοση και κυρίως δεν πρέπει να θεωρούμε δεδομένο ότι «τα ακίνητα πάντα ανεβαίνουν».

Η μελλοντική υπεραξία παραμένει προσδοκία, ενώ το σημερινό μίσθωμα είναι εισόδημα που μπορεί να υπολογιστεί με πολύ μεγαλύτερη ακρίβεια.

Μια ορθή επενδυτική ανάλυση είναι προτιμότερο να τα αξιολογεί ως δύο διακριτά στοιχεία.

1. Η χαμηλότερη τιμή ενός ακινήτου δεν συνεπάγεται πάντα υψηλότερη απόδοση

Ας δούμε συγκριτικά την περίπτωση δύο μικρών διαμερισμάτων.

• Το Α έχει τιμή αγοράς 90.000 ευρώ, ενώ για την ανακαίνισή του απαιτούνται 25.000 ευρώ. Μαζί με τα λοιπά έξοδα, το συνολικό κεφάλαιο της επένδυσης ανέρχεται σε 120.000 ευρώ. Ενοικιάζεται προς 600 ευρώ.
• Το Β αγοράζεται έναντι 115.000 ευρώ, απαιτεί εργασίες μόλις 5.000 ευρώ και το συνολικό επενδυμένο ποσό διαμορφώνεται και εδώ περίπου στις 125.000 ευρώ. Το μίσθωμά του είναι 650 ευρώ.

Με κριτήριο αποκλειστικά το τίμημα αγοράς, το πρώτο δείχνει σαφώς φθηνότερο.

Η εικόνα, ωστόσο, διαφοροποιείται όταν συνυπολογιστούν το συνολικό κόστος και το πραγματικό εισόδημα.

Γι’ αυτό οι επενδύσεις σε ακίνητα χρειάζεται να συγκρίνονται με γνώμονα το συνολικό κεφάλαιο και όχι αποκλειστικά το ποσό που αναγράφεται στο συμβόλαιο.

1. Μια ανακαίνιση μπορεί να ενισχύσει ουσιαστικά την απόδοση

 Η ανακαίνιση δεν αποτελεί απλώς δαπάνη. Ενδέχεται να λειτουργήσει ως επένδυση, αυξάνοντας το μίσθωμα, περιορίζοντας τον χρόνο κενότητας, μειώνοντας τις μελλοντικές ζημιές και ενισχύοντας την εμπορική αξία. Εάν, λόγου χάρη, διαθέσουμε 15.000 ευρώ για ένα παλιό διαμέρισμα και το ενοίκιο ανέβει από τα 500 στα 650 ευρώ, προκύπτει επιπλέον μικτό εισόδημα: 150€ × 12 (μήνες) = 1.800 ευρώ τον χρόνο.

Η απλή μικτή απόδοση αυτού του πρόσθετου κεφαλαίου υπολογίζεται ως εξής: 1.800 / 15.000 = 12% ετησίως.

Αυτό, βέβαια, δεν σημαίνει πως κάθε ανακαίνιση προσφέρει απόδοση 12%.

Αναδεικνύει, όμως, τον λόγο για τον οποίο η απόδοση της ανακαίνισης πρέπει να εξετάζεται αυτοτελώς και όχι μόνο εκείνη του ακινήτου στο σύνολό του.

Μια αναβάθμιση με σωστό σχεδιασμό μπορεί να αποδειχθεί οικονομικά πολύ πιο αποδοτική από την αγορά ενός ακριβότερου, έτοιμου ακινήτου.

1. Η απόδοση χωρίς εκτίμηση κινδύνου είναι ένας μισός υπολογισμός

Δύο ακίνητα είναι δυνατόν να καταγράφουν καθαρή απόδοση 5%.

Αυτό δεν τα καθιστά κατ’ ανάγκη ίδια επένδυση.

• Το πρώτο μπορεί να αφορά μικρό διαμέρισμα σε περιοχή με σταθερή ζήτηση και μεγάλο αριθμό πιθανών ενοικιαστών.
• Το δεύτερο ενδέχεται να είναι ένας εξειδικευμένος επαγγελματικός χώρος, ο οποίος στηρίζεται σε έναν και μόνο μισθωτή.

Η αριθμητική απόδοση ενδέχεται να συμπίπτει.

Ο κίνδυνος, ωστόσο, είναι εντελώς διαφορετικός.

Επομένως, απαιτείται να αξιολογούνται η δυνατότητα επαναμίσθωσης, η ποιότητα του ενοικιαστή, η χρονική διάρκεια της σύμβασης, η τοποθεσία, η ηλικία και η τεχνική κατάσταση του κτιρίου, οι δυνατότητες εναλλακτικής χρήσης, καθώς και η ρευστότητα του ακινήτου σε ενδεχόμενη πώληση.

Όσο μεγαλύτερη απόδοση υπόσχεται μια επένδυση, τόσο εντονότερα χρειάζεται να διερευνάται η προέλευσή της και ο κίνδυνος που αναλαμβάνεται για την επίτευξή της.

Από τη γκαρσονιέρα έως το ξενοδοχείο: Ίδια αρχή, μεγαλύτερη πολυπλοκότητα

Οι θεμελιώδεις κανόνες δεν μεταβάλλονται, ανεξαρτήτως του μεγέθους της επένδυσης.

• Για μια γκαρσονιέρα συνυπολογίζονται η αγορά, η ανακαίνιση, το ενοίκιο και τα λειτουργικά έξοδα.
• Στην περίπτωση καταστήματος εξετάζονται επιπλέον η διάρκεια της μίσθωσης, η ποιότητα και η πιστοληπτική ικανότητα του μισθωτή, τα διαστήματα κενότητας και οι εμπορικές προοπτικές της τοποθεσίας.
• Για ένα κτίριο γραφείων λαμβάνονται υπόψη η πληρότητα, η σύνθεση των μισθωτών, τα κοινόχρηστα λειτουργικά κόστη, οι αναγκαίες αναβαθμίσεις και το κόστος επαναμίσθωσης.
• Σ’ ένα ξενοδοχείο ο υπολογισμός είναι πολύ πιο περίπλοκος, καθώς το ακίνητο συνδέεται με μια λειτουργική επιχείρηση. Αξιολογούνται η πληρότητα, η μέση τιμή δωματίου, τα έσοδα ανά διαθέσιμο δωμάτιο, τα λειτουργικά κόστη, το προσωπικό, η ενέργεια, η συντήρηση, το management και οι επαναλαμβανόμενες επενδύσεις για αναβαθμίσεις.

Η κεντρική αρχή, όμως, παραμένει η ίδια: Δεν αντιπαραβάλλουμε απλώς τα έσοδα με την τιμή αγοράς. Υπολογίζουμε τι απομένει πραγματικά από το ακίνητο σε σχέση με το σύνολο του κεφαλαίου που δεσμεύσαμε.

Τα οικονομικά στοιχεία που πρέπει να ζητάμε πριν από την αγορά ακινήτου

Προτού προχωρήσουμε στην αγορά ενός ακινήτου ως επένδυση, πρέπει να μπορούμε να δώσουμε απαντήσεις σε ορισμένα απλά ερωτήματα:

• Ποια είναι η ζήτηση στην περιοχή;
• Ποιο είναι το συνολικό κόστος για την απόκτηση και την προετοιμασία;
• Ποιο είναι το ρεαλιστικό, και όχι το αισιόδοξο, ετήσιο εισόδημα;
• Ποιο είναι το πραγματικό κόστος λειτουργίας και συντήρησης;
• Τι ποσοστό κενότητας πρέπει να συνυπολογιστεί;
• Ποιο είναι το καθαρό λειτουργικό εισόδημα;
• Ποια καθαρή απόδοση προκύπτει επί του συνολικού κεφαλαίου;
• Τι διαφοροποιείται μετά τη φορολογία;
• Εφόσον υπάρχει δάνειο, τι απομένει αφού εξυπηρετηθεί;
• Και, τέλος: τι μπορεί να πάει στραβά και ποια είναι τα έκτακτα έξοδα;

Εάν δεν είμαστε σε θέση να απαντήσουμε στα παραπάνω, δεν έχουμε αξιολογήσει ακόμη μια επένδυση. Έχουμε απλώς εντοπίσει ένα ακίνητο που μας αρέσει.

Η απόδοση ενός ακινήτου δεν περιορίζεται στο ενοίκιο

Η σημαντική μεταβολή των τελευταίων χρόνων είναι ότι το ακίνητο αντιμετωπίζεται όλο και συχνότερα ως επενδυτικό προϊόν. Αυτό δεν αφορά μόνο τους μεγάλους θεσμικούς επενδυτές, αλλά πλέον και τον ιδιώτη που διαθέτει 80.000 ή 150.000 ευρώ και αναζητά ένα μικρό ακίνητο για εισόδημα. Ακριβώς επειδή η επένδυση σε ακίνητα έχει αποκτήσει πιο μαζικό χαρακτήρα, απαιτείται και πιο επαγγελματικός τρόπος αξιολόγησής της.

Δεν είναι αρκετό να υποστηρίζουμε: «Το αγοράζω 100.000 ευρώ, παίρνω 600 ευρώ τον μήνα, άρα έχω 7,2% απόδοση». Για να προκύψει η σωστή εικόνα, χρειάζεται να συνυπολογιστούν όλα τα κεφάλαια που διαθέσαμε, τα πραγματικά έσοδα, τα επαναλαμβανόμενα έξοδα, η κενότητα, η φορολογία, η χρηματοδότηση, το μακροχρόνιο κόστος του κτιρίου και η υπεραξία του ακινήτου.

Μόνο έτσι μπορούμε να γνωρίζουμε τι πραγματικά αποδίδει η επένδυσή μας.

Στην αγορά ακινήτων, άλλωστε, δεν είναι κατ’ ανάγκη καλή επένδυση εκείνη που εμφανίζει το υψηλότερο ενοίκιο ή τη χαμηλότερη τιμή αγοράς.

Καλή επένδυση είναι εκείνη που εξασφαλίζει ικανοποιητική καθαρή απόδοση ή υπεραξία, σε σχέση με το συνολικό κεφάλαιο και τον κίνδυνο που αναλαμβάνουμε.

Γράφει ο Μάνος Κρανίδης, Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO, Ενεργειακός Επιθεωρητής, Τεχνική εταιρεία -Διαχείριση Ακινήτων «KRAMA PROPERTY» www.kramaproperty.com, [email protected], Γραμματέας Ενημέρωσης μέλος ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου