Αγορά κατοικίας: Προειδοποιητικά σημάδια από την Τράπεζα της Ελλάδος – ΔΝΤ και Eurostat αποκαλύπτουν την οικονομική πίεση των νοικοκυριών

Αύξηση 37,5% στις νέες στεγαστικές χορηγήσεις και 14% στα «κόκκινα» δάνεια των νοικοκυριών, ενώ το ΔΝΤ καταγράφει ότι οι τιμές κατοικιών ανέβηκαν 85% έναντι 47% για τα εισοδήματα. Παράλληλα, η Eurostat αναδεικνύει την Ελλάδα πρώτη στην ΕΕ ως προς τις καθυστερήσεις πληρωμών, με ποσοστό 41,8%.

Η ελληνική αγορά κατοικίας έχει περάσει σε μια νέα, ιδιαίτερα σύνθετη φάση. Οι τιμές ακινήτων έχουν υπερβεί τα ιστορικά υψηλά του 2008, ενώ οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων αυξήθηκαν κατά 37,5%. Παράλληλα, πίσω από τη συνεχιζόμενη άνοδο της αγοράς, εντείνονται οι πιέσεις που αντιμετωπίζουν τα ελληνικά νοικοκυριά.

Η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει τις πιέσεις αυτές στα στοιχεία του πρώτου εξαμήνου του 2026: το απόθεμα των μη εξυπηρετούμενων δανείων των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 14%, ενώ τα στεγαστικά δάνεια που είχαν ήδη ρυθμιστεί και επανήλθαν σε καθεστώς μη εξυπηρέτησης σημείωσαν άνοδο 21,6%.

Τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου (ΔΝΤ) και της Eurostat προσδίδουν ακόμη μεγαλύτερη σημασία στην εξέλιξη, καθώς φανερώνουν ότι μεγαλώνει διαρκώς το χάσμα ανάμεσα στο κόστος στέγασης και στις πραγματικές οικονομικές αντοχές των νοικοκυριών. Η απόσταση αυτή περιορίζει την πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση και επιβαρύνει όλο και περισσότερο την ικανότητα των υφιστάμενων δανειοληπτών να εξυπηρετούν σταθερά τις στεγαστικές υποχρεώσεις τους μακροπρόθεσμα.

Η προειδοποίηση της Τράπεζας της Ελλάδος αποκτά, σε αυτό το περιβάλλον, ξεχωριστή σημασία και φέρνει στο προσκήνιο ένα κρίσιμο ερώτημα: Μπορεί να συνεχιστεί η ανοδική πορεία της αγοράς κατοικίας, όταν οι οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών για την απόκτηση και τη διατήρηση κατοικίας πιέζονται όλο και περισσότερο;

Άνοδος 37,5% στις εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων – Η συμβολή των προγραμμάτων «Σπίτι μου 1» και «Σπίτι μου 2»

Για το πρώτο εξάμηνο του 2026, τα διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν πως οι εκταμιεύσεις νέων στεγαστικών δανείων έφτασαν το 1,1 δισ. ευρώ, από 800 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2025.

Η αύξηση κατά 37,5% αντανακλά την ενισχυμένη χρηματοδότηση από τις τράπεζες προς την αγορά κατοικίας.

Στην αύξηση έχει συμβάλει και η εφαρμογή των στεγαστικών προγραμμάτων «Σπίτι μου 1» και «Σπίτι μου 2», που τόνωσαν τη ζήτηση για πρώτη κατοικία. Αξίζει να σημειωθεί ότι το «Σπίτι μου 2» είχε αρχικά προγραμματιστεί να ολοκληρωθεί τον Δεκέμβριο του 2025, όμως παρατάθηκε έως τις 31 Αυγούστου 2026. Έτσι, η χρηματοδότηση κατοικίας μέσω του προγράμματος παρέμεινε ενεργή και το πρώτο εξάμηνο του έτους.

Κατά συνέπεια, δεν είναι δυνατόν να αποδοθεί η αύξηση των εκταμιεύσεων μόνο σε γενικευμένη ανάκαμψη της συμβατικής στεγαστικής πίστης, χωρίς να ληφθεί υπόψη η επίδραση των προγραμμάτων κρατικής στήριξης.

Η συγκεκριμένη εξέλιξη έχει δύο πλευρές.

Από τη μία, η αυξημένη στεγαστική πίστη προσφέρει στους δικαιούχους ευκολότερη πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση με χαμηλότοκα δάνεια, εφόσον καλύπτουν τις προϋποθέσεις του προγράμματος, τα τραπεζικά κριτήρια δανεισμού και διαθέτουν όλα τα απαιτούμενα κεφάλαια.

Από την άλλη, όταν παραμένουν λίγες οι οικονομικά προσιτές κατοικίες, η πρόσθετη χρηματοδότηση ενδέχεται να αυξήσει τη ζήτηση και να διατηρήσει τις ανοδικές πιέσεις στις τιμές.

Επομένως, η άνοδος των στεγαστικών χορηγήσεων δεν συνιστά από μόνη της απόδειξη ότι βελτιώθηκε η οικονομική προσιτότητα της κατοικίας.

Για μια ουσιαστική αξιολόγηση χρειάζεται να εξεταστούν από κοινού οι μεταβολές στις τιμές, στα εισοδήματα και στα επιτόκια, τα απαιτούμενα ίδια κεφάλαια, καθώς και το μερίδιο των κρατικών προγραμμάτων στις συνολικές εκταμιεύσεις.

Στα 2,4 δισ. ευρώ τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια – Πόσες κατοικίες αντιπροσωπεύουν

Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για την ποιότητα του στεγαστικού χαρτοφυλακίου των τραπεζών έχουν ιδιαίτερη βαρύτητα, καθώς πίσω από τα δισεκατομμύρια ευρώ βρίσκονται δανειακές οφειλές που αφορούν χιλιάδες κατοικίες.

Το σύνολο των στεγαστικών δανείων φτάνει τα 27,8 δισ. ευρώ (ενδεικτικά 185.333 κατοικίες). Από αυτά, περίπου 2,4 δισ. ευρώ είναι μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια, ποσοστό 8,9% (ενδεικτικά 16.000 κατοικίες).

Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026, καταγράφηκε επίσης καθαρή οργανική ροή νέων μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων 730 εκατ. ευρώ (ενδεικτικά 4.867 κατοικίες).

Αφού συνυπολογιστούν οι πωλήσεις δανείων, οι διαγραφές και οι άλλες ενέργειες των τραπεζών, η αντίστοιχη καθαρή μεταβολή διαμορφώθηκε σε 300 εκατ. ευρώ (ενδεικτικά 2.000 κατοικίες).

Για να αποδοθεί καλύτερα η κλίμακα των ποσών, οι παραπάνω αναλογίες υπολογίζονται με βάση ένα ενδεικτικό μέσο ανεξόφλητο στεγαστικό δάνειο 150.000 ευρώ για κάθε κατοικία. Δεν πρόκειται για καταγραφή των ακινήτων ή κατοικιών που απειλούνται πράγματι με πλειστηριασμό.

Πρόκειται για ουσιαστική απόκλιση ανάμεσα στα 730 εκατ. ευρώ και τα 300 εκατ. ευρώ. Η διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων είναι δυνατό να μειώσει τα σχετικά ποσά στους τραπεζικούς ισολογισμούς, χωρίς κατ’ ανάγκη να έχει πάψει η οικονομική δυσχέρεια των δανειοληπτών.

Η οργανική άνοδος των «κόκκινων» στεγαστικών δανείων λειτουργεί, συνεπώς, ως σημαντική ένδειξη της πραγματικής οικονομικής πίεσης στα νοικοκυριά, ακόμη και όταν τα σχετικά υπόλοιπα υποχωρούν λόγω ενεργειών των τραπεζών.

Το βασικό ερώτημα δεν περιορίζεται στον αριθμό των «κόκκινων» δανείων που καταγράφουν οι τραπεζικοί ισολογισμοί· αφορά και το πόσοι δανειολήπτες εξακολουθούν να δυσκολεύονται να καλύψουν τις στεγαστικές τους υποχρεώσεις.

Ρυθμισμένα στεγαστικά δάνεια: Ανησυχία για την αύξηση 21,6% όσων γίνονται ξανά «κόκκινα»

Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για τα ρυθμισμένα στεγαστικά δάνεια προκαλούν ιδιαίτερο προβληματισμό, καθώς φανερώνουν πως χιλιάδες δανειολήπτες εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν δυσκολίες, παρά τη συμφωνία για τη ρύθμιση των οφειλών τους.

Τα ρυθμισμένα δάνεια ανέρχονται συνολικά σε 4,1 δισ. ευρώ, ποσό που παραμένει λίγο υψηλότερο από το επίπεδο του Δεκεμβρίου του 2025.

Από το συνολικό αυτό ποσό, δάνεια 2,42 δισ. ευρώ έχουν ξαναγίνει μη εξυπηρετούμενα, ενώ τον Δεκέμβριο του 2025 ήταν 1,99 δισ. ευρώ. Σε διάστημα μόλις έξι μηνών καταγράφηκε έτσι άνοδος κατά 430 εκατ. ευρώ, δηλαδή 21,6%.

Η εικόνα αυτή φέρνει στο προσκήνιο μια κρίσιμη αδυναμία στον τρόπο αντιμετώπισης του ιδιωτικού χρέους: η ρύθμιση ενός στεγαστικού δανείου δεν εγγυάται ότι ο δανειολήπτης θα μπορέσει να ανταποκρίνεται στις νέες υποχρεώσεις του μακροπρόθεσμα.

Όταν η μηνιαία δόση δεν είναι ανάλογη με το πραγματικά διαθέσιμο εισόδημα και τα ποσά που απαιτούνται για τις βασικές ανάγκες διαβίωσης, η οικονομική πίεση εξακολουθεί να υφίσταται και αυξάνεται ο κίνδυνος να περιέλθει ξανά το δάνειο σε καθυστέρηση.

Η επιτυχία μιας ρύθμισης, επομένως, δεν κρίνεται μόνο από το πόσες συμφωνίες συνάπτονται. Καθοριστικό είναι κυρίως αν αυτές είναι βιώσιμες και αν οι δανειολήπτες μπορούν να τηρούν τις πληρωμές σε βάθος χρόνου.

Σκοπός δεν είναι μόνο να μπαίνουν τα «κόκκινα» δάνεια σε ρύθμιση, αλλά να προβλέπονται όροι που μπορούν πράγματι να τηρηθούν. Διαφορετικά, διαιωνίζεται ένας κύκλος νέων καθυστερήσεων και επαναλαμβανόμενων ρυθμίσεων.

ΕΛΣΤΑΤ, ΔΝΤ και Eurostat: Ακριβότερες κατοικίες, χαμηλότερη αγοραστική δύναμη – Πρώτη στην ΕΕ η Ελλάδα στις καθυστερήσεις πληρωμών

Η δυνατότητα απόκτησης κατοικίας και η εξυπηρέτηση ενός στεγαστικού δανείου εξαρτώνται πρωτίστως από το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών και από τη σχέση του με τις τιμές των ακινήτων.

Τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ δείχνουν ότι το πρώτο τρίμηνο του 2026 το ονομαστικό ακαθάριστο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών ήταν αυξημένο κατά 3,2% σε ετήσια βάση. Αντίθετα, το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα υποχώρησε κατά 0,4%, ένδειξη ότι η ονομαστική αύξηση δεν συνεπάγεται αναγκαστικά ισχυρότερη αγοραστική δύναμη.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου (ΔΝΤ), οι τιμές κατοικιών στην Ελλάδα έχουν καταγράψει από το 2016 άνοδο περίπου 85%, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα έχει αυξηθεί μόλις κατά 47%. Η διαφορά αυτή δείχνει πόσο απομακρύνεται σταθερά το κόστος αγοράς κατοικίας από τις οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών.

Κατά την εκτίμηση του ΔΝΤ, το εισόδημα ενός μέσου ελληνικού νοικοκυριού είναι κατά 7% έως 17% χαμηλότερο από το απαιτούμενο για να εξασφαλίσει στεγαστικό δάνειο. Επιπλέον, αν αποταμιεύει κάθε χρόνο το 10% του εισοδήματός του, χρειάζεται περίπου 14 χρόνια για προκαταβολή 20% και 24 χρόνια για προκαταβολή 30%.

Η οικονομική πίεση αποτυπώνεται εντονότερα στα δεδομένα της Eurostat για το 2025: το 41,8% του πληθυσμού στην Ελλάδα κατοικεί σε νοικοκυριά που, λόγω οικονομικών δυσκολιών, καθυστέρησαν πληρωμές ενοικίου ή στεγαστικού δανείου, καθώς και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας.

Το ποσοστό αυτό είναι το υψηλότερο ανάμεσα στα 27 κράτη-μέλη της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Έπεται η Ρουμανία με 18,5%, ενώ ο μέσος όρος στην ΕΕ είναι 9,2%. Έτσι, οι καθυστερήσεις στην Ελλάδα είναι περίπου 4,5 φορές περισσότερες από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, με διαφορά 32,6 ποσοστιαίων μονάδων.

Τα δεδομένα αυτά έχουν ιδιαίτερη κοινωνική σημασία, καθώς δείχνουν πως η αδυναμία κάλυψης βασικών οικονομικών υποχρεώσεων δεν αφορά μεμονωμένες περιπτώσεις, αλλά ένα σημαντικό τμήμα του πληθυσμού.

Η επιβάρυνση είναι μεγαλύτερη για τα νοικοκυριά με υψηλές στεγαστικές δαπάνες: τα στοιχεία της ανάλυσης δείχνουν ότι περίπου δύο στα πέντε ελληνικά νοικοκυριά διαθέτουν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για να καλύψουν τις ανάγκες στέγασης.

Οι ήδη υπάρχοντες δανειολήπτες αντιμετωπίζουν ακόμη πιο δύσκολες συνθήκες, καθώς η μηνιαία καταβολή του στεγαστικού δανείου προστίθεται στις αυξημένες τιμές τροφίμων και ενέργειας, στα έξοδα μετακίνησης και στις υπόλοιπες βασικές ανάγκες της οικογένειας.

Η σταθερότητα της δόσης ενός στεγαστικού δανείου δεν εγγυάται ότι ο δανειολήπτης μπορεί πράγματι να την αποπληρώνει, καθώς η δυνατότητά του αυτή ενδέχεται να περιοριστεί. Η ολοένα μεγαλύτερη απόσταση ανάμεσα στις τιμές των κατοικιών και τα εισοδήματα δυσκολεύει τόσο την αγορά πρώτης κατοικίας όσο και τη βιωσιμότητα των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων σε βάθος χρόνου.

Πέρα από το ακριβό κόστος αγοράς και ενοικίασης, το βασικό πρόβλημα είναι ότι οι υποχρεώσεις που δεν μπορούν να αποφευχθούν καταλαμβάνουν διαρκώς μεγαλύτερο μερίδιο των οικονομικών πόρων των νοικοκυριών. Έτσι, μειώνεται η αντοχή τους σε πιέσεις και μεγαλώνει η πιθανότητα νέων καθυστερήσεων στην αποπληρωμή του ιδιωτικού χρέους.

Στεγαστικά δάνεια και επιτόκια: Πώς μπορεί να αυξηθεί η πίεση στα νοικοκυριά

Η Τράπεζα της Ελλάδος προειδοποιεί πως η αύξηση των επιτοκίων, μαζί με τη συρρίκνωση του πραγματικού διαθέσιμου εισοδήματος, ενδέχεται να ενισχύσει τον κίνδυνο εμφάνισης νέων μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων.

Ένα ενδεικτικό παράδειγμα υποθετικού δανείου ύψους 150.000 ευρώ και διάρκειας 25 ετών βοηθά να φανεί η επίδραση μιας μεταβολής των επιτοκίων.

Σημείωση: Οι υπολογισμοί έχουν ενδεικτικό χαρακτήρα και βασίζονται σε τοκοχρεολυτικό δάνειο σταθερής διάρκειας και υποθετικά επιτόκια· δεν παρουσιάζουν πραγματική μεταβολή των επιτοκίων στην Ελλάδα. Για υφιστάμενο δάνειο, η επίδραση εξαρτάται από τους όρους της σύμβασης, το είδος επιτοκίου και το κεφάλαιο που απομένει

Με μετάβαση από επιτόκιο 3% σε 5%, η μηνιαία δόση επιβαρύνεται κατά 166 ευρώ, ποσό που αντιστοιχεί σε σχεδόν 2.000 ευρώ μέσα σε έναν χρόνο.

Σε νοικοκυριό με διαθέσιμο μηνιαίο εισόδημα 1.800 ευρώ, η δόση των 711 ευρώ αντιστοιχεί στο 39,5% των εσόδων. Αν το επιτόκιο διαμορφωθεί στο 5%, η δόση φτάνει τα 877 ευρώ και το ποσοστό του εισοδήματος που απορροφά ανέρχεται στο 48,7%.

Πριν συνυπολογιστούν τα τρόφιμα, η ενέργεια, οι μετακινήσεις και οι υπόλοιπες οικογενειακές δαπάνες, σχεδόν το μισό διαθέσιμο εισόδημα έχει ήδη δεσμευτεί για την εξόφληση του στεγαστικού δανείου.

Η συγκεκριμένη επιβάρυνση είναι ιδιαίτερα σημαντική τώρα που, όπως καταγράφει η ΕΛΣΤΑΤ, το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών μειώνεται, παρά την αύξησή του σε ονομαστικούς όρους.

Σημασία έχει όχι μόνο το επιτόκιο, αλλά και το ποσοστό του πραγματικού εισοδήματος του δανειολήπτη που απαιτεί η μηνιαία δόση. Όσο μεγαλώνει αυτό το ποσοστό, τόσο λιγοστεύουν τα περιθώρια του νοικοκυριού να αντεπεξέλθει σε έκτακτα έξοδα ή σε περαιτέρω ανατιμήσεις του κόστους ζωής.

Κατά συνέπεια, η άνοδος των επιτοκίων μπορεί να καταστήσει σοβαρό οικονομικό βάρος ένα στεγαστικό δάνειο που μέχρι πρότινος εξυπηρετούνταν κανονικά, κυρίως όταν έχει κυμαινόμενο επιτόκιο.

«Κόκκινα» δάνεια νοικοκυριών: Στο 8,6%, με άνοδο 14% σε έξι μήνες

Η υποχώρηση της ποιότητας των δανειακών χαρτοφυλακίων αφορά όχι μόνο τη στεγαστική πίστη, αλλά το σύνολο των οφειλών των νοικοκυριών, φανερώνοντας την εντεινόμενη οικονομική πίεση που υφίστανται.

Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος καταγράφουν ποσοστό μη εξυπηρετούμενων δανείων 8,6% στο χαρτοφυλάκιο των νοικοκυριών. Παράλληλα, το συνολικό απόθεμα αυτών των δανείων αυξήθηκε κατά 14% από τον Δεκέμβριο του 2025.

Κυρίως τα στεγαστικά δάνεια συνέβαλαν στην αύξηση, με άνοδο 14,6%, ενώ τα καταναλωτικά ενισχύθηκαν κατά 11,7%. Τα στοιχεία δείχνουν ότι η δυσκολία αποπληρωμής αφορά περισσότερες από μία κατηγορίες δανεισμού.

Η μεταβολή αυτή έχει ιδιαίτερη βαρύτητα, αφού πολλά νοικοκυριά εξυπηρετούν παράλληλα στεγαστικά και καταναλωτικά δάνεια, καθώς και άλλες πιστωτικές οφειλές, ενώ ταυτόχρονα καλούνται να καλύψουν ακριβότερες δαπάνες διαβίωσης.

Όταν οι οφειλές απορροφούν αυξανόμενο μέρος του διαθέσιμου εισοδήματος, απομένουν λιγότερα χρήματα για τις καθημερινές ανάγκες και μεγαλώνει ο κίνδυνος να προκύψουν νέες καθυστερήσεις στις πληρωμές.

Δεν προκαλεί ανησυχία μόνο η αύξηση των «κόκκινων» δανείων· προβληματικό είναι και ότι η οικονομική πίεση καταγράφεται σε διαφορετικές μορφές δανεισμού ταυτόχρονα. Αυτό μπορεί να αποδυναμώσει τη χρηματοοικονομική αντοχή των νοικοκυριών και, ειδικά για τους δανειολήπτες στεγαστικών, να δυσκολέψει τη διατήρηση της πρώτης κατοικίας.

Γι’ αυτό η αντιμετώπιση του ζητήματος προϋποθέτει αξιολόγηση του συνολικού ιδιωτικού χρέους σε σχέση με το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα, αντί να εξετάζεται κάθε οφειλή ξεχωριστά.

Δάνεια 81,5 δισ. ευρώ υπό τη διαχείριση των servicers – Στο επίκεντρο και οι κατοικίες επαγγελματιών

Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για τις οφειλές που διαχειρίζονται οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων (servicers) φωτίζουν μία ακόμη σημαντική πλευρά του ιδιωτικού χρέους.

Από τα διαθέσιμα δεδομένα προκύπτει ότι οι servicers έχουν υπό τη διαχείρισή τους δάνεια συνολικού ύψους 81,5 δισ. ευρώ: τα επιχειρηματικά αντιστοιχούν στο 49% (39,9 δισ. ευρώ), τα στεγαστικά στο 31% (25,3 δισ. ευρώ) και τα καταναλωτικά στο 20% (16,3 δισ. ευρώ).

Η πιθανότητα να χαθεί μια κατοικία αφορά και άλλες οφειλές, όχι μόνο τα στεγαστικά δάνεια. Αυτό συμβαίνει σε αρκετές περιπτώσεις, ιδίως όταν πρόκειται για δανεισμό ελεύθερων επαγγελματιών, ατομικών επιχειρήσεων και μικρών εταιρειών, καθώς η προσωπική ή οικογενειακή κατοικία μπορεί να έχει δοθεί ως εγγύηση με υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης.

Αν μια επαγγελματική οφειλή δεν μπορεί να εξυπηρετηθεί, κινδυνεύει ενδεχομένως όχι μόνο η δραστηριότητα της επιχείρησης αλλά και το σπίτι του επαγγελματία. Συνεπώς, η έκθεση των κατοικιών στο ιδιωτικό χρέος μπορεί να υπερβαίνει εκείνη που δείχνουν τα 25,3 δισ. ευρώ των στεγαστικών δανείων από μόνα τους. Τα συγκεκριμένα στοιχεία, ωστόσο, δεν περιλαμβάνουν αναλυτική καταγραφή του ύψους των επιχειρηματικών δανείων που έχουν ως εξασφάλιση κατοικίες.

Στο πρώτο εξάμηνο του 2026 καταγράφηκαν συνολικά 1,8 δισ. ευρώ από αποπληρωμές, ρευστοποιήσεις εξασφαλίσεων και διαγραφές απαιτήσεων. Το ποσό περιλάμβανε 1 δισ. ευρώ αποπληρωμές, 400 εκατ. ευρώ από ρευστοποιήσεις εξασφαλίσεων και άλλα 400 εκατ. ευρώ διαγραφές απαιτήσεων.

Η διάκριση μεταξύ των τρόπων αυτών έχει ουσιαστική σημασία. Το ιδιωτικό χρέος που μειώνεται με αποπληρωμές και βιώσιμες ρυθμίσεις έχει διαφορετικό οικονομικό και κοινωνικό αντίκτυπο από εκείνο που περιορίζεται μέσω ρευστοποίησης περιουσιακών στοιχείων.

Σημασία έχει όχι μόνο το ύψος των οφειλών που αφαιρούνται από τα χαρτοφυλάκια των servicers, αλλά και ο τρόπος με τον οποίο μειώνονται, καθώς και πόσες κατοικίες ή άλλα περιουσιακά στοιχεία επηρεάζονται.

Για την αποτίμηση της διαχείρισης του ιδιωτικού χρέους χρειάζεται, επομένως, να εξετάζονται όχι μόνο τα οικονομικά αποτελέσματα, αλλά και η βιωσιμότητα των ρυθμίσεων, η διατήρηση της παραγωγικής δραστηριότητας και η προστασία της περιουσίας νοικοκυριών και επαγγελματιών.

Στεγαστική χρηματοδότηση και εισοδήματα χρειάζεται να συμβαδίζουν στην αγορά κατοικίας

Η ανάκαμψη των στεγαστικών δανείων μπορεί να θεωρηθεί θετική για την αγορά κατοικίας, αλλά η αξιολόγησή της πρέπει να λαμβάνει υπόψη αν τα νοικοκυριά έχουν την οικονομική δυνατότητα να καλύπτουν τις δανειακές τους υποχρεώσεις.

Μεγαλύτερη πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση προσφέρει η αύξηση των στεγαστικών χορηγήσεων, μεταξύ άλλων μέσα από τα προγράμματα «Σπίτι μου 1» και το «Σπίτι μου 2». Ωστόσο, αυτό δεν αρκεί για να λυθεί το στεγαστικό πρόβλημα, όταν οι τιμές κατοικιών ανεβαίνουν ταχύτερα από τα εισοδήματα και εξακολουθούν να είναι λίγα τα οικονομικά προσιτά σπίτια.

Η άνοδος στις αγοραπωλησίες και στις τραπεζικές χρηματοδοτήσεις δεν συνεπάγεται κατ’ ανάγκη ότι η αγορά είναι υγιής και ισορροπημένη. Όταν η προσφορά δεν αυξάνεται ανάλογα με τη ζήτηση, η ενίσχυσή της μπορεί, αντίθετα, να διατηρεί την ανοδική πορεία των τιμών και να δυσκολεύει ακόμη περισσότερο την πρόσβαση σε κατοικία.

Για να είναι βιώσιμη η αγορά κατοικίας, χρειάζεται να υπάρχει επαρκής αριθμός προσιτών κατοικιών, η χρηματοδότηση να ανταποκρίνεται στις πραγματικές δυνατότητες των εισοδημάτων και οι δανειακές υποχρεώσεις να μπορούν να εξυπηρετούνται σε βάθος χρόνου.

Η ανάγκη για αυτή την ισορροπία είναι ακόμη πιο έντονη, καθώς το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών μειώνεται και παράλληλα πληθαίνουν οι ενδείξεις δυσκολίας στην εξυπηρέτηση τόσο νέων όσο και ήδη ρυθμισμένων στεγαστικών δανείων.

Η Τράπεζα της Ελλάδος προειδοποιεί – Οι προκλήσεις της επόμενης ημέρας

Τα δεδομένα για το πρώτο εξάμηνο του 2026 δείχνουν πως η αγορά κατοικίας ακολουθεί δύο διαφορετικές πορείες.

Από τη μία, οι τιμές των ακινήτων παραμένουν σε ιστορικά υψηλά και οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων ενισχύονται κατά 37,5%. Από την άλλη, το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών πιέζεται, τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά αυξάνονται, ενώ σημαντικό τμήμα οφειλών που είχαν ρυθμιστεί καταγράφει ξανά καθυστέρηση.

Τα στοιχεία αυτά δεν αποδεικνύουν από μόνα τους ότι υπάρχει νέα «φούσκα» ακινήτων ούτε προμηνύουν επικείμενη κατάρρευση της αγοράς. Φανερώνουν, ωστόσο, ότι μεγαλώνει η απόσταση ανάμεσα στις τιμές των κατοικιών και στην πραγματική οικονομική δυνατότητα των νοικοκυριών να τις αποκτήσουν και να τις διατηρήσουν.

Η προειδοποίηση της Τράπεζας της Ελλάδος έχει ιδιαίτερη βαρύτητα, καθώς η πορεία της κτηματαγοράς δεν είναι δυνατόν να κρίνεται μόνο από τις αυξήσεις των τιμών, το πλήθος των συναλλαγών ή την επέκταση των στεγαστικών δανείων.

Παράλληλα, χρειάζεται να αξιολογούνται οι τιμές των κατοικιών σε σχέση με τα εισοδήματα, το συνολικό κόστος δανεισμού και η πορεία των μη εξυπηρετούμενων δανείων, αλλά και, πάνω απ’ όλα, το κατά πόσο τα νοικοκυριά μπορούν να καλύπτουν τις οικονομικές τους υποχρεώσεις.

Η στεγαστική πολιτική χρειάζεται κάτι περισσότερο από την ενίσχυση της αγοραστικής δύναμης μέσω επιδοτούμενων δανείων. Απαιτούνται ουσιαστικά μέτρα για να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών, να αξιοποιηθεί το υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα και να δημιουργηθούν περισσότερες οικονομικά προσιτές λύσεις στέγασης.

Την ίδια στιγμή, η αντιμετώπιση του ιδιωτικού χρέους προϋποθέτει ρυθμίσεις που μπορούν να διατηρηθούν μακροπρόθεσμα και συνυπολογίζουν τόσο το πραγματικά διαθέσιμο εισόδημα όσο και την ικανότητα αποπληρωμής των υποχρεώσεων σε βάθος χρόνου.

Το βασικό ζητούμενο δεν εξαντλείται στην άνοδο των αξιών των ακινήτων και των στεγαστικών δανείων. Σημασία έχει να έχουν περισσότερα νοικοκυριά τη δυνατότητα να αποκτήσουν και να κρατήσουν μια κατοικία, χωρίς να φτάσουν σε οικονομική ασφυξία.

Η άνοδος των τιμών των ακινήτων από μόνη της δεν αρκεί για να χαρακτηριστεί υγιής μια αγορά κατοικίας. Χρειάζεται να παραμένει προσιτή σε όσους θέλουν να αγοράσουν σπίτι και βιώσιμη για εκείνους που έχουν ήδη αναλάβει στεγαστικό δάνειο.

Η μεγαλύτερη πρόκληση των επόμενων ετών είναι, συνεπώς, να μην εξελιχθεί η σημερινή στεγαστική κρίση σε νέο κύκλο υπερχρέωσης των νοικοκυριών, με επιπτώσεις στην οικονομία και την κοινωνία πέρα από τα όρια της αγοράς ακινήτων.

Άρθρο του Θέμη Μπάκα, προέδρου του E-Real Estates