Νέοι χωροταξικοί κανόνες για ΑΠΕ και τουρισμό: Τι προβλέπεται για φωτοβολταϊκά, αιολικά και τουριστικές επενδύσεις

Στο επίκεντρο του Υπουργικού Συμβουλίου της 24ης Αυγούστου 2026 βρέθηκαν τα Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια για τις Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας (ΑΠΕ) και τον Τουρισμό, με βασικό στόχο τη θέσπιση σαφών κανόνων για την ανάπτυξη επενδύσεων, σε συνδυασμό με την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος και τη μέριμνα για τις τοπικές κοινωνίες.

Το νέο πλαίσιο για τις ΑΠΕ καθορίζει περιοχές στις οποίες θα επιτρέπεται ή θα απαγορεύεται η εγκατάσταση νέων έργων, καθώς και συγκεκριμένα όρια για φωτοβολταϊκούς και αιολικούς σταθμούς.

Την ίδια στιγμή, το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, το οποίο έχει ήδη τεθεί σε εφαρμογή από τις 7 Αυγούστου 2026, διαφοροποιεί τους κανόνες ανάπτυξης ανά περιοχή, καθορίζει νέα όρια για τουριστικά καταλύματα και προβλέπει αυξημένη προστασία για νησιά και παράκτιες ζώνες.

Η εικόνα των ΑΠΕ στην Ελλάδα

Στην παρουσίαση του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας επισημαίνεται ότι την περίοδο 2019-2025 η εγκατεστημένη ισχύς από ΑΠΕ στη χώρα σχεδόν τριπλασιάστηκε. Η Ελλάδα κατατάσσεται, με βάση τα στοιχεία της παρουσίασης, στην 3η θέση παγκοσμίως στη διείσδυση των φωτοβολταϊκών και στην 9η θέση στην αιολική ενέργεια.

Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται και στην επίδραση της παραγωγής από ΑΠΕ στις τιμές ηλεκτρικής ενέργειας. Όταν η παραγωγή από ανανεώσιμες πηγές είναι υψηλή, η τιμή χονδρικής του ηλεκτρικού ρεύματος διαμορφώνεται περίπου στα 73 ευρώ, ενώ σε περιόδους χαμηλής παραγωγής από ΑΠΕ φθάνει περίπου στα 120 ευρώ.

Παράλληλα, η παρουσίαση καταγράφει σημαντική μεταβολή της θέσης της Ελλάδας στην ευρωπαϊκή αγορά ηλεκτρικής ενέργειας. Το 2019 η χώρα εμφανίζεται ως η ακριβότερη στην Ευρωπαϊκή Ένωση ως προς τις τιμές χονδρικής ρεύματος, ενώ το 2026, έως τις 24 Αυγούστου, κατατάσσεται ως η 9η φθηνότερη.

Το υπουργείο αναφέρει ακόμη ότι η Ελλάδα έχει μετατραπεί σε έναν από τους μεγαλύτερους εξαγωγείς ηλεκτρικής ενέργειας στην Ευρωπαϊκή Ένωση, ενώ το 2019 εισήγαγε το 18% των αναγκών της σε ηλεκτρικό ρεύμα.

Στο πρώτο εξάμηνο του 2026 καταγράφηκε, επίσης, πλεόνασμα 438 εκατ. ευρώ στο ισοζύγιο ηλεκτρικής ενέργειας, έναντι ελλείμματος 575 εκατ. ευρώ το 2023, με τη συνολική μεταβολή να προσεγγίζει το 1 δισ. ευρώ.

Επενδύσεις στην αποθήκευση ενέργειας

Κεντρική θέση στον ενεργειακό σχεδιασμό καταλαμβάνει και η ανάπτυξη υποδομών αποθήκευσης ηλεκτρικής ενέργειας, με στόχο την καλύτερη αξιοποίηση της παραγωγής από ΑΠΕ, τον περιορισμό των περικοπών παραγωγής και τη συγκράτηση του ενεργειακού κόστους για νοικοκυριά και επιχειρήσεις.

Σήμερα έχουν κατασκευαστεί σταθμοί αποθήκευσης συνολικής ισχύος περίπου 1 GW, από τους οποίους περίπου 600 MW βρίσκονται ήδη σε λειτουργία. Ο σχεδιασμός προβλέπει ισχύ τουλάχιστον 1 GW έως το τέλος του έτους και περίπου 1,5 GW έως τον Ιούνιο του 2027.

Έως τον Σεπτέμβριο προβλέπεται, παράλληλα, να ολοκληρωθεί η αξιολόγηση αιτημάτων στο πλαίσιο πρόσκλησης του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για μεμονωμένους σταθμούς αποθήκευσης συνολικής ισχύος 4,7 GW. Ο ΑΔΜΗΕ αναμένεται επίσης να χορηγήσει οριστικές προσφορές σύνδεσης συνολικής ισχύος άνω των 500 MW για έργα αποθήκευσης που συνδυάζονται με σταθμούς ΑΠΕ.

Η χώρα διαθέτει ήδη σημαντικό αριθμό ενεργών και υπό ανάπτυξη έργων. Για αιολικά και φωτοβολταϊκά καταγράφονται συνολικά 17,2 GW ενεργών έργων, 13,5 GW με όρους σύνδεσης και 48 GW με περιβαλλοντικές εγκρίσεις, με το συνολικό χαρτοφυλάκιο των συγκεκριμένων κατηγοριών να ανέρχεται στα 78,7 GW. Οι αντίστοιχοι στόχοι του Εθνικού Σχεδίου για την Ενέργεια και το Κλίμα διαμορφώνονται στα 22,4 GW για το 2030 και στα 48 GW για το 2050.

Ποιες εγκαταστάσεις καλύπτει το νέο πλαίσιο για τις ΑΠΕ

Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τις ΑΠΕ καλύπτει:

• φωτοβολταϊκούς σταθμούς,
• αιολικά πάρκα,
• μικρά υδροηλεκτρικά έργα,
• μονάδες βιομάζας, βιοαερίου, βιορρευστών και παραγωγής βιομεθανίου,
• γεωθερμικές εγκαταστάσεις,
• συστήματα αποθήκευσης ενέργειας.

Από το πεδίο εφαρμογής εξαιρούνται οι μικρές εγκαταστάσεις ΑΠΕ που δεν υπάγονται σε αδειοδοτικές διαδικασίες, τα μεγάλα υδροηλεκτρικά έργα και τα έργα αντλησιοταμίευσης, καθώς και τα φωτοβολταϊκά που τοποθετούνται σε στέγες κτιρίων, ακάλυπτους χώρους οικοπέδων και τεχνητές ή κατασκευασμένες επιφάνειες.

Δεν περιλαμβάνονται επίσης οι σταθμοί παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας από κυματική και άλλες μορφές ενέργειας, οι εγκαταστάσεις παραγωγής ανανεώσιμου υδρογόνου και τα συνοδά έργα των σταθμών ΑΠΕ.

Το πλαίσιο δεν αφορά έργα που βρίσκονται ήδη σε λειτουργία, έργα που διαθέτουν περιβαλλοντική άδεια ή έργα για τα οποία έχει διαπιστωθεί πληρότητα του φακέλου περιβαλλοντικής αδειοδότησης.

Πού απαγορεύονται τα νέα φωτοβολταϊκά

Ιδιαίτερα αυστηρά είναι τα κριτήρια χωροθέτησης των νέων φωτοβολταϊκών σταθμών. Μεταξύ άλλων, δεν επιτρέπεται η εγκατάστασή τους σε όλες τις προστατευόμενες περιοχές του δικτύου Natura 2000, σε δάση και δασικές εκτάσεις, σε υγροτόπους Ραμσάρ και μικρούς νησιωτικούς υγροτόπους.

Στις ζώνες αποκλεισμού περιλαμβάνονται ακόμη οι εθνικοί δρυμοί, τα κηρυγμένα μνημεία της φύσης, τα αισθητικά δάση, τα Τοπία Ιδιαίτερου Φυσικού Κάλλους, οι περιοχές προστασίας της πολιτιστικής κληρονομιάς, οι περιοχές με προστατευόμενες αναβαθμίδες, οι Περιοχές Άνευ Δρόμων και οι ακτές κολύμβησης.

Παράλληλα, θεσπίζεται οριζόντιο ανώτατο όριο για την κάλυψη γης από νέες φωτοβολταϊκές εγκαταστάσεις. Το μέγιστο ποσοστό ανά Περιφερειακή Ενότητα καθορίζεται στο 1,5% της συνολικής έκτασής της, με στόχο την προστασία του τοπίου, της αγροτικής γης και της ισορροπίας των τοπικών χρήσεων.

Οι περιορισμοί για τα αιολικά πάρκα

Αντίστοιχοι περιορισμοί προβλέπονται και για την ανάπτυξη νέων αιολικών πάρκων.

Μεταξύ άλλων, αποκλείεται η εγκατάστασή τους στην Αττική και τη Μητροπολιτική Περιοχή Θεσσαλονίκης, καθώς και σε περιοχές με υψόμετρο άνω των 1.200 μέτρων.

Περιορισμοί προβλέπονται στις Ζώνες Ειδικής Προστασίας του δικτύου Natura που αφορούν την ορνιθοπανίδα. Εγκατάσταση μπορεί να εξεταστεί μόνο εφόσον προβλέπεται ρητά στην αντίστοιχη Ειδική Περιβαλλοντική Μελέτη και το αιολικό δυναμικό είναι τουλάχιστον 7,5 μέτρα ανά δευτερόλεπτο.

Αιολικά πάρκα δεν επιτρέπονται ακόμη σε υγροτόπους Ραμσάρ και πυρήνες εθνικών δρυμών, σε ιστορικούς τόπους και αρχαία μνημεία, καθώς και στις περιοχές Α και Β του Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό.

Αποκλείονται επίσης, κατά κανόνα, τα νησιά με έκταση μικρότερη από 300 τετραγωνικά χιλιόμετρα, με εξαιρέσεις για κρίσιμες ή κοινωφελείς υποδομές, όπως η αφαλάτωση, ή όταν ένα έργο κρίνεται αναγκαίο για την ασφάλεια του ηλεκτρικού συστήματος.

Σε δημοτικές ενότητες όπου το αιολικό δυναμικό είναι χαμηλότερο από 4 μέτρα ανά δευτερόλεπτο δεν επιτρέπονται νέες εγκαταστάσεις, με εξαίρεση συγκεκριμένα σημεία στα οποία καταγράφεται δυναμικό τουλάχιστον 7,5 μέτρων ανά δευτερόλεπτο.

Οι νέοι κανόνες για τον Τουρισμό

Παράλληλα με το πλαίσιο των ΑΠΕ, το Υπουργικό Συμβούλιο εξέτασε το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, το οποίο έχει θεσπιστεί με την ΚΥΑ ΥΠΕΝ/ΔΝΕΠ/89997/3071/2026 και δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Δ΄ 658/07.08.2026.

Ο νέος σχεδιασμός επιχειρεί να διαμορφώσει ενιαίο σύστημα κανόνων για την τουριστική ανάπτυξη, με συγκεκριμένες προβλέψεις για την αρτιότητα των γηπέδων, τις κατηγορίες και τη δυναμικότητα των καταλυμάτων και την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος.

Το πλαίσιο δίνει έμφαση στην αναβάθμιση της ποιότητας του τουριστικού προϊόντος και στην οργανωμένη χωροθέτηση των επενδύσεων, αντί της οριζόντιας αύξησης της τουριστικής δυναμικότητας.

Ως επίπεδο αναφοράς επιλέγεται η Δημοτική Ενότητα, ενώ η χώρα χωρίζεται σε πέντε διαφορετικές κατηγορίες τουριστικής ανάπτυξης, ώστε οι όροι να προσαρμόζονται στα χαρακτηριστικά και στις πιέσεις κάθε περιοχής.

Οι βασικές αρχές του σχεδιασμού είναι η ανθεκτικότητα, η βιωσιμότητα, το μέτρο και η ισορροπία. Οι στρατηγικοί στόχοι περιλαμβάνουν τη χρονική και χωρική διάχυση της τουριστικής δραστηριότητας, την ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού, τη μείωση των περιφερειακών ανισοτήτων, την απλούστευση και τον συντονισμό του χωροταξικού και διοικητικού σχεδιασμού και την ενίσχυση βασικών υποδομών.

Οι πέντε κατηγορίες τουριστικής ανάπτυξης

Το νέο πλαίσιο κατατάσσει τις περιοχές σε πέντε βασικές κατηγορίες:

• Α: Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης
• Β: Αναπτυγμένες Περιοχές
• Γ: Αναπτυσσόμενες Περιοχές
• Δ: Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης
• Ε: Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης

Παράλληλα, λαμβάνονται υπόψη περιοχές με ειδικά γεωγραφικά χαρακτηριστικά ή ειδικό καθεστώς προστασίας, όπως τα νησιά, η παράκτια ζώνη, οι ορεινές περιοχές, οι μητροπολιτικές περιοχές, οι προστατευόμενοι και μικροί οικισμοί, οι αρχαιολογικοί χώροι, τα μνημεία και οι προστατευόμενες περιοχές.

Σε περίπτωση που διαφορετικές κατηγορίες ή καθεστώτα συμπίπτουν χωρικά, προβλέπεται ότι θα υπερισχύουν οι αυστηρότερες ρυθμίσεις για την προστασία του φυσικού περιβάλλοντος.

Στις περιοχές της κατηγορίας Α προβλέπεται αρτιότητα 16 στρεμμάτων για ξενοδοχειακές μονάδες τριών έως πέντε αστέρων. Η δυναμικότητα ξεκινά από τις 100 κλίνες, ενώ πάνω από τα 16 στρέμματα προβλέπονται έως έξι κλίνες ανά στρέμμα, με ανώτατο όριο τις 350 κλίνες.

Στις περιοχές της κατηγορίας Β η ελάχιστη έκταση διαμορφώνεται στα 12 στρέμματα, για καταλύματα τριών έως πέντε αστέρων και δυναμικότητα έως 350 κλίνες.

Στις κατηγορίες Γ και Δ προβλέπονται 8 στρέμματα, καταλύματα τριών έως πέντε αστέρων και δεν τίθεται όριο κλινών, ενώ στις περιοχές της κατηγορίας Ε το όριο των οκτώ στρεμμάτων μπορεί, υπό αυστηρές σωρευτικές προϋποθέσεις, να μειωθεί στα 4 στρέμματα. Στις συγκεκριμένες περιοχές επιτρέπονται καταλύματα δύο έως πέντε αστέρων.

Τα όρια δυναμικότητας σε κλίνες αφορούν τα νησιά και δεν εφαρμόζονται στην ηπειρωτική χώρα, την Κρήτη και την Εύβοια.

Αυστηρότερο πλαίσιο στα νησιά

Ειδικές προβλέψεις ισχύουν για τον νησιωτικό χώρο, με τα νησιά να χωρίζονται σε τρεις ομάδες ανάλογα με την έκτασή τους.

Στην πρώτη ομάδα εντάσσονται τα μεγάλα νησιά άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων, όπου προβλέπονται οργανωμένοι υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων ήπιας ανάπτυξης, με ειδικές ρυθμίσεις για τη Ρόδο και την Κέρκυρα.

Η δεύτερη ομάδα περιλαμβάνει νησιά έκτασης από 20 έως 250 τετραγωνικά χιλιόμετρα. Σε αυτά επιτρέπονται νέα καταλύματα τριών έως πέντε αστέρων και οργανωμένοι υποδοχείς ήπιας ανάπτυξης, με ανώτατη δυναμικότητα τις 100 κλίνες.

Αντίστοιχες προβλέψεις ισχύουν για τα μικρά νησιά έκτασης κάτω των 20 τετραγωνικών χιλιομέτρων, ενώ καθιερώνονται ειδικές ρυθμίσεις για νησιά έκτασης μικρότερης των 1.000 στρεμμάτων.

Απαγόρευση νέων τουριστικών κατασκευών έως 25 μέτρα από την ακτή

Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στην προστασία του παράκτιου χώρου.

Στη ζώνη από 0 έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή απαγορεύεται κάθε νέα κατασκευή τουριστικού τύπου. Εξαιρέσεις προβλέπονται μόνο για έργα που αφορούν την προσβασιμότητα ατόμων με αναπηρία και για έργα αιγιαλού.

Η φέρουσα ικανότητα καθορίζει τις νέες επενδύσεις

Το πλαίσιο εισάγει ως βασικό κριτήριο για την τουριστική ανάπτυξη τη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής, η οποία θα συνδέεται με την επάρκεια και την ποιότητα των τοπικών υποδομών.

Στην αξιολόγηση περιλαμβάνονται η διαθεσιμότητα νερού, η ανακύκλωση και η αφαλάτωση, η διαχείριση αποβλήτων, η ενεργειακή αποδοτικότητα, οι μεταφορικές υποδομές, τα λιμάνια και τα αεροδρόμια, καθώς και τα ψηφιακά δίκτυα και οι υπηρεσίες υγείας.

Το πλαίσιο προβλέπει ότι δεν θα αδειοδοτούνται νέες μονάδες όταν υπερβαίνονται κρίσιμοι δείκτες φέρουσας ικανότητας μιας περιοχής.

Τι προβλέπεται για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Ξεχωριστό κεφάλαιο αφορά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο προτείνει χωρικά διαφοροποιημένη διάρκεια μίσθωσης, δυνατότητα καθορισμού ζωνών απαγόρευσης ή περιορισμού, ειδικούς όρους για τη διάθεση ακινήτων και έλεγχο της νέας προσφοράς και των νεόδμητων κατοικιών.

Για την εφαρμογή των συγκεκριμένων παρεμβάσεων απαιτείται ειδική νομοθετική ή κανονιστική ρύθμιση, καθώς και η δημιουργία δεικτών για την κατοικία, την πυκνότητα, την εποχικότητα και τις υποδομές.

Στις προτάσεις περιλαμβάνεται ακόμη η δυνατότητα αναστολής έκδοσης νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) σε νεόδμητες κατοικίες νησιωτικών περιοχών, καθώς και η αξιοποίηση γεωκωδικοποιημένων και διαλειτουργικών δεδομένων.

Στόχος είναι να εφαρμόζονται στοχευμένοι και αναλογικοί περιορισμοί ανά περιοχή και όχι οριζόντιες απαγορεύσεις.

Σε ισχύ από τις 7 Αυγούστου οι νέοι κανόνες για τον Τουρισμό

Οι άμεσες διατάξεις του Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό εφαρμόζονται από τις 7 Αυγούστου 2026.

Αφορούν, μεταξύ άλλων, τα όρια αρτιότητας στις περιοχές των πέντε κατηγοριών, τα ποιοτικά κατώφλια των τουριστικών καταλυμάτων, την ανώτατη δυναμικότητα στα νησιά, την προστασία των ακτών και των ειδικών ζωνών, τον έλεγχο της φέρουσας ικανότητας και το μεταβατικό καθεστώς για ώριμες επενδύσεις.

Ο υποκείμενος χωροταξικός και πολεοδομικός σχεδιασμός θα πρέπει να εναρμονιστεί με το νέο πλαίσιο, ενώ στην παρουσίαση αναφέρεται ότι στη διαδικασία διαβούλευσης συμμετείχαν περισσότεροι από 1.000 φορείς, πολίτες και υπηρεσίες.

Ο συνολικός σχεδιασμός επιχειρεί να συνδέσει πλέον την τουριστική και ενεργειακή ανάπτυξη με συγκεκριμένους χωρικούς περιορισμούς. Τα δύο Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια εισάγουν διαφοροποιημένους κανόνες ανά περιοχή, με ιδιαίτερη έμφαση στην προστασία των νησιών, των ακτών, των προστατευόμενων περιοχών και του φυσικού και πολιτιστικού τοπίου, ενώ παράλληλα καθορίζουν το πλαίσιο μέσα στο οποίο θα μπορούν να προχωρούν νέες επενδύσεις.