Tη ριζική επιτάχυνση και απλοποίηση στη διαδικασία μεταβιβάσεων ακινήτων ώστε να ξεμπλοκάρουν και όσα είναι αναξιοποίητα φέρνουν οι παρεμβάσεις που περιλαμβάνονται στο νομοσχέδιο για την καταπολέμηση της γραφειοκρατίας και την απλοποίηση των συναλλαγών των πολιτών με το Δημόσιο, που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση από τον αντιπρόεδρο της κυβέρνησης Κωστή Χατζηδάκη. Mε το νομοσχέδιο ανοίγει ο δρόμος για τη μεταβίβαση κατασχεμένων ακινήτων, δίνοντας στους οφειλέτες τη δυνατότητα να απελευθερώσουν το ακίνητό τους, να ολοκληρώσουν τη συναλλαγή και να εξοφλήσουν τα χρέη τους στην εφορία.
Μέσω υποχρεωτικής παρακράτησης μέρους του τιμήματος, που δεν μπορεί να είναι μικρότερη από το 25% της οφειλής, εξασφαλίζεται η αποπληρωμή του χρέους, συνδυάζοντας την αποδέσμευση του ακινήτου με ουσιαστική ρύθμιση της οφειλής. Παράλληλα, σύμφωνα με τις αλλαγές, ενισχύεται η διαλειτουργικότητα μεταξύ συμβολαιογράφων, ΤΕΕ, ΑΑΔΕ και Κτηματολογίου περιορίζοντας τα πολλαπλά στάδια και τις καθυστερήσεις που μέχρι σήμερα επιβράδυναν τις συναλλαγές. Μαζί με την κατάργηση της υποχρέωσης τοπογραφικού σε συγκεκριμένες περιοχές εντός σχεδίου, συγκροτείται ένα νέο πλαίσιο ταχύτερης, οικονομικότερης και πιο ασφαλούς μεταβίβασης. Πρόκειται για παρεμβάσεις που διευκολύνουν τους πολίτες.
Ειδικότερα, οι πέντε αλλαγές είναι οι εξής:
1. Η ΑΑΔΕ αποκτά πλέον τη δυνατότητα να ξεκλειδώνει και να απελευθερώνει οριστικά τις μεταβιβάσεις κατασχεμένων ακινήτων, μέσα από διάταξη που περιλαμβάνεται στο νομοσχέδιο. Σύμφωνα με το άρθρο 18 του νομοσχεδίου, η φορολογική διοίκηση εκδίδει απόφαση άρσης κατάσχεσης, ύστερα από αίτηση του οφειλέτη, εφόσον πρόκειται να μεταβιβαστεί το ακίνητο με τίμημα και πληρούνται σωρευτικά οι εξής όροι:
- Ισχύουν οι προϋποθέσεις για αποδεικτικό ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής.
- Το τίμημα δεν μπορεί να υπολείπεται της εμπορικής αξίας του ακινήτου κατά τον χρόνο κατάσχεσης.
- Αν η εμπορική αξία είναι χαμηλότερη της αντικειμενικής, λαμβάνεται υπ’ όψιν η αντικειμενική. Σε κατάσχεση άνω των πέντε ετών, απαιτείται έκθεση εκτίμησης από πιστοποιημένο εκτιμητή.
- Από το τίμημα παρακρατείται ποσό για την ΑΑΔΕ, ανάλογο με το υπόλοιπο της κατάσχεσης.
- Το ποσοστό παρακράτησης καθορίζεται με βάση τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και την εισπραξιμότητα της υπόλοιπης οφειλής και δεν μπορεί να είναι μικρότερο του 25%.
- Αν το ποσό παρακράτησης είναι μεγαλύτερο, παρακρατείται το μεγαλύτερο ποσό για την άρση της κατάσχεσης.
- Αν η παρακράτηση υπερβαίνει το τίμημα, παρακρατείται ολόκληρο το τίμημα και η κατάσχεση αίρεται.
- Δεν υφίστανται βάρη υπέρ άλλων δανειστών κατά την αποδέσμευση.
- Αν οι ληξιπρόθεσμες οφειλές έχουν καλυφθεί πλήρως με εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες, δεν εφαρμόζεται ο κανόνας του 25% παρακράτησης.
Οταν πληρούνται οι παραπάνω όροι, η ΑΑΔΕ εκδίδει άμεσα την απόφαση άρσης κατάσχεσης. Ο διοικητής καθορίζει τη διαδικασία, το έντυπο της απόφασης, τη διάρκεια ισχύος και κάθε αναγκαία λεπτομέρεια, συμπεριλαμβανομένων των κριτηρίων φορολογικής συνέπειας και εισπραξιμότητας της υπόλοιπης οφειλής.
2. Λειτουργία συµβολαιογράφων ως υπηρεσία one stop shop. Σήμερα ο συµβολαιογράφος ήδη είναι επιφορτισμένος με πολλές ενέργειες: προετοιµάζει το συµβόλαιο, συλλέγει φορολογική και ασφαλιστική ενηµερότητα, κάνει την αίτηση για εγγραφή στο Κτηµατολόγιο. Με τη νέα παρέμβαση αναβαθµίζεται ο ρόλος του συµβολαιογράφου, µε αντίστοιχη αύξηση της αµοιβής του: α) Διαλειτουργικότητα µε ΤΕΕ για ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου και με ΑΑΔΕ για περιπτώσεις απαλλαγής φόρου. β) Δηµιουργία ειδικού ακατάσχετου λογαριασµού, που θα καταβάλλονται το τίµηµα και όλα τα έξοδα. Εποµένως, από εδώ και στο εξής, ο συµβολαιογράφος θα συλλέγει τα δικαιολογητικά διαλειτουργικά, θα υποβάλλει ταυτόχρονα µε το συµβόλαιο τις δηλώσεις για τον φόρο µεταβίβασης, θα παρακρατεί και θα αποδίδει από το τίµηµα τις οφειλές προς το Δηµόσιο και τον ΕΦΚΑ και θα καταβάλλει τα δικαιώµατα του Κτηµατολογίου.
3. Κατάργηση υποχρεωτικής σύνταξης τοπογραφικού για συµβόλαια µεταβίβασης ακινήτων σε περιοχές εντός σχεδίου µε επικυρωµένες πράξεις εφαρµογής. Σύμφωνα με το υφιστάμενο καθεστώς, ανεξάρτητα από το αν το ακίνητο είναι στο κτηµατολόγιο, πρέπει να επισυνάπτονται τοπογραφικό και βεβαίωση µηχανικού πως το τοπογραφικό είναι συµβατό και το ακίνητο µπορεί να εγγραφεί στο Κτηµατολόγιο. Πλέον, εφόσον το ακίνητο είναι σε περιοχή µε κυρωµένη και µετεγγραµµένη πράξη εφαρµογής και λειτουργούν Κτηµατολόγιο, είναι περιττό να συνταχθεί τοπογραφικό διάγραµµα από ιδιώτη µηχανικό, διότι το κτηµατολογικό φύλλο έχει και τοπογραφικό διάγραµµα, ενώ οι όροι δόµησης και τα λοιπά κρίσιµα στοιχεία για κτίρια προκύπτουν από την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου.
4. Δυνατότητα για πληρωµή του φόρου κληρονοµιάς κατά τη µεταβίβαση του κληρονοµιαίου ακινήτου. Σήμερα, για να µεταβιβάσει κάποιος ένα ακίνητο απαιτείται να έχει ήδη πληρώσει τον φόρο κληρονοµιάς. Αρα, όσoι δεν έχουν ρευστότητα δεν µπορούν να εκποιήσουν το ακίνητό τους. Με την αλλαγή που ανακοινώθηκε ο φόρος θα µπορεί να καλύπτεται από το τίµηµα της µεταβίβασης, δηλαδή το συµβόλαιο θα µπορεί να συντάσσεται, χωρίς το πιστοποιητικό της πληρωµής του φόρου και ταυτοχρόνως ο συµβολαιογράφος θα παρακρατεί το ποσό του φόρου κληρονοµιάς και θα το αποδίδει, υποβάλλοντας τη φορολογική δήλωση µαζί µε την υπογραφή του συµβολαίου.
5. Αποχή του Δημοσίου υπό προϋποθέσεις από τη διεκδίκηση περιουσιών. Το Δημόσιο δεν θα προβάλλει δικαιώματα κυριότητας ούτε θα ασκεί αγωγές όταν οι ιδιώτες ή οι δικαιοπάροχοί τους έχουν ακίνητο μεταγεγραμμένο μέχρι το 1975. Αυτό σημαίνει ότι εάν υπάρχει μεταγεγραμμένος τίτλος έως την 11η Ιουνίου 1975 στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο, το Δημόσιο αυτομάτως σταματά να προβάλλει δικαιώματα κατά τις πρώτες εγγραφές Κτηματολογίου. Προστατεύονται ακίνητα στα οποία έχουν εγκατασταθεί πολίτες κατόπιν υπόδειξης δημόσιας Αρχής, κυρίως πρόσφυγες π.χ. από τη Μικρά Ασία. Επίσης καλύπτονται περιπτώσεις για τις οποίες οι πολίτες διαθέτουν προσωρινά παραχωρητήρια ή αντίστοιχους τίτλους που εξέδωσε η ίδια η διοίκηση. Ολες οι εκκρεμείς δίκες που αφορούν αμφισβήτηση κυριότητας για τέτοια ακίνητα καταργούνται, με ρητή εξαίρεση των κοινόχρηστων χώρων, αρχαιολογικών χώρων και δασικών εκτάσεων.
