Η κατοικία, το πιο βασικό ανθρώπινο δικαίωμα, γίνεται ολοένα και πιο άπιαστο όνειρο για χιλιάδες Έλληνες. Σύμφωνα με τα στοιχεία που έδωσε στη δημοσιότητα το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, η Ελλάδα συγκαταλέγεται στις δέκα πιο «ακριβές» χώρες της Ευρώπης ως προς την αγορά ακινήτων, αν λάβει κανείς υπόψη τη σχέση τιμών προς εισόδημα.

Το 2024, ο δείκτης ως προς την αγορά ακινήτων για τη χώρα μας διαμορφώθηκε στο 104,18% – ξεπερνώντας όχι μόνο το ψυχολογικό όριο του 100%, αλλά και τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης (98,43%). Πρόκειται για έναν δείκτη που συγκρίνει την παρούσα σχέση τιμής προς εισόδημα με τον ιστορικό της μέσο όρο. Όταν το ποσοστό ξεπερνά το 100%, σημαίνει ότι οι τιμές των ακινήτων είναι υψηλότερες από εκείνες που δικαιολογούνται με βάση τα εισοδήματα, με δεδομένο το τι συνέβαινε διαχρονικά. Με άλλα λόγια, τα σπίτια έχουν γίνει ακριβότερα σε σχέση με τη δυνατότητα των πολιτών να τα αγοράσουν.

Η Ελλάδα, με δείκτη άνω του 104%, συγκαταλέγεται στις χώρες που βρίσκονται σε «ζώνη πίεσης». Αν και απέχει από τις πρωταθλήτριες της ακρίβειας —την Πορτογαλία (128%), την Τσεχία (123%) και το Λουξεμβούργο (120%)— τοποθετείται πολύ πιο κοντά στις αγορές που έχουν αρχίσει να αποσυνδέονται από την πραγματικότητα των εισοδημάτων.

Τι οδηγεί όμως την ελληνική αγορά ακινήτων σε αυτή την ανισορροπία; Η απάντηση είναι σύνθετη. Από τη μία, η άνοδος των βραχυχρόνιων μισθώσεων (Airbnb) έχει περιορίσει τη διαθεσιμότητα κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση, προκαλώντας αύξηση στις τιμές. Από την άλλη, η ελκυστικότητα της Ελλάδας ως προορισμού επενδύσεων μέσω του προγράμματος “χρυσής βίζας” ενίσχυσε τη ζήτηση από το εξωτερικό, ανεβάζοντας ακόμη περισσότερο τις τιμές.

Την ίδια στιγμή, στην Ελλάδα υπολογίζονται 790.000 κλειστές κατοικίες, σύμφωνα με στοιχεία της ΑΑΔΕ. Από αυτές, περίπου 225.000 βρίσκονται στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, δύο περιοχές όπου η ζήτηση για κατοικία είναι σταθερά υψηλή. Όλα αυτά συμβαίνουν σε μια περίοδο που τα εισοδήματα παραμένουν καθηλωμένα και η κατασκευή νέων κατοικιών παραμένει περιορισμένη.

Αν μάλιστα συγκρίνουμε την Ελλάδα με άλλες χώρες που βρίσκονται σε παρόμοιο ή και χαμηλότερο επίπεδο ανάπτυξης. Η Ιταλία και η Γαλλία, για παράδειγμα, εμφανίζουν δείκτες γύρω στο 98% – δηλαδή, ελαφρώς κάτω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Η Δανία και η Φινλανδία βρίσκονται κοντά στην Ελλάδα, αλλά παραμένουν οριακά πιο «ισορροπημένες» σε σχέση με τη σύνδεση τιμών και εισοδήματος. Ακόμη πιο εντυπωσιακή είναι η περίπτωση της Ισπανίας. Με δείκτη μόλις 87,03%, αναδεικνύεται ως η χώρα με την πιο υγιή σχέση τιμής-εισοδήματος στην Ε.Ε. Η εξήγηση έγκειται στην απορρύθμιση που γνώρισε η ισπανική αγορά μετά την κρίση της προηγούμενης δεκαετίας: η πτώση των τιμών δημιούργησε έναν κύκλο σταθεροποίησης, επιτρέποντας στους πολίτες να ξανακερδίσουν έδαφος.

Στον αντίποδα, η Γερμανία εκπλήσσει με τον χαμηλότερο δείκτη μεταξύ των 28 ευρωπαϊκών χωρών – κάτω από το 60%. Παρά το μέγεθος της οικονομίας της και την υψηλή αστικοποίηση, η γερμανική αγορά ακινήτων παραμένει σχετικά προσβάσιμη. Εδώ, παίζουν ρόλο τόσο η ρυθμισμένη αγορά ενοικίων όσο και η ευρεία πολιτική στήριξης της κοινωνικής κατοικίας.

Η εικόνα του χάρτη με τις τιμές να «κοκκινίζουν» όσο απομακρυνόμαστε από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, δεν είναι απλώς μια τεχνική καταγραφή. Είναι ένα κοινωνικό καμπανάκι. Για την Ελλάδα, η κατάσταση αυτή φανερώνει ότι η στέγαση βρίσκεται σε κρίση. Όχι με την έννοια της αδυναμίας κατασκευής, αλλά ως προς την αποτυχία του συστήματος να εξασφαλίσει προσιτή κατοικία για το σύνολο των πολιτών.

Η τοποθέτηση της χώρας πάνω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο σε μια περίοδο πληθωρισμού και αυξημένων επιτοκίων, φέρνει επιτακτικά στο προσκήνιο την ανάγκη για στοχευμένες πολιτικές. Η ενίσχυση των προγραμμάτων κοινωνικής κατοικίας, ο περιορισμός των επιπτώσεων της βραχυχρόνιας μίσθωσης, η παροχή κινήτρων για κατασκευή νέων προσιτών κατοικιών, καθώς και η προστασία της πρώτης κατοικίας — αποτελούν μόνο μερικά από τα εργαλεία που καλούνται να ενεργοποιηθούν άμεσα.

Αν η κατοικία καταστεί μόνιμα απρόσιτη για τα μεσαία και χαμηλά εισοδήματα, οι συνέπειες δεν θα είναι μόνο οικονομικές – θα είναι βαθιά κοινωνικές και πολιτικές. Η Ελλάδα βρίσκεται στο μεταίχμιο: ή θα μετατρέψει το πρόβλημα σε ευκαιρία μεταρρύθμισης, ή θα δει την κρίση της κατοικίας να εξελίσσεται σε κρίση συνοχής.