Με τα ίδια κονδύλια, η Ελλάδα θα μπορούσε να έχει έως 19.704 νέες κατοικίες αντί 20.000 νέους δανειολήπτες παλαιών ακινήτων.

Ένα πρόγραμμα που ενισχύει τη ζήτηση χωρίς νέες κατοικίες, οδηγώντας σε αυξήσεις τιμών, χαμηλή απορρόφηση, διοικητικά αδιέξοδα και τελικά πρόωρη διακοπή, αφήνοντας εκτεθειμένους πολίτες που κινήθηκαν καλόπιστα.

Γράφει ο Θεμιστοκλής Μπάκας,

Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates

Το πρόγραμμα «Σπίτι Μου 2» παρουσιάστηκε ως η κεντρική στεγαστική παρέμβαση της κυβέρνησης για τους νέους και οικογένειες. Ωστόσο, αντί να επενδύει στη δημιουργία νέων κατοικιών, επιδότησε αποκλειστικά τον δανεισμό για την αγορά παλαιών ακινήτων. Το αποτέλεσμα είναι ότι, αντί να μιλάμε για 20.000 νέους ιδιοκτήτες μέσα από την παραγωγή νέου οικιστικού αποθέματος, μιλάμε για 20.000 νέους δανειολήπτες που καλούνται να αναζητήσουν παλαιά ακίνητα σε μια αγορά με εξαιρετικά περιορισμένη προσφορά.

Απορρόφηση 65% μετά από 11 μήνες – Πολύ χαμηλότερη από τον στόχο

Δώδεκα μήνες μετά την έναρξη του προγράμματος, το Υπουργείο Οικονομικών στις 18 Νοεμβρίου του 2025 ανέφερε ότι:

• η απορρόφηση είχε φτάσει στο 65%
• 1,3 δισ. ευρώ έχουν «κλειδώσει»
• περίπου 11.000 πολίτες έχουν αγοράσει κατοικία – σημαντικά λιγότεροι από τον στόχο των 20.000

Παρά τα παραπάνω, η κυβέρνηση ανακοίνωσε τον Νοέμβριο του 2025:

• παράταση αιτήσεων έως 31 Μαΐου 2026 αντί 31 Δεκεμβρίου 2025
• μετάθεση της προθεσμίας εκταμίευσης στις 31 Αυγούστου 2026
• διεύρυνση των εισοδηματικών κριτηρίων

Διευρύνοντας τα εισοδηματικά όρια:

• Άγαμος: από 20.000 → 25.000 €
• Ζευγάρι: από 28.000 → 35.000 €
• Προσαύξηση ανά παιδί: από 4.000 → 5.000 €

Εάν ένα πρόγραμμα με τόσο ισχυρή αρχική ζήτηση λειτουργούσε αποτελεσματικά, δεν θα απαιτούσε ούτε παρατάσεις ούτε χαλάρωση κριτηρίων. Η απορρόφηση θα είχε ήδη φτάσει στο 100%.

Πρόωρη λήξη στις 2 Ιουνίου – Όταν οι ημερομηνίες αλλάζουν και οι οικογένειες μένουν εκτεθειμένες

Ενώ είχε ανακοινωθεί παράταση αιτήσεων έως τις 31 Μαΐου 2026 και μετάθεση της προθεσμίας εκταμίευσης έως τις 31 Αυγούστου 2026, τελικά το πρόγραμμα οδηγείται σε λήξη στις 2 Ιουνίου, δηλαδή περίπου δύο μήνες νωρίτερα από τον χρόνο που εύλογα είχε δημιουργηθεί ως προσδοκία στην αγορά.

Πίσω όμως από τους αριθμούς και τα χρονοδιαγράμματα υπάρχουν πραγματικές οικογένειες που ήδη βρίσκονται σε αδιέξοδο. Δικαιούχοι που προχώρησαν με βάση τις επίσημες ανακοινώσεις, κατέβαλαν προκαταβολές, υπέγραψαν προσύμφωνα και ξεκίνησαν τη διαδικασία συγκέντρωσης δικαιολογητικών, σήμερα ενημερώνονται ότι δεν προλαβαίνουν να ολοκληρώσουν τις απαιτούμενες τραπεζικές διαδικασίες.

Χαρακτηριστική περίπτωση

Οικογένεια με δύο παιδιά, με προέγκριση δανείου 190.000 ευρώ, προχώρησε σε προσύμφωνο αγοράς κατοικίας και κατέβαλε προκαταβολή. Καθυστέρηση στην ολοκλήρωση της ηλεκτρονικής ταυτότητας του ακινήτου – απαραίτητου εγγράφου για την τράπεζα – είχε ως αποτέλεσμα να μην μπορεί να προχωρήσει εγκαίρως η εκτίμηση του ακινήτου και η τελική έγκριση του δανείου.

Η ενημέρωση που έλαβε από την τράπεζα ήταν σαφής: με το πρόγραμμα να κλείνει, η διαδικασία δεν προλαβαίνει να ολοκληρωθεί.

Το ερώτημα πλέον είναι απλό και ουσιαστικό: ποιος προστατεύει τους πολίτες που κινήθηκαν καλόπιστα, εμπιστεύθηκαν το πρόγραμμα και δεσμεύτηκαν οικονομικά;

Αν δεν υπάρξει άμεσα μεταβατική πρόβλεψη για όσους έχουν προέγκριση, ενεργό φάκελο ή υπογεγραμμένο προσύμφωνο, τότε το «Σπίτι Μου 2» κινδυνεύει να μείνει στη μνήμη πολλών όχι ως πρόγραμμα στήριξης, αλλά ως μια χαμένη ευκαιρία με πραγματικό οικονομικό κόστος για τις οικογένειες.

Υπενθύμιση από την Κομισιόν: Οι προθεσμίες του RRF δεν αλλάζουν

Αξιωματούχοι της ΕΕ που επισκέφθηκαν την Αθήνα τον Οκτώβριο του 2025, υπογράμμισαν ότι:

• οι προθεσμίες του RRF δεν αλλάζουν
• η Ελλάδα πρέπει να έχει απορροφήσει όλα τα κονδύλια έως Ιούλιο 2026

Με τους σημερινούς ρυθμούς απορρόφησης, υπάρχει πραγματικός κίνδυνος να επιστραφεί σημαντικό μέρος των πόρων.

Η εκρηκτική αρχική ζήτηση δεν μετατράπηκε σε πραγματικές αγορές

Στις 17 Ιανουαρίου 2025, ημέρα έναρξης του προγράμματος:

• καταγράφηκαν 37.000 αιτήσεις επιλεξιμότητας
• μέσα σε τρεις ημέρες έφτασαν τις 50.000
• και σύντομα ξεπέρασαν τις 90.000

Το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας δήλωσε ότι περίπου 60.000 διαθέσιμα ακίνητα βρίσκονται εντός της περιμέτρου του προγράμματος, εκ των οποίων 32.000 στην Αττική.

Ωστόσο, η πραγματικότητα της αγοράς δείχνει το αντίθετο: η προσφορά κατάλληλων οικογενειακών κατοικιών είναι ελάχιστη και συρρικνώνεται.

ECOFIN 2025: η ενίσχυση μόνο της ζήτησης ανεβάζει τις τιμές

Η Κομισιόν επισημαίνει ότι:

• οι πολιτικές που ενισχύουν μόνο τη ζήτηση (όπως επιδοτήσεις ενοικίων ή δανείων) οδηγούν σε εκτόξευση των τιμών
• οι χώρες που συγκράτησαν το κόστος προχώρησαν σε δομικές μεταρρυθμίσεις: αύξηση παραγωγής νέων κατοικιών, ενίσχυση κοινωνικού αποθέματος, ταχεία αδειοδότηση και σύγχρονο χωροταξικό σχεδιασμό

Το «Σπίτι Μου 2» δεν περιλαμβάνει καμία ουσιαστική παρέμβαση στην προσφορά – και αυτό αποτελεί τη ρίζα του προβλήματος.

Διαθεσιμότητα κατοικιών έως 150.000€ & 200.000€: από χαμηλή σε ακόμη χαμηλότερη

Τα στοιχεία από τις αναρτημένες αγγελίες δείχνουν ότι η διαθεσιμότητα κατοικιών 85-150 τ.μ., άνω του 1ου ορόφου, κατασκευής έως το 2007, με δύο υπνοδωμάτια και τιμή έως 150.000 ευρώ και 200.000 ευρώ, μειώθηκε σημαντικά μέσα στο 2025.

Η προσφορά, επομένως, όχι μόνο δεν επαρκεί αλλά μειώνεται.

Τα περισσότερα διαθέσιμα ακίνητα:

• είναι μικρά για οικογένειες,
• βρίσκονται σε υποβαθμισμένες περιοχές,
• ή απαιτούν εκτεταμένες ανακαινίσεις, άρα πρόσθετη χρηματοδότηση.

Τα λίγα ποιοτικά ακίνητα απορροφώνται άμεσα από επενδυτές ή αγοραστές με ρευστό, καθιστώντας τους δικαιούχους του προγράμματος ουσιαστικά «ουραγούς» στην αγορά.

Γιατί το «Σπίτι Μου 2» είχε ανάγκη στροφής προς την ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας – Ποια λύση είχαμε προτείνει

Από την πρώτη στιγμή είχαμε αναφέρει ότι: το «Σπίτι Μου 2» κινδυνεύει να μην εξυπηρετήσει τους πραγματικούς ωφελούμενους, καθώς στηρίζεται αποκλειστικά στην ενίσχυση της ζήτησης σε μια αγορά όπου η προσφορά είναι ήδη εξαιρετικά περιορισμένη. Για τον λόγο αυτό, είχαμε προτείνει μια ουσιαστική διεύρυνση του προγράμματος, ώστε να ενισχύεται η παραγωγή νέας κατοικίας και όχι μόνο η χρηματοδότηση παλαιών ακινήτων. Συγκεκριμένα, είχαμε εισηγηθεί:

• Ανέγερση κατοικίας σε ιδιόκτητο οικόπεδο, ή σε οικόπεδο που έχει παραχωρηθεί στον δικαιούχο μέσω γονικής παροχής.
• Ανέγερση κατοικίας μέσω του δικαιώματος υψούν, δηλαδή αξιοποίηση του συντελεστή δόμησης για κατασκευή νέων ορόφων μέχρι την πλήρη εξάντλησή του.
• Αποπεράτωση ημιτελών κατοικιών, ιδιόκτητων ή παραχωρημένων μέσω γονικής παροχής, οι οποίες παραμένουν αδρανείς λόγω έλλειψης πόρων.

Μια τέτοια τροποποίηση του προγράμματος θα οδηγούσε σε πραγματική αύξηση του οικιστικού αποθέματος, θα περιόριζε την άνοδο των τιμών και θα επέτρεπε στους δικαιούχους να αποκτήσουν νεόδμητες, σύγχρονες κατοικίες, αντί για ακίνητα 40–50 ετών που απαιτούν εκτεταμένες και κοστοβόρες ανακαινίσεις.

Το «ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ 2» Αφορούσε τελικά τους οικονομικά ευάλωτους νέους;

Οι απαιτήσεις για ίδια κεφάλαια ήταν ιδιαίτερα υψηλές, ειδικά όταν η αξία του ακινήτου υπερέβαινε το μέσο δάνειο των 125.000 ευρώ. Ενδεικτικά παραδείγματα:

• Για κατοικία αξίας 000 ευρώ, ο δικαιούχος θα χρειαστεί είτε τουλάχιστον 70.000 ευρώ ίδια κεφάλαια(αν μπορεί να εξασφαλίσει δάνειο 180.000 ευρώ), είτε ακόμη και 125.000 ευρώ ίδια συμμετοχή εφόσον λάβει μόνο το μέσο ποσό δανείου (125.000 ευρώ).
• Για κατοικία αξίας 000 ευρώ, απαιτούνται 75.000 ευρώ ίδια κεφάλαια, με βάση το ίδιο επίπεδο τραπεζικής χρηματοδότησης.
• Ακόμα και για ακίνητο 000 ευρώ, κατάλληλο για οικογένεια, ο αγοραστής πρέπει να διαθέτει τουλάχιστον 25.000 ευρώαπό ίδιους πόρους – χωρίς να περιλαμβάνονται σε αυτό τα έξοδα μεταβίβασης, φόροι, συμβολαιογραφικά και λοιπά κόστη αγοράς.

Έτσι, το πρόγραμμα τελικά ευνοούσε όσους είχαν ήδη σημαντική οικονομική δυνατότητα. Παράλληλα, η επιδότηση της ζήτησης συνέβαλλε σε περαιτέρω αύξηση των τιμών, μειώνοντας το πραγματικό όφελος των χαμηλών επιτοκίων.

Πώς θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν τα ίδια 2 δισ. ευρώ του προγράμματος «ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ 2» – Η πρόταση που είχαμε καταθέσει ως ουσιαστική λύση

Με τον ίδιο προϋπολογισμό, αντί για ενίσχυση της ζήτησης και δημιουργία νέων δανειοληπτών κυρίως παλαιών κατοικιών, θα μπορούσε να υλοποιηθεί ένα πρόγραμμα κατασκευής νέων κοινωνικών κατοικιών σε οικόπεδα του Δημοσίου (ΥΠΕΘΑ, Δήμοι κ.λπ.).

Με κόστος κατασκευής 1.450 €/τ.μ., τα 2 δισ. ευρώ αντιστοιχούν σε:

• 379.310 τ.μ. νέας δόμησης
• δηλαδή 704 νέες κατοικίες των 70 τ.μ. με δύο υπνοδωμάτια

ή

Με κόστος κατασκευής 1.450 €/τ.μ., τα 2 δισ. ευρώ αντιστοιχούν σε:

• 379.310 τ.μ. νέας δόμησης
• δηλαδή 227 νέες κατοικίες των 85 τ.μ. με δύο υπνοδωμάτια

Οι κατοικίες αυτές θα μπορούσαν:

• να ανήκουν στο Δημόσιο,
• να μισθώνονται με χαμηλό ενοίκιο,
• να αποκτώνται μέσω μοντέλου Rent-to-Own,
• να καλύπτουν πραγματικές οικογενειακές ανάγκες, χωρίς αντιπαροχή σε ιδιώτες.

Η απαλλαγή από ΦΠΑ στα υλικά θα μείωνε ακόμη περισσότερο το κόστος.

Παράδειγμα: Το στεγαστικό πρόγραμμα του ΥΠΕΘΑ

Το Υπουργείο Εθνικής Άμυνας υλοποιεί ήδη πρόγραμμα με:

• 454 νέες κατοικίες,
• 030 εκσυγχρονισμένες υφιστάμενες,
• συνολικά 484σύγχρονες κατοικίες.

Με συνολικό κόστος 1,7 δισ.€, το μέσο κόστος ανά κατοικία είναι μόλις 97.231€.

Απόδειξη ότι η κατασκευή νέων κατοικιών είναι απολύτως εφικτή.

Μια εναλλακτική με πραγματικό κοινωνικό αντίκτυπο

Με απλά λόγια:

• αντί για 000 εν δυνάμει νέους δανειολήπτεςπαλαιών κατοικιών,
• η χώρα θα μπορούσε να έχει 704 εν δυνάμει νέους ιδιοκτήτες νεόδμητων κατοικιών 70 τ.μ., ή 17.484 ιδιοκτήτες νεόδμητων κατοικιών 85 τ.μ.,
• και παράλληλα να αυξάνει ουσιαστικά το οικιστικό της απόθεμα.

Από τις παρατάσεις και τις αλλαγές κριτηρίων, στην ανάγκη για μια πραγματική στεγαστική πολιτική

Οι παρατάσεις, οι διαδοχικές αλλαγές κριτηρίων και τελικά η πρόωρη διακοπή δεν έλυσαν το πρόβλημα,  απλώς ανέδειξαν τις βαθιές δομικές αδυναμίες ενός προγράμματος που σχεδιάστηκε μακριά από την πραγματικότητα της αγοράς κατοικίας και τις ανάγκες του σήμερα.

Όταν τα μέτρα περιορίζεται μόνο στην ενίσχυση της ζήτησης, χωρίς παράλληλη αύξηση της προσφοράς, η προσιτή κατοικία παραμένει μακρινός στόχος για τη μεγάλη πλειονότητα των νέων ανθρώπων και των οικογενειών τους.

Η Ελλάδα χρειάζεται μια σύγχρονη, ευρωπαϊκού τύπου στεγαστική πολιτική, με έμφαση στην παραγωγή νέων κατοικιών, στην αξιοποίηση ανενεργού αποθέματος, στη θεσμική σταθερότητα και στην προστασία των πολιτών που εμπιστεύονται τα δημόσια προγράμματα.