«Παλέτα» μέτρων επιστρατεύει το υπουργείο Οικονομικών (ΥΠΟΙΚ) έτσι ώστε να βάλει ένα τέλος στη στεγαστική κρίση που καθιστά την ανεύρεση κατοικίας για τις οικογένειες απαγορευτική στις μέρες μας, με την επερχόμενη ΔΕΘ 2024 να αποτελεί ορόσημο για την ημερομηνία αρκετών εξ αυτών.

Και αυτό διότι η κυβέρνηση γνωρίζει πως όταν αμφισβητείται εμπράκτως το δικαίωμα στην κατοικία υπάρχει έντονη κοινωνική δυσαρέσκεια και πολιτικό κόστος, με το ΥΠΟΙΚ να αναλαμβάνει επ’ αυτού ένα κεντρικό ρόλο για τη ρύθμιση της αγοράς των ακινήτων με τον περιορισμό των «παραφωνιών», παλαιών και νέων.

Παράλληλα με την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, το «νοικοκύρεμα» της αγοράς ακινήτων σε όλα τα επίπεδα, συμπεριλαμβανομένων και των βραχυχρόνιων και των μακροχρόνιων μισθώσεων, εντάσσεται και στην ευρύτερη στρατηγική για πάταξη της φοροδιαφυγής και της αύξησης είσπραξης δημοσίων εσόδων.

Τα αμιγώς οικονομικά/φορολογικά μέτρα, μάλιστα, συνδυάζονται με μια σειρά προγραμμάτων υπό την αρμοδιότητα άλλων υπουργείων, στο πλαίσιο της στεγαστικής πολιτικής της κυβέρνησης. Τέτοια είναι το διευρυμένο «Ανακαινίζω-Νοικιάζω», το «Σπίτι μου 2», αλλά και η «Κοινωνική Αντιπαροχή».

Βραχυχρόνιες μισθώσεις

Πιθανότατα το πιο «καυτό» μέτωπο αναφορικά με τα ακίνητα, είναι η ανάγκη ρύθμιση της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Οι περσινές ρυθμίσεις δεν απέδωσαν τα αναμενόμενα, καθώς καταγράφηκε τάση μείωσης τους και «στροφή» τους στις μακροχρόνιες ενοικιάσεις.

Μάλιστα, ακόμη εκκρεμεί η προσφυγή των ιδιοκτητών στο Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ), με την οποία ζητούν να ακυρωθεί η νομοθέτηση από τον Δεκέμβριο του 2023, για την υπό προϋποθέσεις επιβάρυνσή τους με τέλος επιτηδεύματος.

Έτσι, όσοι κατέχουν ακίνητα τα οποία διαθέτουν για βραχυχρόνια μίσθωση, θα πρέπει να πρέπει να αναμένουν όχι μόνο θα συμπεριληφθούν στους μαζικούς ελέγχους της ΑΑΔΕ, οι οποίοι θα εντατικοποιηθούν από το φθινόπωρο, αλλά και το τι θα βγάλει από το «καπέλο» του το οικονομικό επιτελείο, ως νέες παρεμβάσεις στο ρυθμιστικό πλαίσιο της επιχειρηματικής τους δραστηριότητας.

Η κυβέρνηση με τους ελέγχους αναζητεί δηλώσεις ελλιπών ή ψευδών στοιχείων, και αναντιστοιχία ανάμεσα στα όσα ισχύουν πραγματικά, όσα αναρτούν οι ιδιοκτήτες στις πλατφόρμες και όσα δηλώνουν στο ειδικό Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης.

Αν και εφόσον επιβεβαιώνονται παραλείψεις, το πρόστιμο για μη εγγραφή στο Μητρώο ανέρχεται ανά φορολογικό έτος στο 50% των ακαθαρίστων εσόδων του τελευταίου φορολογικού έτους και κατ’ ελάχιστο 5.000 ευρώ.

Στο επιχειρησιακό σχέδιο της ΑΑΔΕ αναφέρει πως η συγκεκριμένη διαδικασία θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί έως τον Δεκέμβριο 2024, καθώς πρόκειται για χρονοβόρες διαδικασίες διασταύρωσης στοιχείων, συμπεριλαμβανομένων καταθέσεων, κινήσεων καρτών κλπ.

Ωστόσο, η ΑΑΔΕ δεν θα μείνει εκεί, καθώς το φθινόπωρο αναμένονται και οι νέες νομοθετικές ρυθμίσεις για το πλαίσιο της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Συγκεκριμένα, τα μέτρα που έχουν προαναγγελθεί είναι:

• Nέα χρονικά όρια στις μισθώσεις ακινήτων στις 90 ημέρες ενώ για τα μικρά νησιά στις 60 ημέρες.
• Επιπλέον θα απαγορευτεί η εκμίσθωση άνω των δύο ακινήτων σε ένα μοναδικό ΑΦΜ.
• Τέλος, θα τεθεί πλαφόν στον αριθμό ακινήτων που θα εκμισθώνονται ανά δήμο με βάση τις ανάγκες για στέγαση, το ύψος των ενοικίων και τον αριθμό των ακινήτων που διατίθενται προς βραχυχρόνια μίσθωση, όπως τις καταγράφουν οι αρμόδιοι φορείς.

Μητρώο Ακινήτων και μακροχρόνιες μισθώσεις

Ταυτόχρονα, ωστόσο, με την προσπάθεια αποτροπής των ιδιοκτητών να διαθέτουν τα ακίνητα τους σε πλατφόρμες τύπου AirBnB, με την εφαρμογή αντικινήτρων, το οικονομικό επιτελείο θα ενισχύσει την τάση επιστροφής τους στις μακροχρόνιες ενοικιάσεις, την ίδια στιγμή που και σε αυτό το επίπεδο θα βάλει τάξη με την εφαρμογή ενός νέου «μοντέλου».

Συγκεκριμένα, για πρώτη φορά αναμένεται να δημιουργηθεί Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, στα πρότυπα ξένων κρατών, στο οποίο θα καταγράφονται βασικά στοιχεία των ακινήτων όπως επιφάνεια, θέση, όροφος, αν είναι ηλεκτροδοτούμενο, ημιτελές, κενό, το ποσό συνιδιοκτησίας καθώς και άλλες πληροφορίες όπως εάν τα ακίνητα είναι μισθωμένα ή δωρεάν παραχωρημένα, τα ποσά των μισθωμάτων και τα στοιχεία των ενοικιαστών.

Για την επιβεβαίωση αυτών θα γίνονται διασταυρώσεις στοιχείων από διαφορετικές υπηρεσίες και βάσεις δεδομένων καθώς και φορολογικών δεδομένων. Έτσι, στόχος είναι να δοθεί ένα χτύπημα στη φοροδιαφυγή καθώς θα εντοπίζονται εύκολα οι ιδιοκτήτες που έχουν αποκρύψει ακίνητα ή έχουν δηλώσει μικρότερη επιφάνεια για να γλυτώσουν ΕΝΦΙΑ, φόρο εισοδήματος, τεκμήρια, δημοτικά τέλη, ΤΑΠ κ.α. ή και να αποφύγουν τις κυρώσεις για αυθαίρετες κατασκευές.

Επίσης με το νέο ψηφιακό εργαλείο θα υπάρχει η δυνατότητα να διασταυρώνει άμεσα τα ακίνητα που δηλώνονται ως εκμισθούμενα καθώς και τα ποσά των ενοικίων που εισπράττονται και δηλώνονται από τους ιδιοκτήτες και τους ενοικιαστές.

Η συγκεκριμένη κίνηση είχε προαναγγελθεί από την περσινή χρονιά και από τον Διοικητή της ΑΑΔΕ, κ. Γιώργο Πιτσιλή, και τώρα είναι έτοιμη για να μπει στην τελική της ευθεία.

Στην ατζέντα της κυβέρνησης, ωστόσο, πέραν της πάταξης της φοροδιαφυγής, μπαίνουν και «θετικά» μέτρα που έχουν ως στόχο να στρέψουν τους ιδιοκτήτες ακινήτων να διαθέσουν τα σπίτια τους σε μακροχρόνιες ενοικιάσεις καθώς γνώμονας είναι η ανάγκη αύξησης του αποθέματος κατοικιών που θα αυξάνει την προσφορά στέγης και ρίξει τα διογκωμένα ενοίκια. Στα πλαίσια αυτά, στη ΔΕΘ αναμένονται να γίνουν σημαντικές ανακοινώσεις από τον Κυριάκο Μητσοτάκη.

Παράλληλα με την αναγγελία νέων μέτρων για ενοικιάσεις τύπου AirBnB, αναμένεται να ανακοινωθεί η παροχή επιπρόσθετων κινήτρων και χρηματοδότησης προς τους ιδιοκτήτες ακινήτων προκειμένου να ανοίξουν τα κλειστά ακίνητα τους και να τα ρίξουν στην αγορά, όπως είναι, μεταξύ άλλων, και το Ανακαινίζω Νοικιάζω.

Επιπλέον, στο τραπέζι είναι η μείωση των φορολογικών συντελεστών για τη φορολόγηση εισοδημάτων από ενοίκια από 15% σε 7,5% όταν το εισόδημα είναι έως 12.000 ευρώ, ενώ για την κατηγορία εισοδήματος από 12.001 ευρώ έως 35.000 ευρώ, ο συντελεστής 35% θα μειωθεί στο 17,5%.

Golden Visa

Εντωμεταξύ, από 1η Σεπτεμβρίου τίθεται σε εφαρμογή το νέο πλαίσιο για την Golden Visa, το οποίο και ψηφίστηκε πέρυσι.

Συγκεκριμένα, από το φετινό φθινόπωρο ξεκινάν να ισχύουν τα νέα όρια για τη χορήγηση άδειας διαμονής διάρκειας 5 ετών σε πολίτες τρίτων χωρών.

Έτσι, από τον Σεπτέμβριο τα νέα όρια που θα ισχύσουν είναι:

• Στην Περιφέρεια Αττικής, τις Περιφερειακές Ενότητες Θεσσαλονίκης, Μυκόνου και Σαντορίνης και στα νησιά με πληθυσμό πάνω από 3.100 κατοίκους, η αξία της ακίνητης περιουσίας που πρέπει να κατέχει ο ενδιαφερόμενος αυξάνεται στις 800.000 ευρώ.
• Στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας η αξία της ακίνητης περιουσίας διαμορφώνεται στις 400.000 ευρώ. Σε κάθε περίπτωση, η επένδυση πρέπει να γίνει σε ένα ακίνητο (όχι σε περισσότερα ακίνητα μικρότερης αξίας) επιφάνειας τουλάχιστον 120 τ.μ.
• Επιτρέπεται η αγορά ποσοστού εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας ακινήτου, η ελάχιστη αξία του οποίου διαμορφώνεται αντίστοιχα στις 800.000 και 400.000 ευρώ.
• Για κτίρια που έχουν σήμερα διαφορετική χρήση και μετατρέπονται σε κατοικίες, το ελάχιστο ύψος επένδυσης διαμορφώνεται στις 250.000 ευρώ. Η μετατροπή της χρήσης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή του αιτήματος για τη χορήγηση της άδειας διαμονής.
• Στις 250.000 ευρώ καθορίζεται επίσης το όριο αν πρόκειται για επένδυση σε διατηρητέο κτίριο που είναι προς αποκατάσταση. Να σημειωθεί ότι για τις αλλαγές χρήσης, δηλαδή από π.χ. βιομηχανική σε οικιστική κ.λπ., όπως και για τα διατηρητέα, δεν προβλέπονται ελάχιστα όρια τετραγωνικών για τα προς πώληση ακίνητα.

Φοροελαφρύνσεις και μπόνους για την ανανέωση του «γερασμένου» στεγαστικού αποθέματος

Άλλο ένα μέτωπο στο οποίο στοχεύει, ξεκινώντας από τον προηγούμενο χειμώνα, η κυβέρνηση είναι να ανανεώσει ένα γηράσκον κτιριακό απόθεμα, το οποίο έχει μάλιστα ως αποτέλεσμα πολλά από αυτά τα σπίτια να βγαίνουν στην αχρηστία και να δηλώνονται ως κλειστά.

Το ζήτημα έθιξε πρόσφατα με επιστολή της προς τον πρωθυπουργό και η ΠΟΜΙΔΑ, στην οποία αναφέρει πως η αύξηση του αριθμού κενών κατοικιών οφείλεται κατά κύριο λόγο στην παλαίωση του κτιριακού δυναμικού και στην οικονομική αδυναμία των ιδιοκτητών τους να ανακαινίσουν, λειτουργικά και ενεργειακά, τα διαμερίσματα των προηγουμένων δεκαετιών, ώστε να μπορεί να προσφερθούν αξιοπρεπώς στην αγορά για νέες μισθώσεις κύριας κατοικίας. Η επιστολή της ΠΟΜΙΔΑ έρχεται μάλιστα ως απάντηση σε σενάρια για αύξηση του ΕΝΦΙΑ στα «κλειστά» ακίνητα.

Από την πλευρά της, η ηγεσία του ΥΠΟΙΚ και της ΑΑΔΕ, από 1 Ιανουαρίου 2024, ανταμείβει όσους ανακαινίζουν τις κατοικίες τους, και πληρώνουν ηλεκτρονικά γι’ αυτό. Ο στόχος είναι διττός: και η ανανέωση του αποθέματος που θα ρίξει περισσότερα σπίτια στην αγορά και ο περιορισμός της φοροδιαφυγής.

Έτσι, δίνεται η ευκαιρία στους ιδιοκτήτες ακινήτων να επωφεληθούν με φορολογικές εκπτώσεις ύψους έως και 16.000 ευρώ για 5 χρόνια, ή αλλιώς με ετήσιο μπόνους έως 3.200 ευρώ, έχουν όσοι πολίτες προχωρούν σε ανακαίνιση ακινήτων υπό την προϋπόθεση της ηλεκτρονικής πληρωμής.

Οι δαπάνες που συμπεριλαμβάνονται στη σχετική ρύθμιση, αφορούν στην αγορά αγαθών και τη υπηρεσιών για την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση κτιρίων, και μειώνουν κατανεμημένες σε βάθος 5 ετών, τον φόρο εισοδήματος των φυσικών προσώπων, μέχρι του αναλογούντος για κάθε έτος φόρου, με μέγιστο ποσό τα 16.000 ευρώ.