Το ζήτημα των κενών ακινήτων στην Ελλάδα αποτελεί μία από τις μεγαλύτερες αντιφάσεις της σύγχρονης στεγαστικής κρίσης. Από τη μία πλευρά, τα ενοίκια αυξάνονται διαρκώς και η εύρεση προσιτής κατοικίας γίνεται όλο και δυσκολότερη, ιδιαίτερα για νέους και ευάλωτες ομάδες. Από την άλλη, περισσότερες από 700.000 κατοικίες παραμένουν κενές, εκτός αγοράς, χωρίς να αξιοποιούνται. Το πρόβλημα δεν είναι απλώς ποσοτικό, αλλά βαθιά διαρθρωτικό, και συνδέεται με την αδυναμία της πολιτικής να κινητοποιήσει αποτελεσματικά το υπάρχον κτιριακό απόθεμα. Η εικόνα αυτή δημιουργεί μια ιδιότυπη «τεχνητή έλλειψη» κατοικιών. Δηλαδή, ενώ υπάρχουν σπίτια, αυτά δεν φτάνουν ποτέ στους πολίτες που τα χρειάζονται. Το αποτέλεσμα είναι η συνεχής πίεση στις τιμές των ενοικίων, η αύξηση της στεγαστικής ανασφάλειας και η επιδείνωση των κοινωνικών ανισοτήτων.

Γράφει ο Μάνος Κρανίδης *

Το μέγεθος και η κατανομή του προβλήματος

Τα κενά ακίνητα δεν αφορούν μόνο σε μικρούς ιδιοκτήτες, όπως συχνά θεωρείται. Αντίθετα, η κατανομή τους αποκαλύπτει ένα πιο σύνθετο τοπίο. Ένα μεγάλο ποσοστό ανήκει πράγματι σε ιδιώτες, οι οποίοι,  στην πλειοψηφία τους, είτε δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να τα ανακαινίσουν είτε αποφεύγουν την ενοικίαση λόγω ρίσκου. Ωστόσο, σημαντικός αριθμός ακινήτων βρίσκεται επίσης στα χέρια του Δημοσίου, των τραπεζών, των επενδυτικών funds και διαφόρων ιδρυμάτων. Το Δημόσιο διαθέτει χιλιάδες ακίνητα που παραμένουν αναξιοποίητα για χρόνια, συχνά σε περιοχές με υψηλή ζήτηση, σε μια διαχρονική μεγάλη αποτυχία των κυβερνήσεων και της σημερινής. Οι τράπεζες έχουν αποκτήσει μεγάλο αριθμό κατοικιών μέσω πλειστηριασμών, ενώ τα funds και οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων συγκεντρώνουν συνεχώς νέα χαρτοφυλάκια. Παράλληλα, ιδρύματα και οργανισμοί κατέχουν ακίνητη περιουσία που δεν αξιοποιείται ενεργά. Αυτό σημαίνει ότι η λύση δεν μπορεί να βασιστεί μόνο στους ιδιώτες, αλλά απαιτεί συνολική ενεργοποίηση όλων των κατόχων.

Γιατί παραμένουν κενά τα ακίνητα

Οι λόγοι για τους οποίους τα ακίνητα μένουν κενά είναι πολλοί και αλληλένδετοι. Πρώτον, το υψηλό κόστος ανακαίνισης αποτελεί βασικό εμπόδιο, ειδικά για παλαιά ακίνητα που χρειάζονται εκτεταμένες εργασίες. Δεύτερον, η φορολογία της ακίνητης περιουσίας δεν συνοδεύεται από επαρκή κίνητρα αξιοποίησης, γεγονός που μειώνει την ελκυστικότητα της ενοικίασης. Τρίτον, οι ιδιοκτήτες αντιμετωπίζουν σημαντικό ρίσκο, καθώς φοβούνται κακοπληρωτές και χρονοβόρες δικαστικές διαδικασίες. Τέταρτον, η γραφειοκρατία εξακολουθεί να αποτελεί εμπόδιο, ιδιαίτερα σε περιπτώσεις δημόσιων ή σύνθετων ιδιοκτησιών. Τέλος, μεγάλοι επενδυτές συχνά επιλέγουν να διατηρούν ακίνητα κενά, αναμένοντας αύξηση των τιμών.

Τα υφιστάμενα μέτρα και τα νέα φορολογικά κίνητρα

 Τα τελευταία χρόνια έχουν εισαχθεί ορισμένα σημαντικά μέτρα που στοχεύουν στην ενεργοποίηση των κενών ακινήτων. Ανάμεσά τους ξεχωρίζουν τα νέα φορολογικά κίνητρα, τα οποία μπορούν να έχουν άμεση επίδραση.

Το σημαντικότερο ίσως μέτρο είναι η απαλλαγή φόρου εισοδήματος από μισθώματα για ακίνητα που ήταν κενά για τουλάχιστον τρία χρόνια. Το μέτρο αφορά κατοικίες έως 120 τετραγωνικά μέτρα, με πολλές εξαιρέσεις, και προβλέπει ότι τα εισοδήματα από ενοίκια δεν φορολογούνται για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Αυτό αυξάνει σημαντικά την καθαρή απόδοση για τον ιδιοκτήτη και λειτουργεί ως ισχυρό κίνητρο για επανένταξη του ακινήτου στην αγορά. Η συμμετοχή όμως είναι μικρή που δείχνει ότι η φορολογική απαλλαγή από μόνη της δεν επαρκεί.

Επίσης, έχει θεσπιστεί η δυνατότητα έκπτωσης δαπανών ανακαίνισης έως 16.000 ευρώ από τον φόρο εισοδήματος για τα επόμενα 5 έτη. Το μέτρο αυτό ισχύει για όλα τα ακίνητα και μειώνει ουσιαστικά το πραγματικό κόστος επένδυσης. Όταν συνδυαστεί με την απαλλαγή φόρου μισθωμάτων, δημιουργεί ένα πιο ελκυστικό οικονομικό πλαίσιο.

Παράλληλα, σημαντικό ρόλο στη βελτίωση του κτιριακού αποθέματος παίζει και το πρόγραμμα «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου», το οποίο παρέχει άτοκα δάνεια έως 25.000 ευρώ για ενεργειακή και λειτουργική αναβάθμιση κατοικιών. Το πρόγραμμα απευθύνεται σε ιδιοκτήτες που επιθυμούν να προχωρήσουν σε παρεμβάσεις όπως θερμομόνωση, αντικατάσταση κουφωμάτων, αναβάθμιση συστημάτων θέρμανσης ή άλλες εργασίες βελτίωσης, χωρίς την επιβάρυνση επιτοκίου. Με αυτόν τον τρόπο μειώνεται σημαντικά το κόστος χρηματοδότησης των εργασιών, διευκολύνοντας την ανακαίνιση ακόμη και για νοικοκυριά με περιορισμένη ρευστότητα. Αν και το πρόγραμμα δεν στοχεύει αποκλειστικά στα κενά ακίνητα, μπορεί να λειτουργήσει συμπληρωματικά, ενισχύοντας την προσπάθεια επαναφοράς παλαιών κατοικιών στην αγορά, ιδιαίτερα όταν συνδυάζεται με φορολογικά κίνητρα και επιδοτήσεις ανακαίνισης.

Τα προγράμματα «Σπίτι μου Ι» και «Σπίτι μου ΙΙ» αποτελούν βασικούς πυλώνες της στεγαστικής πολιτικής, με στόχο τη διευκόλυνση της πρόσβασης των νέων σε ιδιόκτητη κατοικία μέσω ευνοϊκής χρηματοδότησης. Το πρώτο πρόγραμμα προσέφερε χαμηλότοκα ή άτοκα στεγαστικά δάνεια για αγορά πρώτης κατοικίας και γνώρισε πολύ μεγάλη ζήτηση, οδηγώντας σε ταχεία απορρόφηση των διαθέσιμων πόρων. Το «Σπίτι μου ΙΙ» συνεχίζει στην ίδια κατεύθυνση, με αυξημένο προϋπολογισμό και διευρυμένα κριτήρια, επιδιώκοντας να καλύψει περισσότερους δικαιούχους. Ωστόσο, η έντονη αυτή ενίσχυση της ζήτησης, χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς κατοικιών, έχει σε πολλές περιπτώσεις οδηγήσει σε τεχνητή άνοδο των τιμών, ιδιαίτερα σε ακίνητα που πληρούν τα κριτήρια των προγραμμάτων. Δηλαδή, η υπερβάλλουσα ζήτηση που δημιουργείται από τη μαζική πρόσβαση σε φθηνή χρηματοδότηση πιέζει ανοδικά τις τιμές πώλησης, περιορίζοντας εν μέρει το όφελος για τους δικαιούχους και αναδεικνύοντας την ανάγκη τα προγράμματα αυτά να συνοδεύονται από πολιτικές αύξησης της προσφοράς, όπως η ενεργοποίηση των κενών ακινήτων.

Ωστόσο, τα μέτρα αυτά, αν και θετικά, έχουν ακόμη περιορισμένη εμβέλεια ως συνολικό πλέγμα. Δεν καλύπτουν πλήρως τις μεγάλες ανάγκες ανακαίνισης, δεν έχουν μαζική εφαρμογή αφού εξαιρούν πολλές ομάδες ιδιοκτητών και δεν επηρεάζουν επαρκώς τους μεγάλους κατόχους ακινήτων.

Το νέο πρόγραμμα επιδότησης που αναμένεται

 Σημαντικό ρόλο αναμένεται να παίξει ένα νέο πρόγραμμα επιδότησης ανακαινίσεων, το οποίο βρίσκεται υπό σχεδιασμό. Σύμφωνα με τις κατευθύνσεις που έχουν παρουσιαστεί, το πρόγραμμα θα προβλέπει επιδοτήσεις που μπορεί να φτάνουν το 80% έως 90% του κόστους, με ανώτατα ποσά έως 36.000 ευρώ ανά ακίνητο. Ένα πρόγραμμα σε συνέχεια του προηγούμενου Ανακαινίζω Μισθώνω που είχε καλή συμμετοχή αλλά εξαιρετικά χρονοβόρες διαδικασίες.

Η στόχευση αφορά κυρίως κενά και υποβαθμισμένα ακίνητα, τα οποία σήμερα είναι εκτός αγοράς. Παράλληλα, θα υπάρχει υποχρέωση διάθεσης των κατοικιών για ενοικίαση μετά την ανακαίνιση. Αν εφαρμοστεί σε μεγάλη κλίμακα, το πρόγραμμα αυτό μπορεί να οδηγήσει σε σημαντική αύξηση της προσφοράς κατοικιών.

Η ανάγκη για πολύ μεγαλύτερη χρηματοδότηση

 Παρά τα θετικά βήματα, η κλίμακα του προβλήματος απαιτεί πολύ μεγαλύτερες παρεμβάσεις. Δεν αρκούν μεμονωμένα προγράμματα περιορισμένου προϋπολογισμού. Χρειάζεται μια συντονισμένη προσπάθεια με σημαντική χρηματοδότηση, που θα επιτρέψει την ανακαίνιση δεκάδων χιλιάδων κατοικιών μέσα σε σύντομο χρονικό διάστημα. Η επόμενη διετία είναι καθοριστική. Αν δεν επενδυθούν σημαντικοί πόροι τώρα, τα περισσότερα κενά ακίνητα θα παραμείνουν ανενεργά και η στεγαστική κρίση θα ενταθεί. Η επένδυση σε ανακαινίσεις δεν είναι απλώς κοινωνική πολιτική, αλλά και οικονομική στρατηγική, καθώς ενισχύει την απασχόληση και την ανάπτυξη.

Το κρίσιμο ζήτημα της εφαρμογής

 Ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα των προηγούμενων προγραμμάτων ήταν η γραφειοκρατία. Πολύπλοκες διαδικασίες, καθυστερήσεις στις εγκρίσεις και δυσκολία πρόσβασης απέτρεψαν πολλούς ιδιοκτήτες από τη συμμετοχή. Για να έχουν επιτυχία τα νέα μέτρα, πρέπει να εφαρμοστούν με απλότητα και ταχύτητα. Αυτό σημαίνει ψηφιακές αιτήσεις, αυτόματους ελέγχους μέσω φορολογικών στοιχείων, γρήγορη έγκριση και άμεση εκταμίευση. Ιδιαίτερα σημαντική είναι η δυνατότητα προκαταβολής, ώστε να μπορούν οι ιδιοκτήτες να ξεκινήσουν τις εργασίες χωρίς ίδια κεφάλαια.

Η ανάγκη ενεργοποίησης μεγάλων κατόχων

 Παράλληλα, είναι απαραίτητο να ενεργοποιηθούν και οι μεγάλοι κάτοχοι ακινήτων. Το Δημόσιο πρέπει να αξιοποιήσει άμεσα την ακίνητη περιουσία του, μέσω συνεργασιών ή προγραμμάτων κοινωνικής κατοικίας. Οι τράπεζες και τα funds θα πρέπει να ενταχθούν ενεργά στην αγορά ενοικίασης, αξιοποιώντας τα ακίνητα που κατέχουν. Χωρίς τη συμμετοχή αυτών των φορέων, η αύξηση της προσφοράς θα παραμείνει περιορισμένη και η αγορά δεν θα μπορέσει να ισορροπήσει. Πρέπει να ενεργοποιηθούν πολιτικές και μέτρα πίεσης για την αξιοποίηση των ακινήτων αυτών.

Συμπέρασμα

Η Ελλάδα δεν έχει έλλειψη κατοικιών, αλλά έλλειψη ενός ολοκληρωμένου αποτελεσματικού πλαισίου που να τις ενεργοποιούν. Τα νέα φορολογικά κίνητρα, όπως η απαλλαγή φόρου μισθωμάτων για κενά ακίνητα και η έκπτωση δαπανών ανακαίνισης, αποτελούν σημαντικά βήματα. Το ίδιο ισχύει και για τα νέα προγράμματα επιδότησης που σχεδιάζονται. Ωστόσο, η πραγματική λύση απαιτεί μεγαλύτερη φιλοδοξία. Χρειάζονται μαζικές επενδύσεις, ισχυρά κίνητρα, απλοποίηση διαδικασιών και ενεργοποίηση όλων των κατόχων ακινήτων. Μόνο έτσι μπορεί να αξιοποιηθεί το τεράστιο απόθεμα των κενών κατοικιών και να αντιμετωπιστεί ουσιαστικά η στεγαστική κρίση. Τα σπίτια υπάρχουν. Το ζητούμενο είναι να ανοίξουν άμεσα και μαζικά, ώστε να καλύψουν τις πραγματικές ανάγκες της κοινωνίας.

*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY»,Γραμματέας Ενημέρωσης μέλος ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ, Πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου,www.kramaproperty.com