Σημαντικές ανατιμήσεις στο μέσο κόστος οικοδομής σημειώνονται στην κτηματαγορά, ως απόρροια των εχθροπραξιών στη Μέση Ανατολή, με τις αυξήσεις στις τιμές δομικών υλικών να κυμαίνονται στο 20%, όταν μόνο κατά την περίοδο από το 2021 μέχρι και τον Φεβρουάριο του 2026 -πριν ξεσπάσει η πολεμική σύρραξη- ο δείκτης τιμών υλικών κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών είχε ήδη σημειώσει αύξηση κατά 29,85%.
Την ίδια στιγμή, πηγές της αγοράς εντοπίζουν δυσκολίες στην υποβολή παραγγελιών, καθώς όλο και περισσότεροι προμηθευτές αρνούνται να δεσμευτούν για τη διαθεσιμότητα και την ποσότητα των υλικών, αλλά και για το κόστος, δημιουργώντας αμφιβολίες για τη σταθερότητα των τιμών στα οικοδομικά υλικά το προσεχές διάστημα. Οι αυξήσεις αυτές έρχονται να προστεθούν σε ένα ήδη υψηλό επίπεδο τιμών, μετά την ενεργειακή κρίση που προκάλεσε ο πόλεμος στην Ουκρανία.
Οπως αναφέρουν εργολάβοι που αναπτύσσουν δραστηριότητα σε όλη την Ελλάδα, από τότε που ξέσπασε ο πόλεμος το κόστος οικοδομικών υλικών έχει σημειώσει σημαντική άνοδο, με τις αυξήσεις να κυμαίνονται στο 20% και σε ορισμένες περιπτώσεις να ξεπερνούν κατά πολύ ακόμα και αυτό το ποσοστό. Κυριότερες αιτίες αποτελούν η ενεργειακή κρίση και τα προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα, ειδικά μετά τον αποκλεισμό των Στενών του Ορμούζ, που επέφερε σημαντικές αυξήσεις στις πρώτες ύλες και στα μεταφορικά κόστη.
Παραγωγή και μεταφορικά
Οι μεγαλύτερες ανατιμήσεις μετά την έναρξη του πολέμου, που αφορούν την περίοδο τέλη Φεβρουαρίου-Μαρτίου 2026, εντοπίζονται στα μέταλλα, όπως ο χάλυβας και το αλουμίνιο, στο τσιμέντο, στα τούβλα, στο γυαλί και σε διάφορα δομικά χημικά, όπως στεγανωτικά και πολυουρεθάνες, απαραίτητες πρώτες ύλες για την κατασκευή κτιρίων. Το φαινόμενο είναι παγκόσμιο, καθώς, σε σχέση με το προηγούμενο έτος, οι διεθνείς τιμές στο αλουμίνιο σημείωσαν αλματώδη αύξηση σε σχέση με το προηγούμενο έτος, οι τιμές των προϊόντων χαλυβουργίας αυξήθηκαν λίγο πάνω από το 20%, ενώ κατακόρυφη άνοδο σημείωσαν και οι τιμές πετρελαίου και ντίζελ κίνησης, επηρεάζοντας άμεσα το κόστος παραγωγής και μεταφοράς όλων των υλικών.
Για το προσεχές διάστημα, εκπρόσωποι της αγοράς εκτιμούν ότι υψηλές τιμές ή και νεότερες ανατιμήσεις θα υπάρξουν στα δομικά υλικά η πρώτη ύλη των οποίων έχει μεγαλύτερη εξάρτηση από τα ορυκτά καύσιμα. Σε αυτή την κατηγορία ανήκουν τα πλαστικά, που αποτελούν παράγωγο των πετρελαιοειδών, και τα τεχνητά πετρώδη υλικά, όπως είναι τα τούβλα, ενώ αυξήσεις αναμένονται και σε όλο το φάσμα των υλικών, από τον χάλυβα και το τσιμέντο μέχρι τον σίδηρο οπλισμού και τα αλουμίνια. Σχολιάζοντας μάλιστα την επόμενη ημέρα, εκτιμούν ότι το πρόβλημα του υψηλού κόστους θα αργήσει να αποκατασταθεί, ακόμα και μετά την παύση του πολέμου. Και ενώ οι τιμές στα οικοδομικά υλικά μετά την έναρξη του πολέμου στο Ιράν εισήλθαν σε τροχιά εκρηκτικών αυξήσεων, ο γενικός δείκτης τιμών υλικών κατασκευής νέων κτιρίων-κατοικιών που μελετά η Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛΣΤΑΤ) κατέγραφε ήδη ανοδική πορεία, ακόμα και πριν από την πλήρη κλιμάκωση, επιβεβαιώνοντας τα υψηλά κόστη στις νεόδμητες κατασκευές και την ανοδική πορεία που ακολουθούν τα τελευταία χρόνια.
Ειδικότερα, με βάση στοιχεία που δημοσιοποίησε πρόσφατα η ΕΛΣΤΑΤ, ο γενικός δείκτης τιμών υλικών κατασκευής νέων κτιρίων-κατοικιών, ένας σταθμισμένος μέσος όρος 85 κατηγοριών υλικών, σημείωσε αύξηση 2,5% τον Φεβρουάριο του 2026 σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του Φεβρουαρίου του 2025, έναντι αύξησης 4% που σημειώθηκε κατά τη σύγκριση των αντίστοιχων δεικτών το 2025 με το 2024. Οι ανατιμήσεις που σημειώθηκαν αφορούσαν τις εξής κατηγορίες οικοδομικών υλικών: αγωγούς χάλκινους (7%), κουφώματα αλουμινίου (4,3%), πλαστικούς σωλήνες (4,1%), τούβλα (4%), ντουλάπες ξύλινες (3,9%), έτοιμο σκυρόδεμα (3,7%), πίνακες διανομής ηλεκτρικού ρεύματος (3,6%), ηλιακούς θερμοσίφωνες (3,2%), ηλεκτρική ενέργεια (3%), σωλήνες πλαστικούς, συνθετικούς, ινοτσιμέντου (2,8%), πλακίδια γενικά, δαπέδου, τοίχου (2,6%), πλαστικό, ακρυλικό, νερού (2,5%), τσιμέντο (2,2%) και μαρμαρόπλακες (2,1%).
Η νέα πραγματικότητα
Μετά την έναρξη του πολέμου στη Μέση Ανατολή οι κυριότερες αυξήσεις αφορούσαν τα προϊόντα χάλυβα και αλουμινίου που παρουσίασαν κατακόρυφη άνοδο, με τα ελάσματα αλουμινίου να αυξάνονται έως και 39,1% και τα προϊόντα χάλυβα κατά 20,9%. Κάτι ανάλογο ισχύει και για υλικά που απαιτούν υψηλή ενέργεια για την παραγωγή τους, όπως τσιμέντο, τούβλα και γυαλί, που σημείωσαν επίσης μεγάλες αυξήσεις, δεδομένου ότι οι τιμές του πετρελαίου και του φυσικού αερίου εκτινάχθηκαν. Σημαντικές αυξήσεις σημειώθηκαν και στην κατηγορία των δομικών χημικών, όπως στεγανωτικά και πολυουρεθάνες, κατηγορίες που οι τιμές τους αυξήθηκαν από 15% έως 24%, ενώ και η αστάθεια στις θαλάσσιες μεταφορές αύξησε το κόστος παράδοσης των υλικών.
Μάλιστα, όπως διαπιστώνουν πηγές από τον κατασκευαστικό κλάδο, οι αυξήσεις αυτές έρχονται να προστεθούν σε ένα ήδη υψηλό επίπεδο τιμών μετά την ενεργειακή κρίση που προκάλεσε ο πόλεμος στην Ουκρανία, με την τρέχουσα σύγκρουση στη Μέση Ανατολή να επιδεινώνει την κατάσταση.
Πλήγμα στα νεόδμητα
Φθάνοντας στο τελικό στάδιο για την παράδοση μιας νεόδμητης κατοικίας, μετά τις εκρηκτικές αυξήσεις στα οικοδομικά υλικά, ευνόητο είναι ότι και οι τιμές πώλησης ακολουθούν ανάλογη πορεία. Η Eurostat διαπιστώνει ότι μεταξύ του χρονικού διαστήματος 2010 με 2024 οι τιμές πώλησης κατοικιών στην Ευρωπαϊκή Ενωση αυξήθηκαν συνολικά κατά περίπου 53%, βάσει του δείκτη τιμών κατοικιών (HPI – House Price Index), γεγονός που αποτυπώνει τη σταθερή άνοδο στην αγορά κατοικίας στην πλειονότητα των κρατών-μελών.
Σε αυτό το περιβάλλον, η ελληνική κτηματαγορά εμφανίζει σαφώς ισχυρότερη δυναμική κατά την περίοδο που ακολούθησε το τέλος της κρίσης. Ειδικότερα, από το 2017, έτος που σηματοδότησε την έξοδο της αγοράς από την πολυετή ύφεση, έως και το 2025, οι τιμές πώλησης κατοικιών στην Ελλάδα έχουν αυξηθεί σωρευτικά κατά τουλάχιστον 70% έως 83% σε πανελλαδικό επίπεδο, με τις μεγάλες αστικές αγορές να καταγράφουν ακόμη εντονότερη άνοδο. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, στην Αττική και στη Θεσσαλονίκη οι αυξήσεις φθάνουν σε πολλές περιπτώσεις το 90%-100%, ενώ σε επιμέρους περιοχές της Αττικής καταγράφονται σωρευτικές ανατιμήσεις που προσεγγίζουν ή και υπερβαίνουν το 115% σε ορίζοντα οκταετίας.
Αγοραστικό ενδιαφέρον
Με τις νεότερες ανατιμήσεις τιμών στα οικοδομικά υλικά εξαιτίας του πολέμου στη Μέση Ανατολή, οι κατασκευαστές εκφράζουν την ανησυχία τους για το τελικό κόστος στις νεόδμητες κατοικίες, το οποίο να σημειωθεί ότι αυξάνεται σημαντικά εφόσον πρόκειται για πολυτελείς κατασκευές. Σε πολλές περιπτώσεις, οι εργολάβοι δηλώνουν ότι απορροφούν οι ίδιοι το κόστος, προκειμένου να παραδώσουν τα έργα, ενώ άλλοι προειδοποιούν για πιθανές καθυστερήσεις ή διακοπές εργασιών.
«Αυτό που βλέπω στην πράξη μετά την έναρξη του πολέμου στη Μέση Ανατολή δεν είναι πανικός, αλλά αναζήτηση. Ισραηλινοί αγοραστές που είχαν σταματήσει την αναζήτηση ακινήτου λόγω της περιφερειακής αστάθειας επανέρχονται δυναμικά. Το ίδιο και αγοραστές από τις χώρες του Κόλπου και τη βόρεια Αφρική, οι οποίοι ενδιαφέρονται για ακίνητα σε νότια Αθήνα, κέντρο και Αθηναϊκή Ριβιέρα, κυρίως μέσω του προγράμματος Golden Visa, ενώ σταθερό παραμένει το ενδιαφέρον και από τη βόρεια Ευρώπη. Η ζήτηση για ακίνητα ασφαλούς λιμανιού δεν ήταν ποτέ τόσο ισχυρή και η Αθήνα βρίσκεται στο επίκεντρο αυτού του ενδιαφέροντος», αναφέρει χαρακτηριστικά μεσίτης της Ellika Estate.
Οσον αφορά την Αθήνα, κοινή διαπίστωση αποτελεί το γεγονός ότι έχει καταστεί τα τελευταία χρόνια πόλος έλξης ξένων επενδυτών. Με τα πιο πρόσφατα δεδομένα, οι αγοραστές από το εξωτερικό αντιπροσωπεύουν πλέον το 20% με 30% των συναλλαγών εθνικά και πάνω από το 30% σε κεντρικές και τουριστικές περιοχές. Καθοριστικό παράγοντα αποτελεί και ο τουρισμός, ο οποίος κατέγραψε ρεκόρ αφίξεων το 2025.
Το μέλλον
Παρά τη γενικότερη ανησυχία στον κατασκευαστικό κλάδο, εκπρόσωποι μεγάλων μεσιτικών γραφείων διαπιστώνουν αυξημένο ενδιαφέρον από ξένους αγοραστές και ζήτηση για ακίνητα στην ελληνική αγορά, αμέσως μετά την έναρξη του πολέμου, ευελπιστώντας ότι η ζήτηση θα διατηρηθεί. Για την επόμενη ημέρα, παράγοντες της αγοράς αναφέρουν ότι, ενώ η ζήτηση για σύγχρονες κατοικίες -ειδικά για νεόδμητα με υψηλή ενεργειακή κλάση και ακίνητα με ενισχυμένα χαρακτηριστικά ασφαλείας αυξάνονται- οι επιπτώσεις από το έκρυθμο διεθνές περιβάλλον αναμένεται να έχουν ως αποτέλεσμα σημαντικές καθυστερήσεις ως προς την κατασκευή νέων ακινήτων.
Ως προς τους εγχώριους αγοραστές, οι εκτιμήσεις για αυξήσεις τιμών λόγω του αυξημένου κόστους των οικοδομικών υλικών και της ενέργειας καθιστούν δυσπρόσιτη την απόκτηση νεόδμητης κατοικίας, στρέφοντας την προσοχή τους σε παλαιότερα ακίνητα. Οπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς, ενώ τα νεόδμητα προτιμώνται για την ποιότητα κατασκευής και την ενεργειακή απόδοση, τα παλαιότερα ακίνητα μπορεί να γίνουν πιο ελκυστικά λόγω χαμηλότερης τιμής σε σχέση με τις «φουσκωμένες» τιμές των νέων.
