Σε μια περίοδο που η αγορά ακινήτων βρίσκεται ήδη υπό πίεση από τη σημαντική φορολογία, τα υψηλά κόστη και τις συνεχείς αλλαγές, η ενεργοποίηση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) από την ΑΑΔΕ έρχεται να προσθέσει ακόμη ένα κρίσιμο – και απαιτητικό – επίπεδο υποχρεώσεων για 7 εκατομμύρια πολίτες. Η φιλοδοξία του εγχειρήματος είναι σαφής: ένα πλήρες, ενιαίο και διαρκώς ενημερωμένο ψηφιακό αρχείο για κάθε ακίνητο στη χώρα. Όμως, πίσω από τη θεωρητική «διαφάνεια», αναδύονται σοβαρά ερωτήματα για τη λειτουργικότητα, τον χρόνο εφαρμογής και κυρίως για το κατά πόσο η κοινωνία είναι έτοιμη να ανταποκριθεί σωστά και άμεσα.

Πώς θα λειτουργεί στην πράξη το ΜΙΔΑ

Το ΜΙΔΑ δεν είναι απλώς μια πλατφόρμα καταχώρησης. Πρόκειται για έναν δυναμικό «ψηφιακό φάκελο», ένα μητρώο του κάθε ακινήτου, στον οποίο θα συγκεντρώνονται και θα διασταυρώνονται αυτόματα στοιχεία από πολλαπλές βάσεις:

• Δηλώσεις Ε9
• Μισθωτήρια συμβόλαια (Taxisnet)
• Εθνικό Κτηματολόγιο
• Στοιχεία παροχών (ρεύμα, πιθανόν νερό)
• Φορολογικές δηλώσεις εισοδήματος
• Στοιχεία ιδιοκτητών  και μισθωτών

Στην οθόνη του χρήστη θα εμφανίζεται ένα πλήρες προφίλ για κάθε ακίνητο: διεύθυνση, επιφάνεια, όροφος, χρήση, ποσοστά συνιδιοκτησίας, στοιχεία ενοικιαστή, διάρκεια μίσθωσης, ακόμη και η κατάσταση ηλεκτροδότησης. Με διάφορες καρτέλες.

Ο ιδιοκτήτης δεν θα δηλώνει απλώς – θα καλείται να επιβεβαιώσει, να διορθώσει και να «συμφωνήσει» με όλα τα παραπάνω δεδομένα. Σε περίπτωση ασυμφωνίας μεταξύ πηγών (π.χ. διαφορετικά τετραγωνικά σε Ε9 και Κτηματολόγιο), το σύστημα θα επισημαίνει το πρόβλημα και θα απαιτεί διόρθωση με το κίνδυνο κυρώσεων.

Στην πράξη, το ΜΙΔΑ θα λειτουργεί ως ένα εργαλείο ελέγχου της ακίνητης περιουσίας, όχι ως μια απλή ενιαία βάση δεδομένων.

Η μεγάλη δυσκολία: μια «άσκηση ακριβείας» για εκατομμύρια

Εδώ εντοπίζεται και το βασικό πρόβλημα.

Η εικόνα που παρουσιάζεται ως «απλή επιβεβαίωση στοιχείων» είναι στην πραγματικότητα μια σύνθετη και τεχνικά απαιτητική διαδικασία, ιδιαίτερα για ένα μεγάλο μέρος των 7 εκατ. ιδιοκτητών.

• Πολλοί πολίτες δεν γνωρίζουν με ακρίβεια τα τετραγωνικά ή τα ποσοστά τους
• Υπάρχουν ακίνητα με παλαιά συμβόλαια, χωρίς πλήρη καταγραφή
• Το Κτηματολόγιο σε πολλές περιοχές παραμένει σε μεταβατικό στάδιο
• Οι διαφορές μεταξύ πραγματικής και δηλωμένης κατάστασης είναι συχνές

Για έναν έμπειρο λογιστή ή μηχανικό ή δικηγόρο, η διαχείριση αυτών των στοιχείων είναι εφικτή. Για έναν ηλικιωμένο ιδιοκτήτη ή για κάποιον χωρίς ψηφιακές δεξιότητες, όμως, η διαδικασία μετατρέπεται σε έναν πραγματικό «γρίφο». Δεν είναι υπερβολή να ειπωθεί ότι ένα μεγάλο ποσοστό των 7 εκατομμυρίων ιδιοκτητών θα χρειαστεί επαγγελματική βοήθεια, με ό,τι αυτό συνεπάγεται σε κόστος και καθυστερήσεις.

Γιατί μια ακόμη πλατφόρμα;

Η βασική κυβερνητική απάντηση είναι ότι μέχρι σήμερα τα δεδομένα ήταν κατακερματισμένα. Αυτό είναι αλήθεια.

Ωστόσο, το ερώτημα παραμένει: Γιατί η ενοποίηση δεν έγινε μέσα από τα ήδη υπάρχοντα συστήματα;

Σήμερα συνυπάρχουν οι ακόλουθες ηλεκτρονικές πλατφόρμες ακίνητων:

• Ε9 (φορολογική βάση)
• Κτηματολόγιο (νομική καταγραφή)
• Δηλώσεις μίσθωσης στο TAXIS
• Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου

Αντί για απλοποίηση, οι ιδιοκτήτες βλέπουν να δημιουργείται ένα επιπλέον επίπεδο, το οποίο μάλιστα απαιτεί ενεργή συμμετοχή και διορθώσεις. Η ψηφιοποίηση, αντί να μειώνει τη γραφειοκρατία, κινδυνεύει να την πολλαπλασιάσει – απλώς σε ηλεκτρονική μορφή, μια ψηφιακή γραφειοκρατία.

Το λάθος timing; Και η πρώτη παράταση.

Ιδιαίτερη κριτική συγκεντρώνει και ο χρόνος εφαρμογής.

Από την 1η Απριλίου ήταν να τεθεί σε ισχύ και η υποχρεωτική καταβολή μισθωμάτων μέσω τραπεζικού συστήματος. Δηλαδή ταυτόχρονα:

• Νέο σύστημα ελέγχου (ΜΙΔΑ)
• Νέος τρόπος πληρωμής ενοικίων
• Αυξημένες διασταυρώσεις

Αποτέλεσμα σήμερα να ανακοινωθεί η παράταση και έναρξη της διάταξης των υποχρεωτικών τραπεζικών καταβολών από 1 Οκτωβρίου 2026. Το πρόβλημα είναι προφανές: η αγορά καλείται να λειτουργήσει με νέους κανόνες πριν καν ολοκληρωθεί η υποδομή που θα τους υποστηρίξει, όπως η καταχώρηση των ορθών τραπεζικών λογαριασμών των ιδιοκτητών κάθε ακινήτου. Aυτό δημιουργεί έναν φαύλο κύκλο: λάθη στο ΜΙΔΑ → λάθη στις δηλώσεις → πιθανές κυρώσεις → αβεβαιότητα για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές.

Κίνδυνος «τιμωρίας» για λάθη που δεν ευθύνεται ο πολίτης

Ένα από τα πιο ανησυχητικά σημεία αφορά τα πρόστιμα.

Το ΜΙΔΑ βασίζεται σε διασταυρώσεις μεταξύ συστημάτων που εδώ και χρόνια παρουσιάζουν εκ παραδρομής αποκλίσεις. Είναι σχεδόν βέβαιο ότι θα εμφανιστούν:

• Διαφορές σε τετραγωνικά
• Ασυμφωνίες χρήσης
• Λάθη σε ποσοστά ιδιοκτησίας

Το κρίσιμο ερώτημα είναι: θα τιμωρηθούν οι ιδιοκτήτες για λάθη που δημιουργήθηκαν από το ίδιο το σύστημα;

Η απάντηση, αν δεν υπάρξει πρόνοια, μπορεί να είναι ναι.

Γι’ αυτό και θεωρείται επιβεβλημένο:

• Να υπάρξει μεταβατική περίοδος χωρίς πρόστιμα
• Να δοθεί χρόνος για διορθώσεις
• Να αναγνωριστεί ότι οι αποκλίσεις δεν είναι απαραίτητα φοροδιαφυγή και να μην υπάρχουν κυρώσεις.

Ένα χρήσιμο εργαλείο – υπό προϋποθέσεις

Το ΜΙΔΑ, ως ιδέα, δεν είναι προβληματική. Αντίθετα, μπορεί να αποτελέσει ένα αποτελεσματικό εργαλείο. Όμως, η επιτυχία του δεν θα κριθεί από την τεχνολογία, αλλά από την εφαρμογή. Αν μετατραπεί σε ένα σύστημα που απαιτεί εξειδικευμένες γνώσεις, επιβάλλει κυρώσεις χωρίς προσαρμογή και λειτουργεί παράλληλα με άλλα, μη ενοποιημένα εργαλεία, τότε κινδυνεύει να αποτύχει κοινωνικά – ακόμη κι αν πετύχει τεχνικά. Η δημιουργία του ΜΙΔΑ είναι μια αλλαγή εάν είναι απλό, αποτελεσματικό και καταργηθούν οι υπόλοιπες βάσεις όπως το Ε9. Αλλά κάθε επιτυχημένη μεταρρύθμιση απαιτεί απλότητα και εμπιστοσύνη. Σήμερα, το ζητούμενο δεν είναι απλώς να λειτουργήσει η πλατφόρμα. Είναι να μπορέσουν να τη χρησιμοποιήσουν οι πολίτες προς όφελος τους και όφελος της κοινωνίας και της οικονομίας. Για παράδειγμα να δηλώνονται τα σωστά μισθώματα με την άνοδο της φορολογητέας ύλης να οδηγεί σε μείωση φόρων ειδικά του φόρου μισθωμάτων άρα και των ενοικίων. Και αυτό, τουλάχιστον στην παρούσα φάση, παραμένει το μεγαλύτερο στοίχημα.

*Γράφει ο Μάνος Κρανίδης, Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY»,Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου