Nέα τάση επικρατεί στον κλάδο του real estate, καθώς η μετατροπή καταστημάτων, γραφείων, εγκαταλελειμμένων εμπορικών κέντρων και βιομηχανικών κτιρίων σε διαμερίσματα καταγράφει ανοδική πορεία χάρη στα φορολογικά, επενδυτικά και πολεοδομικά κίνητρα, με ισχυρότερο το φορολογικό μπόνους για ενοίκια δεκαετίας. Η μετατροπή επαγγελματικής στέγης -από καταστήματα και γραφεία έως βιομηχανικούς χώρους- σε σύγχρονα διαμερίσματα που προορίζονται για ενοικίαση στοχεύει άμεσα στη λύση του στεγαστικού προβλήματος, δεδομένου ότι το απόθεμα κατοικιών ειδικά σε πυκνοκατοικημένες περιοχές είναι περιορισμένο. Την ίδια στιγμή, τα κίνητρα ευνοούν την αξιοποίηση κενών επαγγελματικών χώρων, ειδικά στα κέντρα των πόλεων.
Η κυβέρνηση έχει ήδη ανακοινώσει ότι θα φέρει νέο θεσμικό πλαίσιο βάσει του οποίου θα δίνονται σημαντικά κίνητρα (φορολογικά και άλλα) στους ιδιοκτήτες καταστημάτων, γραφείων και εμπορικών χώρων προκειμένου να τα μετατρέψουν σε κατοικίες, οι οποίες θα απευθύνονται, αναλόγως της περιοχής, στα αντίστοιχα βαλάντια.
Το μέτρο αποτελεί ένα από τα πολλά εργαλεία που προωθεί η κυβέρνηση στο πλαίσιο της αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης που πλήττει αρκετά νοικοκυριά κυρίως στην Αθήνα και δευτερευόντως στη Θεσσαλονίκη. Η πρόθεση για τα κίνητρα εκφράστηκε από τους αρμόδιους υπουργούς σε πρόσφατο υπουργικό συμβούλιο. Από την πλευρά τους, οι ιδιοκτήτες-φυσικά πρόσωπα τέτοιου τύπου ακινήτων αλλά και οι εταιρείες real estate που έχουν στο χαρτοφυλάκιό τους ακίνητα των εν λόγω κατηγοριών αναμένουν τα κίνητρα καθώς διαθέτουν περιουσία η οποία στις περισσότερες περιπτώσεις παραμένει αναξιοποίητη.
Οι στοχευμένες ενέργειες εντοπίζονται κυρίως σε πυκνοκατοικημένες γειτονιές της Αθήνας, του Πειραιά και της Θεσσαλονίκης, ενώ κατασκευαστές από την επαρχία επιδιώκουν να αξιοποιήσουν τα κίνητρα της πολιτείας, ξεκινώντας σταδιακά τις μετατροπές σε εγκαταλελειμμένα βιομηχανικά ακίνητα.
Η μαζική κίνηση για τη μετατροπή επαγγελματικής στέγης σε κατοικία ξεκίνησε ήδη από το 2025, αναμένεται ωστόσο να ενταθεί και τη φετινή χρονιά, ξεκινώντας από το κέντρο και τα δυτικά προάστια των Αθηνών, αλλά και από την ανατολική πλευρά της Θεσσαλονίκης.
Οσον αφορά τα φορολογικά κίνητρα, η κυβέρνηση προωθεί fast track διαδικασίες για τη μετατροπή κενών επαγγελματικών χώρων σε κατοικίες, παρέχοντας φορολογικά μπόνους στους ιδιοκτήτες, που περιλαμβάνουν μειώσεις φόρων και ευνοϊκές ρυθμίσεις για την ανακαίνιση.
Golden Visa
Παράλληλα, διευρύνονται οι επιλογές σε επενδυτές που επιθυμούν να αποκτήσουν ακίνητο στο πλαίσιο του προγράμματος Golden Visa, αφού η αλλαγή χρήσης από εμπορικό ή βιομηχανικό χώρο σε κατοικία δίνει περισσότερες επιλογές στους επενδυτές να αποκτούν Χρυσή Βίζα με το χαμηλότερο όριο των 250.000 ευρώ, ακόμη και σε περιοχές υψηλής ζήτησης. «Η μίσθωση σε διαμερίσματα θεωρείται σχεδόν βέβαιη και άμεση μόλις ολοκληρωθεί η μετατροπή τους», αναφέρει ιδιοκτήτης κατασκευαστικής εταιρείας, ο οποίος προσθέτει ότι «όλο και περισσότεροι απευθύνονται σε εταιρείες για να αλλάξουν χρήση σε καταστήματα και γραφεία ιδιοκτησίας τους».
Με τη στήριξη της πολιτείας, τα κενά καταστήματα θα περιοριστούν, παραχωρώντας τη θέση τους σε νέα σύγχρονα διαμερίσματα, για τα οποία η ζήτηση είναι ιδιαίτερα αυξημένη.
Παράγοντες της κτηματαγοράς είναι πεπεισμένοι ότι τα νέα φορολογικά κίνητρα δημιουργούν ευνοϊκές συνθήκες για να αξιοποιηθούν ανεκμετάλλευτα καταστήματα που παραμένουν για πολλά χρόνια κλειστά, ειδικά σε περιοχές που έχουν χάσει την εμπορικότητά τους. «Τα κίνητρα δίνουν δεύτερη ευκαιρία σε ιδιοκτήτες καταστημάτων να αξιοποιήσουν επενδυτικά πλέον την ακίνητη περιουσία τους, καθώς η ζήτηση για διαμερίσματα είναι δυσανάλογα υψηλή με τη ζήτηση για εμπορική στέγη», αναφέρει εκπρόσωπος κτηματομεσιτικού γραφείου.
Στα ευνοϊκά μέτρα για αλλαγή χρήσης ενός ακινήτου που προορίζονται να δώσουν λύση στο πρόβλημα στέγης περιλαμβάνονται και αυτά που προκύπτουν από το πρόγραμμα «Ανακαινίζω-Νοικιάζω», μέσω του οποίου επιδοτούνται εργασίες ανακαίνισης έως και 60% με μέγιστο ποσό τα 8.100 ευρώ για ακίνητα που πρόκειται να αλλάξουν χρήση και να διατεθούν για μακροχρόνια μίσθωση.
Ως προς το τεχνικό μέρος, η διαδικασία απαιτεί έκδοση άδειας από την πολεοδομία (συχνά μέσω fast track διαδικασιών), έλεγχο για το αν το κτίριο επιτρέπεται να έχει οικιστική χρήση (βάσει της κτιριοδομικής νομοθεσίας) και ανακαίνιση για τη διαμόρφωση κουζίνας, μπάνιου και υπνοδωματίων.
Περιοχές ενδιαφέροντος
Οι περιοχές με τη μεγαλύτερη κινητικότητα στη μετατροπή παλαιών καταστημάτων, γραφείων και βιοτεχνικών χώρων σε σύγχρονα σπίτια, lofts και διαμερίσματα, εντοπίζονται κυρίως στο κέντρο της Αθήνας, στα δυτικά προάστια και στον Πειραιά, καθώς η τάση αυτή αναζωογονεί παλιές εμπορικές ζώνες.
Ειδικότερα, αυξημένη κινητικότητα παρατηρείται σε περιοχές όπως η Κυψέλη, τα Πατήσια, ο Αγιος Παντελεήμονας και η περιοχή γύρω από την Ομόνοια και το Μεταξουργείο. Πολλοί κατασκευαστές χαρακτηρίζουν το Περιστέρι ως «hot spot» για τέτοιες επενδύσεις, καθώς, ως μεγάλος δήμος της Αττικής, προσφέρει ελκυστικές ευκαιρίες για μετατροπή εμπορικών ακινήτων σε κατοικίες.
Αλλά και ο Πειραιάς παρουσιάζει ραγδαία άνοδο, καθώς σε παλαιότερες δεκαετίες είχαν κατασκευαστεί πολλοί βιομηχανικοί χώροι και αποθήκες, ειδικά κοντά στο λιμάνι και στις επεκτάσεις του μετρό, που σήμερα παραμένουν στα αζήτητα. Ετσι, σε αυτές τις γειτονιές υπάρχει μεγάλο περιθώριο για να μετατραπούν σε κατοικίες που θα διατεθούν προς μίσθωση, λόγω και της αυξημένης ζήτησης που υπάρχει στην περιοχή.
Ανάλογη κινητικότητα, αν και σε μικρότερη κλίμακα, σημειώνεται σε παλαιές εμπορικές πιάτσες στα δυτικά και στα βόρεια προάστια, όπου πολλά εγκαταλελειμμένα γραφεία, καταστήματα και βιοτεχνίες, που δεν έχουν χρησιμοποιηθεί τουλάχιστον για μία πενταετία, αποτελούν ιδανική περίπτωση για να ανακαινιστούν και να προσφέρουν σύγχρονες οικιστικές λύσεις.
Ο χάρτης τιμών
Η διαθεσιμότητα των διαμερισμάτων που προορίζονται για ενοικίαση ενδέχεται να λύσει και το πρόβλημα της ακριβής στέγης, όπως εκτιμούν παράγοντες της αγοράς, επικαλούμενοι τις μεγάλες αυξήσεις στις τιμές ακινήτων που σημειώνονται το τελευταίο διάστημα. Σε πανελλαδική βάση, οι τιμές πώλησης το 2025 αυξήθηκαν κατά περίπου 9,4%, με τα ενοίκια να ακολουθούν ανοδική πορεία κατά 6%.
Στην Αθήνα, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης το 2025 κυμάνθηκε περίπου στα 2.580 ευρώ το τ.μ. Η αυξημένη, δε, ζήτηση, σε συνδυασμό με τη χαμηλή προσφορά, προκαλεί ανησυχία για περαιτέρω αυξήσεις.
Οσον αφορά τις περιοχές με την υψηλότερη ζήτηση, σχετική έρευνα τις εντοπίζει στο Παγκράτι και στο Κουκάκι, ενώ έντονα ανοδική ζήτηση παρατηρείται στην Κυψέλη, στο Γαλάτσι και σε άλλες γειτονιές που μελλοντικά θα εξυπηρετηθούν και με σταθμούς του μετρό. «Οι νέες στάσεις του μετρό αλλάζουν τον χάρτη ανεβάζοντας τις τιμές σε Γαλάτσι, Περιστέρι και Πειραιά», αναφέρει ιδιοκτήτης μεσιτικού γραφείου, ενώ, αναφορικά με τη ζήτηση, συμπληρώνει: «Σημαντική αύξηση καταγράφεται και στα παλαιότερα ακίνητα, άνω των πέντε ετών, καθώς οι αγοραστές αναζητούν πιο οικονομικές λύσεις».
Οσον αφορά τις ακριβότερες περιοχές στην Αττική, το Κολωνάκι και ο Λυκαβηττός παραμένουν σταθερά ψηλά, με μέση τιμή τα 4.000 ευρώ το τ.μ., ενώ, λόγω της ανάπτυξης του Ελληνικού, τα νότια προάστια (Βουλιαγμένη, Γλυφάδα, Ελληνικό), εξακολουθούν να κρατούν τα σκήπτρα, με τιμές που φτάνουν ή ξεπερνούν τα 4.000 ακόμα και τα 5.000 ευρώ το τ.μ.
Στη βόρεια Ελλάδα
Ανοδική τροχιά ακολουθούν οι τιμές και στη Θεσσαλονίκη, όπου, σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία, μόνο στο τρίτο τρίμηνο του 2025 σημειώθηκε ραγδαία άνοδος των τιμών της τάξης του 9,6%, ξεπερνώντας μάλιστα τον ρυθμό αύξησης της Αθήνας.
Στις πιο ακριβές περιοχές κατατάσσονται το κέντρο της Θεσσαλονίκης και η παραλιακή ζώνη, με την Καλαμαριά να σημειώνει έντονη ζήτηση λόγω της επέκτασης του μετρό. Παράγοντες της κτηματαγοράς εκτιμούν ότι στις ανερχόμενες περιοχές περιλαμβάνονται η ανατολική Θεσσαλονίκη και τα προάστια που διευκολύνονται από το μετρό. Η επέκταση μάλιστα των σταθμών του μετρό θα δημιουργήσει νέες γειτονιές, που θα αλλάξουν τον χάρτη της κτηματαγοράς της Θεσσαλονίκης.
