Η στέγαση αποτελεί βασικό πυλώνα κοινωνικής ευημερίας και οικονομικής σταθερότητας. Ωστόσο, τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Eurostat αποκαλύπτουν ότι, για την Ελλάδα, η πρόσβαση σε οικονομικά προσιτή και ποιοτική στέγη εξελίσσεται σε έναν από τους εντονότερους παράγοντες κοινωνικής και οικονομικής πίεσης. Ενώ στην Ευρωπαϊκή Ένωση το φαινόμενο της στεγαστικής επιβάρυνσης εμφανίζεται συγκρατημένο ή και μειούμενο, η ελληνική περίπτωση αποκλίνει έντονα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.

Γράφει ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E- Real Estates, Θέμης Μπάκας

Σχεδόν ένας στους δύο πολίτες στην χώρα μας, ζει σε νοικοκυριά με ληξιπρόθεσμες οφειλές που σχετίζονται με τη στέγαση- όταν ο μέσος όρος στην Ευρωπαϊκή Ένωση είναι μόλις το 9%. Την ίδια στιγμή, η Ελλάδα καταγράφει τα υψηλότερα ποσοστά υπερφόρτωσης κόστους στέγασης στην ΕΕ, με σημαντική επιβάρυνση τόσο στα αστικά όσο και στα αγροτικά νοικοκυριά. Τα δεδομένα αυτά συνθέτουν μια συνολική εικόνα στεγαστικής πίεσης που υπερβαίνει το ζήτημα του κόστους και επεκτείνεται στην ποιότητα κατοικίας, στον διαθέσιμο χώρο και στην ενεργειακή επάρκεια.

Το 42,8% των Ελλήνων – σχεδόν ένας στους δύο – ζει σε νοικοκυριά με οφειλές που σχετίζονται με τη στέγαση

Το 9,2% των πολιτών στην Ευρωπαϊκή Ένωση ζει σε νοικοκυριά που έχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφέλειας. Πρόκειται για έναν βασικό δείκτη που αποτυπώνει το πραγματικό κόστος στέγασης και την οικονομική πίεση  που υφίστανται τα νοικοκυριά.

Ωστόσο, πίσω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο κρύβεται μια δραματική ελληνική εξαίρεση. Το 2024, ενώ ο ευρωπαϊκός μέσος όρος παρέμεινε στο 9,2%, η Ελλάδα κατέγραψε το υψηλότερο ποσοστό σε ολόκληρη την ΕΕ, με 42,8% των πολιτών να ζουν σε νοικοκυριά που αδυνατούν να ανταποκριθούν έγκαιρα σε βασικές στεγαστικές και ενεργειακές υποχρεώσεις. Ακολουθούν, σε μεγάλη απόσταση, η Βουλγαρία με 18,7% και η Ρουμανία με 15,3%.

Στον αντίποδα, τα χαμηλότερα ποσοστά καταγράφονται στην Τσεχία (3,4%), καθώς και στην Ολλανδία και την Πολωνία (3,9 και 4,2% αντίστοιχα), γεγονός που αναδεικνύει το
βάθος της απόκλισης της Ελλάδας από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.

Ακόμη πιο ανησυχητικό είναι το γεγονός ότι, σε ευρωπαϊκό επίπεδο, παρά τη σημαντική αύξηση των τιμών κατοικίας την περίοδο 2010–2024, το ποσοστό των πολιτών που ζουν σε νοικοκυριά με τέτοιου είδους οφειλές μειώθηκε από 12% το 2010 σε 9,2% το 2024.

Δηλαδή, στις περισσότερες χώρες της ΕΕ, τα νοικοκυριά κατάφεραν – έστω και με δυσκολία, να βελτιώσουν τη θέση τους.

Συγκεκριμένα, τα ποσοστά μειώθηκαν σε 20 χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης και αυξήθηκαν μόλις σε 7. Η μεγαλύτερη μείωση καταγράφηκε στην Κροατία, όπου το ποσοστό έπεσε από 30% το 2010 στο 9,2% το 2024.

Η μεγαλύτερη αύξηση, όμως, καταγράφηκε στην Ελλάδα. Από 31% το 2010, το ποσοστό εκτινάχθηκε στο 42,8% το 2024. Πρόκειται για μια εξέλιξη που δεν μπορεί να αποδοθεί σε συγκυριακούς ή εξωγενείς παράγοντες, αλλά αντανακλά δομικές αδυναμίες και πολιτικές επιλογές που επιβάρυναν δυσανάλογα το κόστος στέγασης και διαβίωσης.

Υπερφόρτωση κόστους στέγασης: η θέση της Ελλάδας στην ΕΕ

Το ποσοστό υπερφόρτωσης κόστους στέγασης είναι δείκτης που αποτυπώνει το ποσοστό του πληθυσμού που ζει σε νοικοκυριά όπου οι δαπάνες για στέγη (ενοίκιο ή στεγαστικό δάνειο, λογαριασμοί και λοιπά πάγια έξοδα) υπερβαίνουν το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος. Σε αυτές τις περιπτώσεις, το κόστος στέγασης θεωρείται υπερβολικά επιβαρυντικό, καθώς περιορίζει τη δυνατότητα κάλυψης άλλων βασικών αναγκών.

Τα άνωθεν στοιχεία του πίνακα καταδεικνύουν με σαφήνεια ότι η Ελλάδα εμφανίζει τα υψηλότερα ποσοστά υπερφόρτωσης του κόστους στέγασης στην Ευρώπη, τόσο στις αστικές όσο και στις αγροτικές περιοχές. Το 2024, το ποσοστό ανέρχεται σε περίπου 29% στις πόλεις και 27,5% στις αγροτικές περιοχές, υπερβαίνοντας σημαντικά τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Το εύρημα αυτό υποδηλώνει ότι ένα ιδιαίτερα μεγάλο μέρος των ελληνικών νοικοκυριών δαπανά δυσανάλογο ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματός του για τη στέγη, περιορίζοντας ουσιαστικά την οικονομική του ευελιξία και τη δυνατότητα κάλυψης άλλων βασικών αναγκών.

Αξιοσημείωτο είναι ότι η υπερφόρτωση του κόστους στέγασης στην Ελλάδα παρουσιάζεται σχεδόν εξίσου έντονη ανεξαρτήτως γεωγραφικής περιοχής. Σε αντίθεση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, όπου το φαινόμενο συγκεντρώνεται κυρίως στα αστικά κέντρα και μειώνεται αισθητά στις αγροτικές περιοχές, στην ελληνική περίπτωση η επιβάρυνση εμφανίζεται γενικευμένη. Το στοιχείο αυτό παραπέμπει σε διαρθρωτικά χαρακτηριστικά της στεγαστικής αγοράς και του διαθέσιμου εισοδήματος, τα οποία επηρεάζουν οριζόντια τα νοικοκυριά, ανεξάρτητα από τον τόπο κατοικίας τους.

Η υπερφόρτωση του κόστους στέγασης αποτελεί έναν κρίσιμο δείκτη οικονομικής πίεσης, καθώς αποτυπώνει το ποσοστό του πληθυσμού που ζει σε νοικοκυριά όπου το συνολικό κόστος στέγασης υπερβαίνει το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος. Σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ένωσης, το 2024 σχεδόν το 10% του πληθυσμού στις πόλεις και το 6% στις αγροτικές περιοχές ζούσε υπό αυτές τις συνθήκες. Τα υψηλότερα ποσοστά στις πόλεις καταγράφηκαν στην Ελλάδα (29%) και τη Δανία (23%), ενώ τα χαμηλότερα στην Κύπρο και την Κροατία (3%). Αντίστοιχα, στις αγροτικές περιοχές, η Ελλάδα κατέγραψε και πάλι το υψηλότερο ποσοστό (περίπου 28%), ακολουθούμενη από τη Γερμανία (11%), ενώ το χαμηλότερο ποσοστό παρατηρήθηκε στην Κύπρο (1%).

Τα δεδομένα αναδεικνύουν τη στεγαστική επιβάρυνση ως έναν από τους σημαντικότερους παράγοντες οικονομικής πίεσης για τα ελληνικά νοικοκυριά και προσφέρουν μια σαφή συγκριτική εικόνα της θέσης της Ελλάδας σε ευρωπαϊκό επίπεδο.

Κόστος στέγασης στο διαθέσιμο εισόδημα: η Ελλάδα με τη μεγαλύτερη επιβάρυνση στην ΕΕ

Ένας βασικός δείκτης για την οικονομική προσιτότητα της στέγασης είναι το μερίδιο του κόστους στέγασης στο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών. Το 2024, τα νοικοκυριά στην Ευρωπαϊκή Ένωση δαπάνησαν κατά μέσο όρο το 19% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για τη στέγαση, ποσοστό που αντανακλά τη γενικότερη πίεση που ασκεί το κόστος κατοικίας στους οικογενειακούς προϋπολογισμούς.

Ωστόσο, πίσω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο αναδεικνύεται μια έντονη ελληνική ιδιαιτερότητα. Η Ελλάδα κατέγραψε το υψηλότερο ποσοστό σε ολόκληρη την ΕΕ, με τα νοικοκυριά να αφιερώνουν
περίπου το 36% του διαθέσιμου εισοδήματός τους στη στέγαση. Ακολουθούν, σε σημαντική απόσταση, η Δανία με 26%, καθώς και η Σουηδία και η Γερμανία με 25%. Στον αντίποδα, η Κύπρος
εμφανίζει το χαμηλότερο ποσοστό, μόλις 11%.

Η απόκλιση της Ελλάδας από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο είναι ιδιαίτερα έντονη και επιβεβαιώνει ότι το κόστος στέγασης συνιστά δυσανάλογο οικονομικό βάρος για τα ελληνικά νοικοκυριά. Το γεγονός ότι πάνω από το ένα τρίτο του διαθέσιμου εισοδήματος κατευθύνεται στη στέγη περιορίζει ουσιαστικά τη δυνατότητα κάλυψης άλλων βασικών αναγκών και καθιστά τη στέγαση έναν από τους σημαντικότερους παράγοντες οικονομικής πίεσης στη χώρα, σε σύγκριση με την υπόλοιπη Ευρώπη.

Ποσοστό ατόμων που δεν μπορούν να διατηρήσουν το σπίτι τους επαρκώς ζεστό – η Ελλάδα στις πρώτες θέσεις της ΕΕ

Η Ελλάδα συγκαταλέγεται στις χώρες με τα υψηλότερα ποσοστά ενεργειακής αδυναμίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση, με σχεδόν έναν στους πέντε πολίτες να δηλώνει ότι δεν μπορεί να διατηρήσει το σπίτι του επαρκώς ζεστό. Το ποσοστό αυτό υπερβαίνει σημαντικά τον ευρωπαϊκό μέσο όρο και αναδεικνύει τη στενή σχέση μεταξύ κόστους ενέργειας, διαθέσιμου εισοδήματος και ποιότητας στέγασης.

Η ενεργειακή επάρκεια αποτελεί κρίσιμη διάσταση της ποιότητας ζωής και δεν συνδέεται μόνο με τον αριθμό των ατόμων που ζουν σε μια κατοικία, αλλά και με την κατάσταση και τα χαρακτηριστικά της ίδιας της στέγης, όπως η θερμική της απόδοση και η δυνατότητα επαρκούς θέρμανσης. Η αδυναμία διατήρησης ενός σπιτιού σε κατάλληλη θερμοκρασία αποτελεί ένδειξη ευρύτερων στεγαστικών και κοινωνικοοικονομικών πιέσεων.

Σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ένωσης, το 2024 περίπου το 9% του πληθυσμού δήλωσε ότι δεν μπορούσε να διατηρήσει το σπίτι του επαρκώς ζεστό. Τα υψηλότερα ποσοστά καταγράφηκαν στη Βουλγαρία και την Ελλάδα (και οι δύο στο 19%), ακολουθούμενες από τη Λιθουανία και την Ισπανία (18%), ενώ τα χαμηλότερα ποσοστά παρατηρήθηκαν στη Φινλανδία, τη Σλοβενία και την Πολωνία, όπου λιγότερο από το 3% του πληθυσμού αντιμετώπισε αντίστοιχη δυσκολία.

Ποιότητα στέγασης και υπερπληθυσμός κατοικιών

Η ποιότητα της στέγασης αποτελεί βασικό δείκτη κοινωνικής ευημερίας και μπορεί να αποτιμηθεί με διάφορους τρόπους, ένας εκ των οποίων είναι ο βαθμός υπερπληθυσμού των κατοικιών. Ο δείκτης αυτός αποτυπώνει κατά πόσον τα νοικοκυριά διαθέτουν επαρκή αριθμό δωματίων σε σχέση με τη σύνθεσή τους.

Στην Ευρωπαϊκή Ένωση, το 2024 περίπου το 17% του πληθυσμού ζούσε σε υπερπλήρη κατοικία, ποσοστό μειωμένο σε σύγκριση με το 19% το 2010, γεγονός που υποδηλώνει μια σταδιακή βελτίωση σε ευρωπαϊκό επίπεδο. Ωστόσο, η συνολική εικόνα αποκρύπτει σημαντικές αποκλίσεις μεταξύ των κρατών-μελών.

Τα υψηλότερα ποσοστά υπερπληθυσμού το 2024 καταγράφηκαν στη Ρουμανία (41%), τη Λετονία (39%) και τη Βουλγαρία (34%). Η Ελλάδα, με ποσοστό 27,0%, βρίσκεται σαφώς πάνω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο (16,9%), καταγράφοντας μία από τις υψηλότερες επιδόσεις στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Το εύρημα αυτό κατατάσσει τη χώρα στις περιπτώσεις με έντονη στεγαστική και κοινωνικοοικονομική πίεση, επιβεβαιώνοντας την εικόνα που προκύπτει και από άλλους δείκτες κόστους στέγασης και ενεργειακής επάρκειας.

Σύμφωνα με τον ορισμό που χρησιμοποιείται σε ευρωπαϊκό επίπεδο, ένα νοικοκυριό θεωρείται υπερπληθυσμένο όταν διαθέτει λιγότερα από τον ελάχιστο απαιτούμενο αριθμό δωματίων που θεωρούνται επαρκή: ένα δωμάτιο για το σύνολο του νοικοκυριού, ένα δωμάτιο για κάθε ζευγάρι ενηλίκων, ένα δωμάτιο για κάθε ενήλικο άγαμο άτομο, ένα δωμάτιο για κάθε ζεύγος άγαμων ατόμων του ίδιου φύλου ηλικίας 12–17 ετών, ένα δωμάτιο για κάθε άτομο ηλικίας 12–17 ετών που δεν εντάσσεται στις προηγούμενες κατηγορίες και ένα δωμάτιο για κάθε ζεύγος παιδιών κάτω των 12 ετών.

Το μέγεθος κατοικίας στην Ελλάδα και την ΕΕ

Το μέγεθος των κατοικιών αποτελεί κρίσιμο δείκτη ποιότητας στέγασης και αποτυπώνεται μέσω του μέσου αριθμού δωματίων ανά άτομο. Σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ένωσης, το 2024 αντιστοιχούσαν κατά μέσο όρο 1,7 δωμάτια ανά άτομο, αντανακλώντας γενικά επαρκέστερες συνθήκες διαβίωσης. Οι υψηλότερες επιδόσεις καταγράφηκαν στη Μάλτα (2,2 δωμάτια ανά άτομο), καθώς και στο Βέλγιο, το Λουξεμβούργο και την Ολλανδία (2,1 δωμάτια), ενώ στον αντίποδα βρίσκονται η Σλοβακία και η Ρουμανία (1,1 δωμάτιο), καθώς και η Πολωνία και η Λετονία (1,2 δωμάτια).

Η Ελλάδα, με περίπου 1,3 δωμάτια ανά άτομο, βρίσκεται αισθητά κάτω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, γεγονός που συνδέεται άμεσα με τα υψηλά ποσοστά υπερπληθυσμού κατοικιών και επιβεβαιώνει την έντονη στεγαστική πίεση που καταγράφεται και από άλλους δείκτες κόστους, υπερφόρτωσης και ποιότητας στέγασης. Το χαμηλό αυτό μέγεθος κατοικίας δεν αποτελεί απλώς στατιστικό εύρημα, αλλά έχει σαφείς κοινωνικές προεκτάσεις.

Στην πράξη, το περιορισμένο διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα μεταφράζεται σε συγκατοίκηση πολλών μελών στον ίδιο χώρο, με άμεσες συνέπειες για τη λειτουργία της οικογένειας και την ιδιωτικότητα. Ιδιαίτερα για τους νέους, το πρόβλημα γίνεται ακόμη πιο έντονο: το 67,3% των νέων εξακολουθεί να ζει με τους γονείς του, συχνά στο παιδικό τους δωμάτιο, όχι από επιλογή αλλά λόγω οικονομικής αδυναμίας αυτόνομης στέγασης. Το γεγονός αυτό καθυστερεί την ανεξαρτητοποίηση, τη δημιουργία νέων νοικοκυριών και, ευρύτερα, τη μετάβαση στην ενήλικη ζωή.

Συνεπώς, το χαμηλό ποσοστό δωματίων ανά άτομο στην Ελλάδα δεν αποτυπώνει μόνο περιορισμένο χώρο, αλλά μια δομική στεγαστική στενότητα που επηρεάζει την κοινωνική συνοχή, τις οικογενειακές σχέσεις και τις προοπτικές της νέας γενιάς.

Πρόκειται για ένα στοιχείο που συμπληρώνει και ενισχύει τη συνολική εικόνα της στεγαστικής κρίσης στη χώρα, αναδεικνύοντας ότι το ζήτημα της στέγης δεν αφορά μόνο το κόστος, αλλά και την ποιότητα και τη δυνατότητα αξιοπρεπούς διαβίωσης.

Συγκριτική αποτύπωση της στεγαστικής επιβάρυνσης στην Ελλάδα

Συνολικά, η ανάλυση των στοιχείων της Eurostat καταδεικνύει ότι η Ελλάδα αποτελεί δομική εξαίρεση στο ευρωπαϊκό στεγαστικό τοπίο. Σε αντίθεση με την πλειονότητα των κρατών-μελών, όπου οι δείκτες στεγαστικής επιβάρυνσης είτε βελτιώνονται είτε παραμένουν σταθεροί, η Ελλάδα καταγράφει συστηματική επιδείνωση: υψηλά ποσοστά οφειλών που σχετίζονται με τη στέγαση, εκτεταμένη υπερφόρτωση του κόστους κατοικίας, περιορισμένο διαθέσιμο χώρο ανά άτομο, αυξημένο υπερπληθυσμό κατοικιών και έντονη ενεργειακή αδυναμία.

Τα ευρήματα αυτά δεν αποτελούν μεμονωμένες στατιστικές αποκλίσεις, αλλά αλληλένδετες όψεις μιας ευρύτερης στεγαστικής στενότητας που επηρεάζει άμεσα την κοινωνική συνοχή, τη λειτουργία της οικογένειας και τις προοπτικές της νέας γενιάς. Η αδυναμία αυτόνομης στέγασης, η καθυστέρηση της ανεξαρτητοποίησης των νέων και η πίεση στο διαθέσιμο εισόδημα συνθέτουν ένα περιβάλλον όπου η στέγη παύει να είναι αυτονόητο κοινωνικό αγαθό.

Η συστηματική παρακολούθηση των στεγαστικών δεικτών και η κατανόηση των διαρθρωτικών αιτίων που επιβαρύνουν δυσανάλογα τα ελληνικά νοικοκυριά αποτελούν κρίσιμη προϋπόθεση για τη χάραξη πολιτικών που θα αποκαθιστούν τη στέγη ως θεμέλιο αξιοπρεπούς διαβίωσης, κοινωνικής ανθεκτικότητας και βιώσιμης ανάπτυξης.