Παρά την εποχική ύφεση της ζήτησης και τους περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, η αγορά ακινήτων της Αττικής συνεχίζει να καταγράφει εντυπωσιακές αυξήσεις τιμών, ακόμη και σε περιοχές που θεωρούνταν «προσιτές».

Την ίδια ώρα, η αγοραστική δύναμη παραμένει στάσιμη, αφήνοντας τη μέση οικογένεια με ελάχιστες επιλογές και στρέφοντας το ενδιαφέρον προς παλαιότερα ακίνητα. Σημαντικό ρόλο συνεχίζουν να παίζουν οι ξένοι επενδυτές, ενώ ο Πειραιάς και τα νότια προάστια βρίσκονται στο επίκεντρο λόγω έργων ανάπλασης και πολυτελών επενδύσεων.

Σύμφωνα με τον Ελεύθερο Τύπο, για μία μέση κατοικία, ένα διαμέρισμα μέσης ηλικίας που μπορεί να στεγάσει οικογένεια, θα χρειαστούν περί τις 220.000 ευρώ. Σε πολλές άλλες πόλεις της χώρας όπως την Καστοριά ή τη Φλώρινα, με τα χρήματα αυτά αγοράζεις όχι ένα, αλλά δύο συγκρίσιμα διαμερίσματα.

Σε κάθε περίπτωση, οι τιμές των ακινήτων μπορεί να έχουν εκτοξευτεί, όμως οι δυνατότητες των αγοραστών παραμένουν λίγο-πολύ εκεί που ήταν και μία τριετία. Έρευνες της αγοράς συγκλίνουν ότι περίπου οι 7 στους 10 των ενδιαφερόμενων αγοραστών, έχουν σκοπό να ξοδέψουν έως 200.000 ευρώ, ενώ το 26,13% έως 100.000 ευρώ για την αγορά ακινήτου.

Αυτό σημαίνει ότι σε αυτές τις τιμές, τα περισσότερα διαθέσιμα διαμερίσματα στις αγγελίες, είναι παλαιότερης ηλικίας. Δεν είναι τυχαίο ότι περίπου το 82,9% των κατοικιών που πωλήθηκε πέρσι στην Αττική, ήταν ηλικίας άνω των 20 ετών. Τα νεόδμητα αφορούσαν μόλις το 4%, στοιχείο που αντικατοπτρίζει την περιορισμένη διαθεσιμότητα νέων ακινήτων στο Λεκανοπέδιο, αλλά και τη μεγάλη ζήτηση για πιο οικονομικές λύσεις.

Οι τιμές αγοράς

Σε τριάντα περιοχές της Αττικής που εξετάσαμε, η άνοδος τιμών, αλλά και η ισχυρή ζήτηση ήταν εντυπωσιακές ακόμα και μέσα στο κατακαλόκαιρο, την περίοδο Ιουλίου – Αυγούστου. Σε μέσους όρους, η άνοδος τιμών ήταν στο εύρος 8-10% κάτι που φαίνεται ακόμα πιο εντυπωσιακό, όταν αναλογιστεί κανείς ότι σε πολλές περιοχές, οι τιμές έχουν ξεπεράσει και τα ιστορικά ρεκόρ τους πριν από την κρίση.

«Πρωταθλητές» αυξήσεων

Τις μεγαλύτερες ανόδους τιμών σε ένα έτος είχαν το Μοσχάτο κατά 18% στα 2.328 ευρώ το τετραγωνικό, οριακά δεύτερο ήταν το Αιγάλεω που πιάνει επίσης το 18% και μέση τιμή 1.614 ευρώ το τετραγωνικό και τρίτη έρχεται η Καισαριανή με άνοδο κατά 15% στα 2.304 ευρώ για κάθε τετραγωνικό μέτρο επιφάνειας. Την πεντάδα των αυξήσεων κλείνουν ο Γέρακας και το Χαλάνδρι με +14% και οι δύο. Ο Γέρακας έχει μέση τιμή κοντά στα 2.139 ευρώ ανά τετραγωνικό και το Χαλάνδρι 2.840 ευρώ.

Σημαντικό ότι για ακόμα μία φορά, βρίσκουμε ότι τις μεγάλες αυξήσεις τις έχουν περιοχές με απόθεμα φθηνότερων κατοικιών και σημαντικό ποσοστό νεόδμητων κάτω της πενταετίας. Σημειώνεται ότι για ακόμα μία χρονιά, ούτε μία από τις εξεταζόμενες περιοχές δεν είχε μείωση μέσης τιμής. Οριακές μεταβολές, κοντά στο μηδέν είχε η Βάρη- Βάρκιζα με +0,16% και τα Καμίνια με +0,14%. Η πρώτη λόγω του κορεσμού, είναι ήδη μία ισχυρή αγορά όπου το ενδιαφέρον παραμένει σταθερό, όπως και οι τιμές. Τα Καμίνια βρίσκονται σε ανάπτυξη, όμως παρά την συγκριτικά χαμηλή μέση τιμή των 1.469 ευρώ το τετραγωνικό, υπάρχουν άλλες περιοχές που σε παρόμοιες τιμές προσφέρουν περισσότερα…

Ζήτηση και… καλοκαίρι

Η συντριπτική πλειονότητα των περιοχών παρουσιάζουν σημαντική πτώση της ζήτησης σε επίπεδο μήνα, όμως αυτό είναι αναμενόμενο εν μέσω καλοκαιριού. Το εκπληκτικό είναι ότι υπάρχουν περιοχές που έχουν ελάχιστη πτώση του ενδιαφέροντος ακόμα και μέσα στον Αύγουστο. Σημειώνεται ότι η ζήτηση εδώ αποτυπώνεται ως το πού αναζητούν το νέο τους ακίνητο οι αγοραστές, μέσω των αγγελιών. Δεν αποτελεί στοιχείο ολοκληρωμένων αγοραπωλησιών, αλλά το πού ψάχνουν για σπίτι.

Σε σύγκριση με παλαιότερες καλοκαιρινές περιόδους, μία φυσιολογική τιμή Αυγούστου που δείχνει σταθερότητα σε επίπεδο έτους είναι μία καλοκαιρινή κάμψη της τάξης του 12-15%. Εδώ ξεχωρίζουν οι περιοχές του Ζωγράφου και του Κορυδαλλού όπου ακόμα και σε αυτή την εξαιρετικά δύσκολη περίοδο, όχι μόνο δεν έχει πέσει το ενδιαφέρον, αλλά παρουσιάζουν και μικρές αυξήσεις της τάξης 1,66% και 1,15% αντιστοίχως.

Στον αντίποδα, πολύ μεγάλη μείωση της ζήτησης δείχνουν ο Αλιμος με -34,25%, η Κυψέλη με -27,42% και το Νέο Ηράκλειο με 24,91%. Πολύ κοντά ακολουθεί η Νέα Σμύρνη με 24,91%. Οι λόγοι που δίνουν οι ειδικοί είναι διαφορετικοί για κάθε περιοχή, όμως επιμένουν πως για την πραγματική τάση της αγοράς, καλό θα είναι να περιμένουμε και τα φθινοπωρινά στοιχεία.

Τα τελευταία χρόνια, ο Πειραιάς έχει τη μεγαλύτερη σωρευτική αύξηση τιμών κατά 112%, κυρίως λόγω αναπτυξιακών έργων και της μετατροπής παλαιών βιομηχανικών χώρων σε κατοικίες. Αντίθετα, οικονομικές επιλογές όπως η Αγία Βαρβάρα παρουσίασαν πιο μέτριες αυξήσεις, διατηρώντας μέση τιμή στα 1.350 ευρώ το τ.μ. Παράλληλα, μεγάλα έργα αστικής ανάπλασης και νέες υποδομές έχουν βελτιώσει τις δημόσιες συγκοινωνίες και τη συνολική ελκυστικότητα της περιοχής, προσελκύοντας φοιτητές, νέους επαγγελματίες και διεθνείς αγοραστές.

Ενοίκια

Το αποτέλεσμα είναι οι μεγάλες πλατφόρμες αγγελιών να καταγράφουν και σημαντικές πτώσεις ενοικίων σε ορισμένες περιοχές, όπου ήταν και το ζητούμενο. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τα στοιχεία του indomio.gr, στις δώδεκα περιοχές που εξετάστηκαν, πτώση είχαν το Σύνταγμα κατά 8,76%, με το μέσο ενοίκιο να πέφτει στα 18,86 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, από 20,67 ευρώ που ήταν πέρσι τον Ιούλιο. Τη δεύτερη μεγαλύτερη μείωση είχε η περιοχή της Ακρόπολης με 8,26% στα 15,43 ευρώ ανά τετραγωνικό, από 16,82% πέρσι και τρίτο ήταν το Θησείο με -3,72% στα 13,73 ευρώ ανά τ.μ. από 14,26 ευρώ το 2024.

Ακολουθούν τα Εξάρχεια, με μείωση της τάξης του 3,47% στα 11,4 ευρώ, από 11,81 ευρώ ανά τ.μ. και την πεντάδα κλείνουν τα Πετράλωνα με -1,14% στα 11,26 ευρώ ανά τετραγωνικό, από 11,39 ευρώ τον Ιούλιο του 2024. Τέλος την μικρότερη μείωση είχε το Κολωνάκι κατά 0,72% και στα 19,18 ευρώ/τ.μ., από τα 19,32 ευρώ/τ.μ. πριν ένα έτος. Οι ειδικοί εξηγούν ότι δεν ήταν μόνο οι περιορισμοί που συντέλεσαν στην πτώση των ενοικίων, καθώς σε όλες τις περιοχές που κινήθηκαν πτωτικά υπήρξε ανάλογη μείωση της ζήτησης, με πολλούς να επιλέγουν κοντινές, επίσης τουριστικές περιοχές που βρίσκονται σε ισχυρή άνοδο.

Οι ξένοι επιμένουν

Είναι πολλοί οι ξένοι που αγοράζουν και διαμορφώνουν τάσεις και τιμές στην αγορά. Αρκετοί περιορισμοί, τόσο στο πρόγραμμα της «Golden Visa» όσο και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, έχουν μειώσει το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών, όμως η πτωτική διόρθωση δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχει ακόμα μεγάλος όγκος αγοραπωλησιών. Μπορεί τα προηγούμενα έτη, η αγορά να πήγαινε από ρεκόρ σε ρεκόρ στις άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα, όμως ακόμα και αν φέτος δεν έρθει ένα νέο ρεκόρ, οι επιδόσεις παραμένουν υψηλές. Στις τάσεις που κυριαρχούν, ξεχωρίζουν τρεις. «Βίζα», «Airbnb» και «φιλέτα».

Golden Visa

Η πρώτη είναι οι αγοραστές που στοχεύουν στην απόκτηση άδειας παραμονής μέσω του προγράμματος «Golden Visa». Εδώ πρώτοι με διαφορά είναι οι Κινέζοι. Συγκεκριμένα, τα τελευταία στοιχεία από το υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου δείχνουν ότι οι εθνικότητες που κρατούν στα χέρια τους ενεργά μαγικά χαρτάκια είναι η Κίνα περίπου 7.795 σε ποσοστό 47,8% του συνόλου, με δεύτερη την Τουρκία με 2.161 άδειες και το 13,2%, ενώ αρκετά μακριά είναι η τρίτη θέση, με τον Λίβανο να έχει 884 και το 5,4% του συνόλου. Η αύξηση του ελάχιστου ορίου επένδυσης σε ακίνητα από 250.000 ευρώ στις 800.000 ευρώ έχει μειώσει σημαντικά το ενδιαφέρον, αλλά πολλοί επιλέγουν άλλες περιοχές της Ελλάδας με μικρότερα όρια.

Πολλοί ξένοι επενδυτές έχουν επιλέξει την ελληνική αγορά για τη μεγάλη ανάπτυξη στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Αγόρασαν ακίνητα σε χαμηλές τιμές και τα μετέτρεψαν σε τύπου «airbnb» και για χρόνια ήταν και εκείνοι που έφερναν το πολύ χρήμα στην ελληνική αγορά. Και εδώ, οι πρόσφατοι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν προκαλέσει στασιμότητα, οδηγώντας σε μείωση της ζήτησης και πιθανή πτώση τιμών. Πολλοί επέλεξαν γειτονικές περιοχές της Αθήνας ή κοντά σε νέους σταθμούς μετρό για να αναπτύξουν τα νέα τους καταλύματα, όπου προς το παρόν δεν υπάρχουν περιορισμοί, όμως η ζήτηση που είχε σπάσει όλα τα ρεκόρ, αφορούσε το τουριστικό κέντρο της Αθήνας, όπου τώρα είναι σε περιορισμό.

Ριβιέρα

Ιδιαίτερη κατηγορία είναι όσοι ξένοι επενδυτές έχουν εστιάσει στα «φιλέτα». Τα πολυτελή ακίνητα υψηλού κύρους και μεγάλων τιμών. Με την ανάπτυξη της αθηναϊκής ριβιέρας, οι τιμές έχουν εκτοξευτεί στα νότια προάστια, ενώ οι νέες οικοδομές, συνήθως αφορούν σύγχρονες πολυτελείς κατοικίες που απευθύνονται σε ένα ειδικό κοινό μεγάλων οικονομικών δυνατοτήτων. Εκτός από τη μεγάλη ανάπτυξη σε Γλυφάδα, Βουλιαγμένη και Βούλα, σημαντική επίδραση στην αγορά έχει η μεγάλη επένδυση στο Ελληνικό.