Η αγορά γραφείων της Αθήνας έχει παρουσιάσει αξιοσημείωτη μείωση των ποσοστών κενών χώρων τα τελευταία δύο χρόνια, λόγω της περιορισμένης προσφοράς πιστοποιημένων «πράσινων» κτιρίων και της αυξανόμενης ζήτησης για υψηλής ποιότητας και βιώσιμους επαγγελματικούς χώρους.

Σύμφωνα με τη νέα έρευνα της Savills Hellas, η τάση αυτή είναι ιδιαίτερα εμφανής στα γραφεία κατηγορίας Α, όπου η απορρόφηση έχει αυξηθεί σχεδόν σε όλες τις περιοχές της Αθήνας. Παράλληλα, καλά τοποθετημένα γραφεία κατηγορίας Β, ειδικά όσα βρίσκονται κοντά σε σταθμούς μετρό και κύριες οδικές αρτηρίες, συνεχίζουν να προσελκύουν μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις, καθώς οι ανάγκες τους για χώρο κυμαίνονται μεταξύ 250 – 500 τ.μ.

Τα περιζήτητα Βόρεια Προάστια

Τα Βόρεια Προάστια παραμένουν ένας από τους σημαντικότερους επιχειρηματικούς κόμβους της Αθήνας, καταγράφοντας το χαμηλότερο ποσοστό κενών χώρων στην αγορά. Το 2024, η διαθεσιμότητα για γραφεία Κατηγορίας Α και Β ήταν περίπου 7%, αντικατοπτρίζοντας την ισχυρή ζήτηση από ενοικιαστές και επενδυτές.

Η εξαιρετική επιχειρηματική δραστηριότητα της περιοχής ενισχύεται από την εγγύτητα σε μεγάλες μεταφορικές αρτηρίες, όπως η Αττική Οδός και η Λεωφόρος Κηφισίας, που προσφέρουν υψηλή προσβασιμότητα και κάνουν την περιοχή ιδιαίτερα ελκυστική για εταιρείες. Παράλληλα, η περιορισμένη προσφορά γραφείων Κατηγορίας Α έχει συμβάλει στα χαμηλά ποσοστά κενών χώρων, καθώς η ζήτηση για σύγχρονα και περιβαλλοντικά βιώσιμα κτίρια υπερβαίνει την προσφορά. Τα ενοίκια στην περιοχή αυξήθηκαν κατά 15,4% ετησίως, ξεπερνώντας σε κάποιες περιπτώσεις τα 30€/τ.μ./μήνα.

Πόλος έλξης το κέντρο της Αθήνας

Το κέντρο της Αθήνας συνεχίζει να έχει ισχυρή ζήτηση από επενδυτές για καλά τοποθετημένους γραφειακούς χώρους, με ποσοστό κενών χώρων 8% τόσο για τα γραφεία Κατηγορίας Α όσο και Β. Η ζήτηση επικεντρώνεται σε ανακαινισμένα και περιβαλλοντικά αναβαθμισμένα κτίρια, ιδιαίτερα αυτά που κατασκευάστηκαν τη δεκαετία του 1960 και 1970, προσφέροντας έναν συνδυασμό προνομιακής τοποθεσίας και σύγχρονων ανέσεων.

Το 2024, οι επιτευχθείσες τιμές ενοικίασης στην περιοχή αυξήθηκαν κατά 10,7% ετησίως, με τα υψηλής ποιότητας γραφεία να φτάνουν τα 31€/τ.μ./μήνα. Λόγω της περιορισμένης διαθεσιμότητας νέων αναπτύξεων και του υψηλού κόστους ανακατασκευής, η προσφορά νέων χώρων παραμένει περιορισμένη, γεγονός που αυξάνει την ανταγωνιστικότητα μεταξύ των ενοικιαστών.

Τι συμβαίνει με τα Νότια Προάστια

Η νότια υποαγορά έχει παρουσιάσει σημαντική αύξηση στη ζήτηση, με τα ποσοστά κενών χώρων να μειώνονται κάτω από 9% το 2024. Η ανάπτυξη μεγάλων έργων, όπως το Ελληνικό, έχει ενισχύσει το ενδιαφέρον για την περιοχή, ενώ οι συνεχιζόμενες βελτιώσεις στις υποδομές (όπως οι επεκτάσεις του μετρό) βελτιώνουν την προσβασιμότητα.

Τα ενοίκια υψηλής ποιότητας στη Λεωφόρο Συγγρού αυξήθηκαν κατά 8,3% ετησίως, φτάνοντας τα 26€/τ.μ./μήνα, ενώ σε άλλες περιοχές, όπως η Λεωφόρος Βουλιαγμένης και η Λεωφόρος Ποσειδώνος, καταγράφηκε αύξηση 9,1%. Με την ολοκλήρωση των γραφειακών χώρων του Ελληνικού το 2027-2028, η περιοχή αναμένεται να συνεχίσει την ανοδική της πορεία.

Η περίπτωση του Πειραιά

Η αγορά γραφείων στον Πειραιά σημείωσε σημαντική ανάκαμψη το 2024, με τη μέση διαθεσιμότητα για γραφεία Κατηγορίας Α και Β να μειώνεται στο 11%.

Η στρατηγική τοποθεσία του Πειραιά κοντά στο λιμάνι, σε συνδυασμό με βελτιώσεις στις υποδομές και την αυξημένη επενδυτική δραστηριότητα, έχουν συμβάλει στη θετική αυτή τάση. Τα ενοίκια υψηλής ποιότητας αυξήθηκαν κατά 5,2% ετησίως, φτάνοντας τα 20€/τ.μ./μήνα, προσελκύοντας μικρομεσαίες επιχειρήσεις και εταιρείες ναυτιλίας, τεχνολογίας και παροχής επαγγελματικών υπηρεσιών.

Τα αδιάφορα Δυτικά Προάστια

Η δυτική υποαγορά εξακολουθεί να υποαποδίδει σε σχέση με άλλες περιοχές, με υψηλά ποσοστά κενών χώρων που φτάνουν περίπου το 19% για τα γραφεία Κατηγορίας Α και Β. Αυτό οφείλεται στην αδυναμία της περιοχής να προσελκύσει ενοικιαστές υψηλού προφίλ και επενδυτές, κυρίως λόγω της χαμηλότερης αισθητικής και της περιορισμένης συνδεσιμότητας σε σχέση με άλλες υποαγορές.

Παρά τις προκλήσεις, η δυτική υποαγορά παρουσιάζει προοπτικές μελλοντικής ανάπτυξης, ιδιαίτερα μέσω ανακαινίσεων και αλλαγής χρήσης παλαιότερων κτιρίων. Ωστόσο, απαιτούνται σημαντικές επενδύσεις σε υποδομές και συνδεσιμότητα για να αναδειχθεί το πλήρες δυναμικό της περιοχής. Τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 3,7% ετησίως, φτάνοντας τα 14€/τ.μ./μήνα.

Τι αναμένεται για το 2025

Τα ποσοστά κενών χώρων στην αγορά γραφείων της Αθήνας αναμένεται να παραμείνουν χαμηλά στις κύριες υποαγορές, λόγω της ισχυρής ζήτησης για υψηλής ποιότητας, βιώσιμους εργασιακούς χώρους.

Οι οικονομικές συνθήκες, τα επιτόκια και τα σχέδια επέκτασης των εταιρειών θα καθορίσουν τη μελλοντική ζήτηση και διαθεσιμότητα. Επιπλέον, καθώς οι δευτερεύουσες και περιφερειακές περιοχές κερδίζουν έδαφος, τα ποσοστά κενών χώρων σε αυτές αναμένεται να μειωθούν, ιδιαίτερα αν υπάρξουν βελτιώσεις στις υποδομές και υλοποίηση μεγάλων επενδυτικών έργων.