Ανακούφιση σε πολλούς ιδιοκτήτες ακινήτων φέρνει η πρόσφατη ψήφιση του Νόμου 5160/2024 σχετικά με τις αλλαγές στο Κτηματολόγιο. Συγκεκριμένα, δόθηκε νέα προθεσμία διόρθωσης πρώτων εγγραφών, ενώ η νέα προθεσμία ισχύει και για διορθώσεις σε ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη», υπό προϋποθέσεις, τερματίζοντας την ταλαιπωρία πολυάριθμων συμπολιτών μας.

Σύμφωνα με το άρθρο 36 του ως άνω νόμου, σε όσες περιοχές η προθεσμία διόρθωσης πρώτων εγγραφών έληγε στις 30.11.2024, αντικαθίσταται με νέα, η οποία λήγει μετά την πάροδο ενός έτους από τη δημοσίευση πράξης του Διοικητικού Συμβουλίου του Ν.Π.Δ.Δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο» με την οποία διαπιστώνεται η εφαρμογή του συστήματος του Κτηματολογίου σε αντικατάσταση του συστήματος μεταγραφών και υποθηκών στο σύνολο της Επικράτειας της χώρας. Δεδομένου ότι η ως άνω πράξη εκτιμάται ότι θα δημοσιευθεί στα τέλη του 2025, η νέα προθεσμία πιθανολογείται ότι θα λήξει στα τέλη του 2026.

Εν όψει της ψήφισης του ως άνω νόμου, στην παρούσα αρθρογραφία θα προσπαθήσουμε να περιγράψουμε περιληπτικά αλλά με σαφή και κατανοητό τρόπο, τα βήματα της Κτηματογράφησης, υπογραμμίζοντας τα δικαιώματα των πολιτών σε κάθε στάδιο αυτής, προκειμένου να αποφεύγονται για τους ίδιους οι δυσάρεστες εκπλήξεις μετά τη λειτουργία των Κτηματολογικών Γραφείων, σε περίπτωση που προκύψουν σφάλματα στην αποτύπωση των ακινήτων τους, φαινόμενο πολύ συχνό τα τελευταία έτη.

Στο σημείο αυτό πρέπει να τονίσουμε ότι η συνδρομή ενός έμπειρου Νομικού κρίνεται καθοριστική και απαραίτητη σε κάθε στάδιο της Κτηματογράφησης, δηλαδή από την αρχική Δήλωση στο Κτηματολόγιο μέχρι και τον νομικό έλεγχο στα Κτηματολογικά βιβλία και φύλλα του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου. Κι αυτό γιατί χάρη στις νομικές του γνώσεις, την εποπτεία της διαδικασίας και των ενδεδειγμένων νομικών ενεργειών, ένας νομικός μπορεί να διασφαλίσει στον πελάτη του την ορθή δήλωση των ακινήτων του στο Κτηματολόγιο καθώς και τη διόρθωση τυχόν λαθών και εσφαλμένων εγγραφών σε πρώιμο στάδιο, αποφεύγοντας την προσφυγή στα Δικαστήρια και την άσκηση πολυέξοδων αγωγών.

Τα κύρια στάδια και βήματα κατά την Κτηματογράφηση είναι τα ακόλουθα:

ΔΗΛΩΣΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ: Κάθε πολίτης πρέπει με την καθοδήγηση του Δικηγόρου του, ο οποίος θα προβεί σε έλεγχο των συμβολαίων του, να υποβάλλει εμπρόθεσμα την δήλωση του Ν. 2308/95 για όλα τα εγγραπτέα δικαιώματά του σε ακίνητα (κυριότητα, επικαρπία, υποθήκες, δουλείες διόδου, κατασχέσεις, εγγραπτέες αγωγές). Δυστυχώς τα περισσότερα προβλήματα στο πλαίσιο του Κτηματολογίου έχουν ξεκινήσει από λανθασμένες αρχικές δηλώσεις και μη έγκαιρο εντοπισμό των λαθών πριν την λειτουργία του Κτηματολογικού Γραφείου.

ΠΡΟΑΝΑΡΤΗΣΗ – ΑΙΤΗΣΗ ΕΠΑΝΕΞΕΤΑΣΗΣ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ: Κατά το στάδιο της προανάρτησης, κάθε πολίτης μπορεί να προβεί με τη συνδρομή ενός έμπειρου Νομικού στον έλεγχο και στην επιβεβαίωση της αποτύπωσης των ιδιοκτησιών του, όπως έχουν προκύψει από την επεξεργασία της δήλωσής του. Κατά το στάδιο αυτό είναι απαραίτητο να ελεγχθούν με προσοχή όλα τα στοιχεία του ακινήτου και του δικαιώματός του (π.χ. τα προσωπικά στοιχεία, τα στοιχεία των τίτλων, του δικαιώματος -πλήρης/ψιλή κυριότητα, επικαρπία, και του ποσοστού).

Σε περίπτωση που από τον έλεγχο προκύψουν ελλείψεις ή σφάλματα, προβλέπεται η δυνατότητα διόρθωσης τους με την υποβολή Αίτησης Επανεξέτασης Στοιχείων στην οποία θα πρέπει να αναφερθούν τα σφάλματα και να προσκομισθούν τα απαραίτητα έγγραφα για τη διόρθωση αυτών.

Επίσης σημαντικό είναι να αναφερθεί ότι στο στάδιο της προανάρτησης, ένας πολίτης ακόμα και αν δεν έχει δηλώσει το ακίνητο του, μπορεί να το κάνει.

ΑΝΑΡΤΗΣΗ – ΑΙΤΗΣΗ ΔΙΟΡΘΩΣΗΣ: Δίνονται στη δημοσιότητα όλα τα στοιχεία που συλλέχθηκαν από τα προηγούμενα στάδια και κάθε πολίτης μπορεί να ενημερωθεί και να ελέγξει την ατομική του ακίνητη περιουσία. Η ανάρτηση διαρκεί 2 μήνες για τους κατοίκους εσωτερικού και 4 μήνες για τους κατοίκους εξωτερικού και κατά τα χρονικά διαστήματα αυτά θα πρέπει όχι μόνο να έχει ολοκληρωθεί ο απαραίτητος έλεγχος της αποτύπωσης των ακινήτων από τους πολίτες αλλά σε περίπτωση εντοπισμού σφαλμάτων ή λαθών να έχει κατατεθεί και Αίτηση Διόρθωσης ενώπιον των αρμόδιων Επιτροπών Εξέτασης Υποθέσεων Κτηματογράφησης.

Ενδεικτικές περιπτώσεις σφαλμάτων είναι η μη εμφάνιση – εντοπισμός ακινήτου, σφάλματα στα γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου (π.χ. εμβαδόν, όρια ιδιοκτησίας), μη συμπερίληψη όλων των συνιδιοκτητών του ακινήτου κλπ.

Για τα προφανή σφάλματα, όπως η εσφαλμένη καταχώρηση πατρώνυμου, λανθασμένη καταχώρηση τόμου και ο αριθμού μεταγραφής συμβολαίου ή εσφαλμένη καταχώριση ορόφου ή εμβαδού διαμερίσματός, αντί της αίτησης διόρθωσης κατατίθεται η

Αίτηση Διόρθωσης Προδήλου Σφάλματος. Τέλος προβλέπεται και η Αίτηση Κατάθεσης Συμπληρωματικών Στοιχείων.

Επισημαίνουμε σε κάθε συμπολίτη μας ότι ο έλεγχος στα ως άνω αναφερόμενα στάδια της Κτηματογράφησης είναι άκρως σημαντικός καθώς τυχόν αμέλεια ή παράλειψη μπορεί να οδηγήσει σε λανθασμένες αρχικές – πρώτες εγγραφές, με αποτέλεσμα οι απαιτούμενες διορθώσεις να γίνονται μετά τη λειτουργία του Κτηματολογίου αποκλειστικά μέσω της δικαστικής οδού, γεγονός που συνεπάγεται αυξημένο κόστος και χρονική καθυστέρηση.

ΔΙΟΡΘΩΣΗ ΑΝΑΚΡΙΒΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ ΜΕ ΔΙΚΑΣΤΙΚΗ ΑΠΟΦΑΣΗ

Αναφορικά με τη διαδικασία της διόρθωσης ανακριβών εγγραφών µε δικαστική απόφαση, η οποία προβλέπεται στο άρθρο 6 ν.2664/1998, αναφέρουμε τις ακόλουθες τρείς βασικές ̟περιπτώσεις:

1. Την περίπτωση που τίθεται ζήτημα ιδιοκτησιακής αμφισβήτησης (άρθρο 6 αρ2 ν.2664/1998) – δηλαδή όταν στο κτηματολογικό φύλλο αναγράφεται ως δικαιούχος κυριότητας (ή ενδεχομένως άλλου δικαιώματος) διαφορετικό πρόσωπο από τον πραγματικό δικαιούχο, εγείρεται η ως άνω αγωγή, ώστε να διορθωθεί η ανακρίβεια.
2. Την περίπτωση των ακινήτων αγνώστου ιδιοκτήτη (άρθρο 6 αρ 3 ν.2664/1998), όπου η διόρθωση επιδιώκεται κατά περίπτωση, είτε με άσκηση αγωγής κατά την τακτική διαδικασία με εναγόμενο, όπου «άγνωστος», το Ελληνικό Δημόσιο, είτε η διόρθωση επιδιώκεται με αίτηση του άρθρου κατά τη διαδικασία της εκουσίας δικαιοδοσίας ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή
3. Τις περιπτώσεις που ζητείται η διόρθωση οποιουδήποτε άλλου στοιχείου της κτηματολογικής εγγραφής (άρθρο 6 αρ 8 ν.2664/1998)- διόρθωση στοιχείων της πρώτης εγγραφής, περιγραφικών, γεωμετρικών κλπ. Τέλος στο άρθρο 13 ν.2664/1998 προβλέπεται η διόρθωση των μεταγενεστέρων εγγραφών.

Κλείνοντας θα πρέπει να σημειώσουμε πως η κτηματογράφηση αποτελεί μια σταδιακή διαδικασία, η οποία απαιτεί την ενεργή συμμετοχή κάθε πολίτη και εξαρτάται σε σημαντικό βαθμό από αυτή. Ως εκ τούτου καθένας πρέπει να ενημερώνεται σε κάθε στάδιο για τα δικαιώματα του, καθώς η ακίνητη περιουσία όλων έχει αποκτηθεί με πολύ κόπο και πρέπει να προστατευθεί με τις κατάλληλες διαδικασίες, τα εργαλεία και τις νομικές ενέργειες που προσφέρει ο νόμος.

Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με το νομικό θέμα που έχετε για το Κτηματολόγιο και την προστασία της ακίνητης περιουσίας σας, μπορείτε να απευθυνθείτε στη δικηγορική εταιρεία ΑΝΝΑ Α. ΚΟΡΑΚΗ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ. Οι έμπειροι και εξειδικευμένοι Δικηγόροι της στο Εμπράγματο Δίκαιο – στις Κτηματολογικές διαφορές και στη διόρθωση ακινήτων αγνώστου ιδιοκτήτη – έχοντας χειριστεί με επιτυχία σημαντικές υποθέσεις Κτηματολογίου, είναι σε θέση να σας συμβουλέψουν ή και να εκπροσωπήσουν με τον καλύτερο δυνατό τρόπο ([email protected], 2108250008)