Η κρίση κόστους στέγασης στην Ελλάδα τροφοδοτείται από έναν συνδυασμό δομικών παραγόντων. Η έντονη εισροή ξένων κεφαλαίων στο real estate τα τελευταία χρόνια, η ενίσχυση της αστικοποίησης, και οι δημογραφικές μεταβολές, όπως η αστικοποίηση και η αύξηση των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών νοικοκυριών, συνέπεσαν με μια πιο περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα. Παράλληλα, η κυριαρχία των βραχυχρόνιων μισθώσεων και ο μεγάλος αριθμός αναξιοποίητων, κενών ακινήτων περιορίζουν την προσφορά, οδηγώντας σε κατακόρυφη άνοδο των τιμών πώλησης και των ενοικίων.
Η Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της Τραπέζης της Ελλάδος αναλύει διεξοδικά τα αίτια της στεγαστικής κρίσης, διαχωρίζοντας τις πιέσεις που ασκούνται από την πλευρά της ζήτησης και της προσφοράς. Σύμφωνα με την ΤτΕ, το πρόβλημα αυτό αποτελεί κοινό τόπο για πολλές ευρωπαϊκές οικονομίες, με την ελληνική αγορά να παρουσιάζει συνεχή άνοδο τιμών. Το γενικό συμπέρασμα στο οποίο καταλήγει η ΤτΕ είναι ότι: «Η συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα αποδίδεται κυρίως στη διατήρηση συνθηκών υπερβάλλουσας ζήτησης έναντι της διαθέσιμης προσφοράς».
Η ισχυρή ζήτηση από το εξωτερικό
Από την πλευρά της ζήτησης, όπως σημειώνει η έκθεση, παρατηρείται ισχυρό ενδιαφέρον τόσο από το εξωτερικό όσο και από το εσωτερικό. Η ισχυρή ζήτηση από το εξωτερικό αποτυπώνεται στην εξέλιξη των ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα, οι οποίες κατά την περίοδο ανόδου των τιμών (2018-2025) διαμορφώθηκαν κατά μέσο όρο σε 1,6 δισ. ευρώ ετησίως, έναντι περίπου 170 εκατ. ευρώ ετησίως κατά την περίοδο υποχώρησης των τιμών (2008-2017). Και αυτό παρά το γεγονός ότι το 2025 οι ροές ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα μειώθηκαν κατά 25% σε ετήσια βάση, λόγω των περιοριστικών μέτρων που ελήφθησαν στο καθεστώς της Golden Visa.
Οι δημογραφικές εξελίξεις
Στην ενίσχυση της εγχώριας ζήτησης έχουν συμβάλει και άλλοι παράγοντες με δημογραφικά χαρακτηριστικά όπως περιγράφει η έκθεση. Μεταξύ άλλων, πρόκειται για την ενίσχυση του βαθμού αστικοποίησης και την άνοδο του αριθμού των νοικοκυριών, παρά τη συνολική μείωση του πληθυσμού. Η εξέλιξη αυτή συνδέεται, μεταξύ άλλων, με την αύξηση των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών νοικοκυριών τα τελευταία χρόνια στη χώρα μας.
Δεσμευμένα ακίνητα λόγω οφειλών
Από την πλευρά της προσφοράς, η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών αποδίδεται στην απόσυρση μέρους του υφιστάμενου αποθέματος κατοικιών από την αγορά σε συνδυασμό με τον διαχρονικά υποτονικό ρυθμό αναπλήρωσής του. Ένας από τους παράγοντες του υψηλού αριθμού κενών ακινήτων είναι το γεγονός ότι πολλά από αυτά είναι δεσμευμένα ως εξασφαλίσεις για μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Άρα η καθυστέρηση διευθέτησης του ιδιωτικού χρέους εμποδίζει τα ακίνητα αυτά να βγουν στην αγορά. «Η αβεβαιότητα ως προς την έκβαση των σχετικών διαδικασιών περιορίζει σημαντικά τα κίνητρα των υφιστάμενων ιδιοκτητών για επενδύσεις συντήρησης ή αναβάθμισής τους » σημειώνεται στην έκθεση της ΤτΕ.
Η Βραχυχρόνια μίσθωση
Παρότι τα πρόσφατα κυβερνητικά μέτρα για την ανάσχεση της επέκτασης των βραχυχρόνιων μισθώσεων αναμένεται να συμβάλουν θετικά στο στεγαστικό ζήτημα εντούτοις ο αριθμός τους παραμένει μεγάλος προκαλώντας ισχυρές πιέσεις στην αγορά κατοικίας. Ο αριθμός καταλυμάτων με οριστική εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης για το 2024 ανέρχονταν στις 207.572. Επιπλέον, όπως σημειώνει η ΤτΕ η πολυιδιοκτησία δυσχεραίνει τη λήψη αποφάσεων για τη διαχείριση και αξιοποίηση των ακινήτων, ενώ το αυξημένο κόστος ανακαίνισης λειτουργεί αποτρεπτικά για την πραγματοποίηση δαπανών που θα οδηγήσουν στη διατήρηση και επανένταξη οικιστικών ακινήτων στην αγορά.
Ο ρόλος της οικοδομικής δραστηριότητας
Την ίδια στιγμή, όπως σημειώνεται στην έκθεση, ο ρυθμός αναπλήρωσης του αποθέματος οικιστικών ακινήτων έχει παραμείνει υποτονικός, καθώς η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού τομέα διατηρείται επί σειρά ετών σε επίπεδο κοντά στο 2% του ΑΕΠ (δ΄ τρίμηνο του 2025: 2,2%), σημαντικά χαμηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο (δ΄ τρίμηνο του 2025: 5%). Η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα επιβραδύνθηκε το 2025 σε σύγκριση με το 2024 (μείωση κατά 2,4% του αριθμού των οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν, κατά 9,4% σε όρους επιφάνειας και κατά 2,4% σε όρους όγκου). Αυτό αποδίδεται εν μέρει στην αβεβαιότητα που προκάλεσε στην αγορά η προσφυγή στο Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) σχετικά με το σύστημα κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Πάντως, η αναμόρφωση του συστήματος κινήτρων του ΝΟΚ με βάση την απόφαση του ΣτΕ συνέβαλε στην ανάκαμψη της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας το β’ εξάμηνο του 2025.
Υπό αυτό το πρίσμα, η έκθεση κρίνει σκόπιμη την παροχή κινήτρων για την αύξηση του διαθέσιμου κτιριακού αποθέματος, τόσο με την ανάπτυξη νέων και την αναβάθμιση υφιστάμενων υποβαθμισμένων οικιστικών ακινήτων, όσο και με την παροχή κινήτρων για την επιστροφή στην αγορά των οικιστικών ακινήτων που έχουν αποσυρθεί.
