Δύο σενάρια βρίσκονται στο τραπέζι του οικονομικού επιτελείου για να περιοριστούν τα φορολογικά βάρη των ιδιοκτητών και να διατεθούν προς ενοικίαση περισσότερα κλειστά ακίνητα. Αλλάζει δραστικά το τοπίο στα ενοίκια ακινήτων, με το οικονομικό επιτελείο να προχωρά σε νέες παρεμβάσεις στο υφιστάμενο καθεστώς, οι οποίες περιλαμβάνουν «κούρεμα» στη φορολογία ενοικίων και αυτόματη προσυμπλήρωση των εισοδημάτων στο έντυπο Ε2.

Της ΣΙΣΣΥΣ ΣΤΑΥΡΟΠΙΕΡΡΑΚΟΥ – ΠΗΓΗ: Realnews

Αλλάζει δραστικά το τοπίο στα μισθώματα ακινήτων, με το οικονομικό επιτελείο να προχωρά σε νέες παρεμβάσεις στο υφιστάμενο καθεστώς, οι οποίες περιλαμβάνουν «κούρεμα» στη φορολογία ενοικίων και αυτόματη προσυμπλήρωση των εισοδημάτων στο έντυπο Ε2. Παράλληλα, από την 1η Ιανουαρίου 2026 θα είναι υποχρεωτική η τραπεζική πληρωμή για όλα τα ενοίκια (επαγγελματικά και ιδιωτικά), ενώ θα υπάρχουν κυρώσεις σε όσους δεν συμμορφωθούν και συνεχίσουν τις συναλλαγές με μετρητά. Συγκεκριμένα, δεν θα ισχύουν οι οικονομικές ενισχύσεις και οι εκπτώσεις που προβλέπονται.

Στόχος

Βασικός στόχος της κυβερνητικής πολιτικής είναι να πέσει στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης μεγαλύτερος αριθμός κλειστών κατοικιών, καθώς το στεγαστικό ζήτημα οξύνεται συνεχώς, αλλά και να περιοριστεί το φαινόμενο της απόκρυψης εισοδημάτων από ενοίκια. Και αυτό διότι οι φορολογούμενοι/ενοικιαστές που περιμένουν επιστροφή ενοικίου ύψους έως και ενός μηνιαίου μισθώματος ετησίως θα πρέπει να καταθέτουν το ενοίκιό τους αποκλειστικά σε τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή αν θέλουν να εξασφαλίσουν την επιδότηση. Παράλληλα, οι φορολογικές Αρχές θα μπορούν να ελέγξουν άμεσα ότι έχει καταβληθεί το ανάλογο αντίτιμο που αναγράφεται στο ψηφιακό μισθωτήριο συμβόλαιο.

Το πακέτο των μέτρων που θα προχωρά σταδιακά από τους επόμενους μήνες προβλέπει:

1. Κίνητρα στους ιδιοκτήτες να ρίξουν στην αγορά περισσότερα κλειστά ακίνητα μέσω της μείωσης των συντελεστών φορολόγησης των εισοδημάτων από ενοίκια. Οπως εκτιμάται, η μείωση του ελάχιστου συντελεστή θα μπορούσε να αποτελέσει ένα ισχυρό κίνητρο για τη διάθεση ακινήτων που αυτή τη στιγμή είναι κλειστά, ενώ το δημοσιονομικό κόστος θα αντισταθμιστεί από τις δηλώσεις περισσότερων εισοδημάτων από ενοίκια. Η έκταση των παρεμβάσεων στη φορολογία θα εξαρτηθεί από το ύψος του ταμειακού πλεονάσματος που θα προκύψει από την αντιμετώπιση της φοροδιαφυγής και τη ρήτρα διαφυγής για τις αμυντικές δαπάνες. Μέχρι στιγμής, τρεις προτάσεις βρίσκονται στο τραπέζι. Ειδικότερα:

• Το βασικό σενάριο που επεξεργάζονται αρμόδια στελέχη προβλέπει μείωση του ελάχιστου φορολογικού συντελεστή από το 15% σε 5% για ετήσια εισοδήματα από ενοίκια έως 5.000 ευρώ. Από αυτή την αλλαγή, εφόσον τελικά εγκριθεί, θα προκύψουν μειώσεις φορολογικών επιβαρύνσεων 500 ευρώ ετησίως για όλους τους ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων και όχι μόνο για όσους αποκτούν φορολογητέα εισοδήματα από ενοίκια μέχρι 5.000 ευρώ.
• Εναλλακτικά εξετάζεται η προσθήκη ενός ενδιάμεσου συντελεστή ανάμεσα στο 15% με 35% που εφαρμόζεται σήμερα.
• Μία ακόμη πρόταση που έχει υποβάλει η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων είναι η φορολόγηση των εισοδημάτων από ενοίκια να γίνεται σε συνάρτηση με την κλίμακα και τους συντελεστές της φορολόγησης των εισοδημάτων που αποκτούν μισθωτοί και συνταξιούχοι. Αυτό το σενάριο φέρεται να το απορρίπτει η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών.
  Σήμερα, η φορολόγηση των εισοδημάτων από μισθώματα γίνεται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ, με τρεις φορολογικούς συντελεστές:
• Έως 12.000 ευρώ φορολογούνται με 15% από το πρώτο ευρώ. Αν εφαρμοστεί νέος συντελεστής 5% για το πρώτο τμήμα των 5.000 ευρώ, ο φόρος μειώνεται κατά 500 ευρώ -από 750 σε 250 ευρώ- περιορίζοντας τον συνολικό φόρο στα 1.300 ευρώ για το συγκεκριμένο εισοδηματικό επίπεδο.
  Από 12.000,01 έως 35.000 ευρώ φορολογούνται με 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ και 35% για το υπερβάλλον ποσό μέχρι τα 35.000 ευρώ.
  Για πάνω από 35.000 ευρώ ισχύει κλιμάκωση με 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ, 35% για το τμήμα του εισοδήματος από 12.001 έως και τα 35.000 και 45% για το τμήμα του εισοδήματος πάνω από τα 35.000 ευρώ.

2. Αυτόματη μεταφορά στο Ε2 των πραγματικών εισοδημάτων από μακροχρόνιες και βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων μετά την πλήρη λειτουργία του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων. Μέσω αυτού του μητρώου θα γίνει διασύνδεση τριών βάσεων δεδομένων για την ακίνητη περιουσία των Ελλήνων φορολογουμένων, δηλαδή του Εθνικού Κτηματολογίου, του αρχείου της ΑΑΔΕ (το οποίο έχει δημιουργηθεί με βάση τις δηλώσεις Ε9, Ε2 και Ε1 των φυσικών προσώπων, καθώς και με βάση τις πληροφοριακές δηλώσεις μίσθωσης ακινήτων) και του αρχείου του ΔΕΔΔΗΕ για όλα τα ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα. Ετσι, η εφορία θα μπορεί να αντλεί από το μητρώο όλα τα δεδομένα που θα έχουν προσυμπληρωθεί στο Ε2.

Με την αυτόματη προσυμπλήρωση των εντύπων Ε2 για όλους τους ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων, που αναμένεται να ενεργοποιηθεί από το 2026, οι φορολογούμενοι το μόνο που θα κάνουν είναι να υποβάλουν τη δήλωση. Αν δεν το κάνουν έως την καταληκτική προθεσμία, η ΑΑΔΕ θα προχωρά από μόνη της στην υποβολή της δήλωσης, όπως συμβαίνει σήμερα με τις προσυμπληρωμένες δηλώσεις για μισθωτούς και συνταξιούχους.

Με το ισχύον καθεστώς τα ποσά που εισπράττουν οι φορολογούμενοι από τα ακίνητα που εκμισθώνουν είναι προσυμπληρωμένα αλλά όχι «κλειδωμένα» στο έντυπο Ε2 της αναλυτικής κατάστασης μισθωμάτων, με βάση τα στοιχεία που είχαν περιληφθεί στα αντίστοιχα περυσινά έντυπα. Ωστόσο, παρεμβάσεις και τροποποιήσεις μπορούν να κάνουν όσοι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων είχαν αλλαγές στις εκμισθώσεις τους κατά τη διάρκεια του έτους, όπως λήξεις διάρκειας εκμισθώσεων, νέες συμβάσεις. Πάντως, και πάλι οι φορολογούμενοι που αποκτούν εισοδήματα από ακίνητα θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί κατά την υποβολή του εντύπου Ε2. Στην περίπτωση που υπάρχουν λάθη ή παραλείψεις, το ποσό του φόρου μπορεί να αυξηθεί, επιβαρύνοντας τον φορολογούμενο. Το στοίχημα είναι να διασφαλιστεί η ορθή προσυμπλήρωση του εντύπου για την αποφυγή ανεπιθύμητων οικονομικών συνεπειών.

3. Υποχρεωτική εξόφληση των ενοικίων μέσω τραπεζικών λογαριασμών από τον Ιανουάριο του 2026. To υπουργείο Οικονομικών αυστηροποιεί το καθεστώς ώστε να «χτυπήσει» τα μαύρα μισθώματα προχωρώντας σε κυρώσεις για όσους δεν συμμορφωθούν στο νέο μέτρο. Συγκεκριμένα, όσοι ενοικιαστές δεν καταβάλλουν το ενοίκιο για κύρια και φοιτητική κατοικία μέσω τραπεζών δεν θα λαμβάνουν την επιδότηση ενοικίου που θα πιστώνει το κράτος κάθε Νοέμβριο στον τραπεζικό λογαριασμό των δικαιούχων. Παράλληλα, οι ιδιοκτήτες που ενοικιάζουν ακίνητα και εισπράττουν τα μισθώματα σε μετρητά θα χάνουν την έκπτωση 5%, η οποία υπολογίζεται αυτόματα χωρίς δικαιολογητικά στο ακαθάριστο εισόδημα από τα ενοίκια.

Επίσης, θα χάνουν τη φοροαπαλλαγή έως 16.000 ευρώ σε βάθος πενταετίας, η οποία προβλέπεται για ανακαινίσεις ακινήτων, καθώς προϋπόθεση είναι οι πληρωμές να γίνουν με ηλεκτρονικά μέσα (όπως κάρτα ή τραπεζική μεταφορά) και να εκδοθούν νόμιμα παραστατικά στα οποία θα αναγράφονται αναλυτικά το είδος των εργασιών ή των υλικών, η αξία τους, τα στοιχεία του ιδιοκτήτη και του ακινήτου. Συνέπειες θα υπάρχουν και για τις επιχειρήσεις, καθώς όσες επιχειρήσεις καταβάλλουν επαγγελματικό ενοίκιο χωρίς τραπεζική πληρωμή δεν θα έχουν τη δυνατότητα να εκπέσει ως δαπάνη από τα έσοδά τους.

Παράδειγμα

Για παράδειγμα, μια επιχείρηση που πληρώνει 1.000 ευρώ ενοίκιο μηνιαίως, αν δεν το κάνει μέσω τράπεζας θα χάνει 12.000 ευρώ εκπιπτόμενων εξόδων από τα ακαθάριστα έσοδά της, με αποτέλεσμα να αυξάνεται η φορολογική της επιβάρυνση.

Διαβάστε εδώ κι εδώ το δημοσίευμα της Realnews