Τι προβλέπει ρύθμιση που ετοιμάζει το υπουργείο Περιβάλλοντος για τη δόμηση σε περιοχές με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων. Πώς θα διαμορφωθούν οι χρήσεις γης για τα οικόπεδα κάτω των 2 στρεμμάτων.

Της ΔΗΜΗΤΡΑΣ ΠΑΝΑΝΟΥ – ΠΗΓΗ: Realnews

Με ξεχωριστά σχέδια, που θα ρυθμίζουν κατά τόπους τα όρια των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, αναμένεται να αντιμετωπίσει το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας το πρόβλημα που έχει ανακύψει μετά τη δημοσίευση του πρόσφατου Προεδρικού Διατάγματος και τη σχετική απόφαση του ΣτΕ.

Ηδη, η κυβέρνηση δρομολογεί τον σχεδιασμό 255 τοπικών και ειδικών πολεοδομικών σχεδίων, με στόχο να έχουν ολοκληρωθεί τα επόμενα δύο χρόνια. Η συζήτηση, ωστόσο, για την οριοθέτηση των συγκεκριμένων οικισμών, στους οποίους οικόπεδα κάτω των 2 στρεμμάτων φαίνεται ότι χάνουν οριστικά την οικοδομησιμότητά τους, έχει «φουντώσει», με κύμα αντιδράσεων από τους εκπροσώπους της τοπικής αυτοδιοίκησης, των ιδιοκτητών ακινήτων και των εκπροσώπων της κτηματαγοράς.

Ο Ευθύμιος Μπακογιάννης, γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του υπουργείου, μέσω της Realnews κάνει λόγο για παρερμηνεία του Προεδρικού Διατάγματος και ξεκαθαρίζει ότι σε καμία περίπτωση δεν πρόκειται να απαξιωθεί η περιουσία των πολιτών.

«Το Προεδρικό Διάταγμα έβαλε τις προδιαγραφές για όλη την Ελλάδα. Εχει ρυθμιστικό και όχι κανονιστικό χαρακτήρα. Δεν απαξίωσε και δεν άλλαξε μέσα σε μία ημέρα την περιουσία των πολιτών. Οι διατάξεις του δεν εφαρμόζονται αυτόματα, αλλά μόνο εφόσον έχει προηγηθεί η έκδοση του σχετικού Προεδρικού Διατάγματος για την οριοθέτηση του συγκεκριμένου οικισμού», τονίζει.

Νομοθετική ρύθμιση

Σύμφωνα με τον γενικό γραμματέα, με τη σχεδιαζόμενη ρύθμιση παρέχεται η δυνατότητα καθορισμού από τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια, για κάθε οικισμό ξεχωριστά και έπειτα από ειδικό σχεδιασμό, περιοχών ελέγχου χρήσεων γης, οι οποίες θα είναι εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών αλλά κοντά στις οικιστικές περιοχές.

Στις περιοχές αυτές κατόπιν επικείμενης νομοθετικής ρύθμισης θα οριστούν χρήσεις γης και όροι δόμησης προκειμένου να ενσωματώσουν εκτάσεις και κάτω των 2 στρεμμάτων, που μετά την ψήφιση του Προεδρικού Διατάγματος κινδύνευαν να μετατραπούν από οικόπεδα σε αγροτεμάχια γιατί βρέθηκαν εκτός περιγράμματος των ορίων των οικισμών.

«Θα εξετάσουμε νομοθετική ρύθμιση που θα δίνει την εξουσιοδότηση στον μελετητή, σε συνεργασία με τις τοπικές Αρχές και σε διαβούλευση με τον κόσμο, να αντιμετωπίζει τον κάθε οικισμό και την κάθε μία περίπτωση ξεχωριστά. Η απόφαση δεν μπορεί να είναι ίδια σε έναν οικισμό σε νησί που παρουσιάζει αναπτυξιακό πρόσημο και σε έναν οικισμό όπου συρρικνώνεται ο πληθυσμός», αναφέρει ο γενικός γραμματέας του υπουργείου Περιβάλλοντος.

Το πρόβλημα

Σήμερα, όπως διευκρινίζουν στελέχη του υπουργείου, το πρόβλημα της μη έκδοσης οικοδομικών αδειών περιορίζεται σε εκείνες τις περιοχές που έχουν ακυρωθεί τα όρια με απόφαση του ΣτΕ ή έχει γίνει αναστολή οικοδομών αδειών. Επομένως, περιορίζεται σε λιγότερο από το 5% της ελληνικής επικράτειας.

Από το 2005 μέχρι σήμερα, το ΣτΕ έχει εκδώσει σειρά αποφάσεων με τις οποίες αμφισβητεί τη διαδικασία οριοθέτησης των οικισμών κάτω από 2.000 κατοίκους. Με αυτές έκρινε ότι η οριοθέτηση -που λάμβανε χώρα από το 1985 από τους νομάρχες- πραγματοποιούταν χωρίς αρμοδιότητα, καθώς και ότι η μεθοδολογία που ακολουθήθηκε ήταν επιστημονικά ανεπαρκής και μη αποδεκτή.

Στο πλαίσιο της νομολογίας αυτής ακυρώθηκαν τα όρια οικισμών στο Ρέθυμνο (2017), στο Πήλιο (2019) και στην Πάρο (2022), ενώ δυνητικά τίθενται σε αμφισβήτηση όλα τα όρια οικισμών της ελληνικής επικράτειας που έχουν θεσμοθετηθεί μετά το 1983. Αποτέλεσμα αυτού είναι να προκύπτει μια πολεοδομική ανασφάλεια και τα όρια των οικισμών να μπορούν να καταπέσουν σε κάθε προσφυγή.

Αντιδράσεις

Η δημοσίευση του Προεδρικού Διατάγματος προκαλεί κύμα αντιδράσεων. Ο δήμαρχος Ρεθύμνου, Γιώργος Μαρινάκης, σχολιάζει: «Το συμπέρασμα είναι ότι όποιοι προλάβουν τα υφιστάμενα όρια των οικισμών, χωρίς να τύχουν αντίδρασης και προσβολής των εκδοθεισών οικοδομικών αδειών από τρίτους, θα μπορούν να τα αξιοποιήσουν. Μετά την κύρωση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων και αν ακολουθηθεί το τελευταίο Προεδρικό Διάταγμα θα είναι προφανώς συρρικνωμένη η περιουσία τους. Για να λυθεί το ζήτημα θα πρέπει να μπουν ειδικοί όροι πολεοδόμησης σε αυτούς τους οικισμούς. Ετσι, θα βρεθεί μια ισορροπία και θα αποδοθεί δικαιοσύνη».

Ο Μάνος Κρανίδης, γραμματέας Ενημέρωσης της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) και πολιτικός μηχανικός, δηλώνει στην «R» ότι «η ανασφάλεια δικαίου που έχει δημιουργηθεί, παρά τα όσα προσπαθεί να ανασκευάσει το υπουργείο μετά τον σάλο που δημιουργήθηκε, δεν πρόκειται να περάσει έτσι εύκολα. Γιατί έρχεται το υπουργείο τώρα, ύστερα από 10 ημέρες, και λέει ότι θα εξετάσει με νομοθετική ρύθμιση ανά οικισμό τα όρια; Γιατί δεν έβγαλε νωρίτερα έναν οδικό χάρτη; Γιατί δεν όρισε νωρίτερα νέες ζώνες οριοθέτησης; Αν με ρωτήσει κάποιος σήμερα, έχω ένα οικόπεδο δύο στρέμματα στη ζώνη που δεν μπαίνει στην οριοθέτηση, τι μπορώ να του απαντήσω; Δυστυχώς, επικρατεί ένα αλαλούμ».

Αρνητική χαρακτηρίζουν την εξέλιξη και οι παράγοντες της κτηματομεσιτικής αγοράς. «Η απαγόρευση δόμησης σε οικόπεδα κάτω των 2 στρεμμάτων επηρεάζει άμεσα χιλιάδες μικρούς οικισμούς και δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες, προκαλώντας υποτίμηση γης, αδυναμία αξιοποίησης ή πώλησης και συνέχιση της φορολόγησης. Η πρόσβαση σε προσιτή κατοικία περιορίζεται δραστικά και η εγκατάσταση στην ύπαιθρο καθίσταται οικονομικά ασύμφορη, ενώ η ερήμωση και η γήρανση του πληθυσμού επιταχύνονται», δηλώνει ο πρόεδρος του E- Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας. Και καταλήγει: «Χρειάζεται πολιτική με περιβαλλοντικό σεβασμό αλλά και κοινωνική ευαισθησία, ώστε η ύπαιθρος να μην καταλήξει ζώνη χωρίς ζωή και προοπτική».

Το χρονικό

Η οριοθέτηση οικισμού με πληθυσμό έως 2.000 κατοίκους αποτελεί ρύθμιση γενικού πολεοδομικού σχεδιασμού, βάσει των κριθέντων με την απόφαση 3661/2005 της ολομέλειας του δικαστηρίου. Με βάση την παγιωμένη νομολογία του ΣτΕ, τίθενται σε αμφισβήτηση όλα τα όρια των οικισμών της ελληνικής επικράτειας που έχουν θεσμοθετηθεί με αποφάσεις νομάρχη και έχουν χρησιμοποιήσει τη μεθοδολογία που έχει κριθεί ως επιστημονικά μη αποδεκτή με αποφάσεις των δικαστηρίων.

Στόχος του αρμόδιου υπουργείου είναι τα επόμενα δύο χρόνια να έχουν ολοκληρωθεί οι σχεδιασμοί του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», μια μεταρρύθμιση που περιλαμβάνει πέντε δράσεις. Μεταξύ αυτών, και εκτός από τον σχεδιασμό 255 τοπικών και ειδικών πολεοδομικών σχεδίων, συμπεριλαμβάνονται η μελέτη για τον καθορισμό των ζωνών υποδοχής συντελεστή και μελέτες για τον σχεδιασμό οριοθέτησης οικισμών και τον χαρακτηρισμό των δημοτικών δρόμων για όλες τις εκτός σχεδίου περιοχές της χώρας.

Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας έχει εξασφαλίσει τη χρηματοδότηση μελετών που αγγίζει τα 400 εκατομμύρια από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας για την οριοθέτηση των οικισμών τόσο με αυτοτελείς μελέτες όσο και στο πλαίσιο των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων. Στο πλαίσιο των μελετών αυτών εκπόνησε προδιαγραφές σύμφωνα με την παγιωμένη νομολογία του ΣτΕ και κατέθεσε σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος που περιελάμβανε αρχικά τέσσερις ζώνες:

• Ζώνη Α: Το συνεκτικό τμήμα του οικισμού που προϋπάρχει του 1923, με αυστηρότερους όρους δόμησης για τη διατήρηση της παραδοσιακής αρχιτεκτονικής.
• Ζώνη Β: Το συνεκτικό τμήμα που αναπτύχθηκε από το 1923 έως το 1983, με μέτριους όρους δόμησης.
• Ζώνη Β1: Το διάσπαρτο τμήμα της ίδιας περιόδου, με πιο ελαστικά όρια δόμησης αλλά πρόσθετους περιορισμούς.
• Ζώνη Γ: Θα περιελάμβανε τις περιοχές του οικισμού μετά τη Β1 Ζώνη μέχρι και το καθορισμένο όριο του οικισμού από τον νομάρχη.

Κριτήρια

Ωστόσο, το ΣτΕ έκρινε ως μη νόμιμο το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος και ζήτησε να αφαιρεθεί η Ζώνη Γ με το σκεπτικό ότι η συμπερίληψη «ενδιάμεσων εκτάσεων», χωρίς να προσδιορίζονται ειδικότερα τα χαρακτηριστικά τους, εντός των ορίων του οικισμού έχει ως αποτέλεσμα την επέκταση των ορίων του σε περιοχές που δεν πληρούν τα κριτήρια για την κατ’ αρχήν ένταξή τους στον οικισμό.

Αυτό είχε ως αποτέλεσμα να κατατεθούν από το υπουργείο συμπληρωματικά έγγραφα τεκμηρίωσης στο ΣτΕ σχετικά με την αναγκαιότητα διατήρησης της ζώνης Γ, λαμβάνοντας υπ’ όψιν το γεγονός ότι για 30 και πλέον συναπτά έτη οι διοικούμενοι που έχουν οικόπεδα εντός οικισμού, έχουν αποκτήσει εμπράγματα δικαιώματα και είχαν επίσης και υποχρεώσεις ως προς το κράτος με την καταβολή φόρων περιουσίας και αργότερα ΕΝΦΙΑ.

Παρ’ όλα αυτά το δικαστήριο έκρινε ότι η Ζώνη Γ δεν είναι νόμιμη και θα πρέπει να αφαιρεθεί από το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος. Υστερα και από αυτή την εξέλιξη το υπουργείο επανήλθε πρόσφατα με νέο σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος στο ΣτΕ έχοντας αφαιρέσει τη Ζώνη Γ, το οποίο κρίθηκε νόμιμο, ενώ στη συνέχεια υπογράφηκε και θεσμοθετήθηκαν οι προδιαγραφές για την οριοθέτηση των οικισμών.